Ипотека не помогла увеличить количество сделок с новостройками
По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия — это на 2,5% ниже, чем в 2019-м, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020-го оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно количество ДДУ выше на 9,2%, чем в 2017 году, и на 8,8%, чем в 2016-м.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В 2020-м основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63%). Наибольшее количество покупок совершено в IV квартале 2020 года — 274,7 тыс. — абсолютный рекорд квартального показателя за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами — покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций.
В 2018 и 2019 годах на первичном рынке до 10–15% сделок были нерыночными — их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами для отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета. То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019-м за счет отсутствия массовых «нерыночных» соглашений.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке
По подсчетам Циан, наибольшее количество сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО — 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения: в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тыс. населения прошло 520 сделок в новостройках.
Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (–1%) и Южном ФО (0%). Рост количества сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%), а его снижение произошло в пяти федеральных округах. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в этом округе большая часть жилья вводится населением.
Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек
Федеральный округ | Кол-во ДДУ | Динамика за год | Доля ФО от рынка | Кол-во сделок на 100 тыс. жителей |
Центральный | 263 631 | –1% | 35% | 669 |
Северо-Западный | 133 216 | –16% | 17% | 953 |
Южный | 86 296 | 0% | 11% | 524 |
Северо-Кавказский | 11 553 | –18% | 2% | 117 |
Приволжский | 125 136 | 11% | 16% | 426 |
Уральский | 60 280 | 11% | 8% | 488 |
Сибирский | 65 035 | –5% | 9% | 379 |
Дальневосточный | 18 617 | –9% | 2% | 227 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился. Почти в три раза выросло количество ДДУ в Томской области (+186%), на 72% — в Саратовской области и на 66% — в Курганской.
Количество регионов с минимальным уровнем сделок (до 1 тыс. ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2020-м таких субъектов было 18. В 2019-м — 17, в 2018 и 2017 годах — 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.
В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в шести субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).
Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (–98%, прошла всего одна сделка), Ингушетии и Чечне (–69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (–46%), а также Иркутской области (–45%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году
Регион | ДДУ 2020 | ДДУ 2019 | Динамика за год | Регион | ДДУ 2020 | ДДУ 2019 | Динамика за год |
Томская обл. | 461 | 161 | 186% | Карачаево-Черкесская Респ. | 1 | 52 | –98% |
Саратовская обл. | 6911 | 4019 | 72% | Респ. Ингушетия | 37 | 120 | –69% |
Курганская обл. | 980 | 591 | 66% | Чеченская Респ. | 148 | 479 | –69% |
Хакасия | 1368 | 906 | 51% | Респ. Мордовия | 604 | 1289 | –53% |
Ямало-Ненецкий АО | 700 | 475 | 47% | Респ. Коми | 1451 | 2700 | –46% |
Архангельская обл. и Ненецкий АО | 8721 | 6170 | 41% | Респ. Саха (Якутия) | 4063 | 7510 | –46% |
Орловская обл. | 3459 | 2478 | 40% | Иркутская обл. | 5656 | 10 364 | –45% |
Чувашия | 8522 | 6223 | 37% | Псковская обл. | 1290 | 2310 | –44% |
Приморский край | 6703 | 4933 | 36% | Респ. Дагестан | 678 | 1189 | –43% |
Белгородская обл. | 2366 | 1779 | 33% | Респ. Марий Эл | 2370 | 3910 | –39% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
На 10 регионов приходится 60% сделок с новостройками
На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014-м на 10 регионов-лидеров приходился только 51% сделок).
Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. Выбыли из рейтинга Воронежская область и Башкортостан — их заменили Татарстан (занимавший в 2019-м 11-е место) и Тюменская область (13-е место).
Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место — у Московской области (–1%), третье — у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение — на 19% по спросу. Годом ранее Северная столица занимала 2-е место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (–20%, 7-е место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м — почти в два раза меньше (–45%), чем в 2019 году (8,7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016-м (3,9 млн кв. м новых объектов).
Сокращение нового предложения на рынке — не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туристической отрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровня доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования по итогам 2020 года средняя цена кв. м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.
Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья — топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение — Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13-м месте).
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году
Субъект | Кол-во сделок | Динамика с 2019 годом | Доля рынка | Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год |
Москва | 111,2 | 6% | 14,60% | 2 |
Московская обл. | 81,2 | –1% | 10,60% | 1 |
Санкт-Петербург | 81,1 | –19% | 10,60% | 4 |
Краснодарский край | 46,9 | –3% | 6,10% | 3 |
Новосибирская обл. | 29,1 | 4% | 3,80% | 13 |
Свердловская обл. | 28,4 | 12% | 3,70% | 9 |
Ленинградская обл. | 22,2 | –20% | 2,90% | 8 |
Ростовская обл. | 21,7 | 9% | 2,80% | 6 |
Респ. Татарстан | 21,1 | 16% | 2,80% | 5 |
Тюменская обл. | 17,6 | 9% | 2,30% | 7 |
Остальные регионы | 303,3 |
| 39,70% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
37% ДДУ заключено с эскроу-счетами против 6% в 2019 году
По подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошло с открытием эскроу-счетов — 285,3 тыс. сделок. Для сравнения: в 2019-м показатель был значительно ниже — 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).
Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне. Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.
Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020-м, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального количества сделок — всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.
Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стали Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
Регион | Регион* | Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
Респ. Ингушетия* | 37 | 100,0% |
Респ. Калмыкия* | 239 | 91,2% |
Курганская обл.* | 873 | 89,1% |
Томская обл.* | 378 | 82,0% |
Ямало-Ненецкий АО* | 565 | 80,7% |
Чувашская Респ. | 6792 | 79,7% |
Тюменская обл. | 13 582 | 77,1% |
Амурская обл.* | 630 | 73,9% |
Оренбургская обл. | 3117 | 72,9% |
Сахалинская обл. | 969 | 67,3% |
* Менее 1 тыс. ДДУ за 2019 год
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.
Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой из-за отсутствия подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья — для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным количеством сделок».
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
