Крупнейшее агентство недвижимости «Миэль» за последний год закрыло порядка десяти офисов в Москве. Другие компании также чувствуют себя не лучшим образом в связи со сложившейся экономической ситуацией. Риэлторы массово записываются в частные маклеры, агентства снижают проценты и активно развивают офисы на периферии, кроме того, стоит улучшать качество работы продавцов — эксперты о положении дел на рынке.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Вспоминаем прошлое

Подобная ситуация уже знакома столичным риэлторам. Во время кризиса 2008 года с рынка исчезло около трети агентств недвижимости — на их работу повлияло резкое снижение продаж. На момент, когда экономический спад достиг предела, некоторые аналитики полагали, что количество риэлторских компаний в столице сократилось на 40-50%.

По словам кадровых экспертов, тогда в различные компании каждый день обращались сотни риэлторов в поисках работы. В качестве причины перехода на другое место они называли закрытие их прежних агентств. По мнению большинства экспертов, основной причиной коллапса рынка недвижимости было падение спроса на жилье.

Напомним, по данным соцопросов, в то тяжелое время в результате сложной экономической ситуации каждый десятый россиянин оказался без работы. Обеспеченные граждане, а также те, кто остался на прежнем уровне заработка и имел возможность работать, не спешили приобретать жилье. Среди риэлторов резко выросла конкуренция, многие агентства недвижимости тогда не смогли выдержать конкуренции с частными маклерами. Работающим «в  серую» ведь не нужно платить налоги, содержать офисы с сотрудниками, можно часто демпинговать, а если что, и уходить от ответственности за результат.

Риэлторы вновь уходят в частные маклеры

Прошло восемь лет, и опять появляются те же проблемы: кризис на рынке жилья, агентства закрываются, риэлторы массово переквалифицируются в частные маклеры. В середине прошлого года у многих появилось ощущение, что дно кризиса пройдено и весной рынок недвижимости пойдет в рост, однако нестабильность курсов валют уже долгое время не дает экспертам делать точные прогнозы.

Жилье не только плохо продается — нет активности и на рынке аренды. В итоге частные маклеры появились и там, а некоторые эксперты начали бить тревогу и говорить об обвале рынка. При этом часто причиной ухода из агентств вовсе не является сокращение штата, рекрутинговые компании сообщают, что никто никого не выгоняет, просто заработок риэлторов, как правило, зависит от процентов от сделки, остальное — минимальный оклад в 10-15 тысяч, поэтому выгоднее уйти в свободное плавание и получать больший процент.

Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает, что у тех, кто работает на себя, есть еще и свобода маневра в отношении выбора профессии: частные маклеры могут быстро сменить сферу деятельности, а потом вернуться обратно. А вот тем, кто остается — гораздо тяжелее. Многим владельцам небольших компаний даже приходится переносить офисы к себе домой.

— Труднее всего в условиях сокращающегося рынка приходится небольшим агентствам и маклерам-одиночкам. Но дело в том, что во время кризисных явлений на рынке нелегально работающие маклеры очень быстро впадают с состояние своеобразного анабиоза. Они занимаются любой другой деятельностью — в зависимости от их способностей, умений и материального статуса, но только не риэлторской — за отсутствием спроса сделок у них просто нет. После, с оживлением рынка, такие маклеры столь же легко возвращаются к активности — до очередных заморозков в бизнесе, — рассказывает эксперт. — Что касается мелких агентств, они переживают сложные времена: в крайних случаях офисом становится квартира владельца такой компании. Не могу сказать, что сейчас наблюдается массовый исход риэлторов с московского рынка жилья, но определенная отрицательная динамика присутствует.

Что происходит с офисами «Миэль»?

Вернемся к ситуации с розницей «Миэля». Компания закрыла несколько офисов в столице — явный признак ухудшающейся ситуации. Однако представители компании не спешат с этим соглашаться и акцентируют внимание на выборе другой стратегии развития. Роман Мурадян, управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости», признает, что прошлый год был очень тяжелым, но агентство работает над изменением ситуации, в частности, теперь будет уделено особое внимание развитию сети офисов продаж в спальных районах:

— Закрытие порядка десяти офисов «Миэль» в Москве связано с общей сложной экономической ситуацией в стране, в частности, с ростом арендных ставок, общим падением рынка недвижимости и снижением объема сделок. 2015 год был самым тяжелым для рынка недвижимости, с февраля 2016-го мы видим активизацию на рынке, во многом за счет отложенного спроса.

При этом за 2015 год мы также открыли несколько офисов в спальных районах Москвы. В Московской области были открыты офисы «Миэль» в Коломне, Лобне, Лунево, Люберцах, в других регионах России — в Барнауле, Калининграде, Казани, Челябинске. Компания также продолжает свое развитие за рубежом — в 2015 году были открыты наши офисы «В Барселоне» и «В Праге», в этом году начал работу офис «На Северном Кипре». И, например, двенадцать франчайзинговых офисов, проработавших под брендом «Миэль» пять лет, переподписали франчайзинговые договоры, и начали уже второе пятилетие работы под нашим брендом, — делится новостями топ-менеджер.

Хочется заметить, что зарубежное направление сейчас переживает спад: для покупки «зарубежки» у россиян уже не осталось денег. А в провинции этих денег  никогда и не было. Видимо, компания надеется на потребность россиян во вторичном жилье, и хочет вытеснить мелких провинциальных игроков с рынка.

Крупные агентства вынуждены идти на уступки

Представители других компаний тоже ищут пути выхода из сложной ситуации. Среди вариантов: снижение цен, усиление конкурентоспособности персонала.  Кроме того, в отличие от кризиса 2008 года, изменились условия выдачи ипотеки: ставки позволяют населению надеяться на приобретение квартир даже в непростых экономических реалиях.

Михаил Куликов делится рецептами преодоления кризисных ситуаций от компании «Инком». Агентство ощущает тяжелую экономическую ситуацию в стране, а основные методы работы — компетентность сотрудников и уменьшение комиссии за услуги:

— Разумеется, кризис не проходит и мимо крупных риэлторских компаний. Мы, как и все, ощущаем падение спроса и вынуждены оптимизировать производственный процесс, сокращая издержки и стимулируя «внутренний оборот» за счет проведения совместных сделок в интересах наших клиентов.

Естественно, работать сейчас риэлторам стало значительно сложнее. «Выживают» только профессионалы. И в подтверждение этого могу сказать, что наши лучшие сотрудники — специалисты, имеющие высокую риэлторскую квалификацию, имеющие реальное представление о нынешней рыночной конъюнктуре и способность донести это представление до своих клиентов — работают так же эффективно, как и до кризиса. Количество сделок у них не сократилось. Текущая ситуация определенным образом сказалась на конечной стоимости объектов — отрицательная коррекция цен по сравнению с прошлым годом по факту составляет примерно 10-15%. Соответственно, немного снизилась и комиссия за предоставляемые услуги.

Руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает, что стоит ждать и позитивных изменений на рынке, ведь проценты по ипотеке доступны, а в ближайшем будущем может в лучшую сторону измениться ставка рефинансирования ЦБ, от которой зависит стоимость кредитов для населения:

— На рынке вторичного жилья продолжает наблюдаться период спада. За счет увеличения разрыва между спросом и объемом предложения конкуренция выросла, и собственникам приходится стимулировать покупателей за счет ценовых уступок. Агентства, работающие на рынке недвижимости, также приспосабливаются под новые условия, но период адаптации прошел. Более того, кроме негативных, мы наблюдаем и положительные факторы. Условия по ипотеке не являются заградительными: банки-партнеры предлагают кредитование по ставке от 12,25% годовых в рублях. Кроме того, не исключено дальнейшее снижение ключевой ставки, а следом за ней и стоимости кредитования. Если говорить о ситуации изнутри, то мы адаптировались, и сделки идут. Среди механизмов, позволяющих поддержать спрос, отметим взаимозачет. На сегодняшний день это актуальный инструмент, который стал еще популярнее.

Положение настоящих профи во время кризиса только улучшится

Многие недооценивают фактор общения с покупателем, особенно значимость риэлтора в переговорах. Фактически продажник имеет колоссальное влияние на сделку, нужно только выбрать подходящий инструмент, считает Михаил Куликов. Эксперт рассказывает:

— В кризисных условиях еще более возросла значимость профессиональных услуг, в первую очередь, для продавцов недвижимости. Большинство людей отлично понимают, что продать квартиру сегодня сложно, и варианта два: ждать «у моря» покупателя с золотой рыбкой в аквариуме или обратиться к специалистам, понимающим, как действовать на нынешнем рынке. Но есть еще один момент. Риэлтор сегодня должен быть не только ассом технологий, но и психологом, умеющим успокоить клиента, который сейчас испытывает колоссальный стресс, не понимая, что вокруг происходит, когда и чем все это закончится. Многие сделки срываются просто потому, что люди растеряны и крайне напряжены в условиях сегодняшней неопределенности. Поэтому грамотно разъяснить клиенту его жилищную ситуацию, предложить конкретные варианты ее решения, проанализировать их целесообразность и таким образом внести ясность хотя бы в этот аспект жизни и в значительной степени снять напряжение — сегодня одна из важных задач риэлтора.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!