КП Маяк

Многие эксперты считают, что каких-либо стандартов или правил по отводу земель под ОРЗ в загородных поселках не существует. Например, Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service, утверждает, что все зависит от класса. Чем выше ценовой сегмент, тем больше объектов инфраструктуры и общественных зон. А в некоторых поселках, по соседству с которыми уже имеются парки и места для отдыха, вообще нет необходимости проектировать и строить объекты рекреации.

 

Не все девелоперы поддерживают эту точку зрения, хотя и соглашаются с тем, что для каждого проекта размер и параметры ОРЗ определяются индивидуально и зависят от площади самого поселка и его ценового сегмента. В садовых товариществах, по расчетам Алексея Гусева, коммерческого директора компании «Загородный проект», с целью нормального существования жителей для общественной территории хватит и 10% земли. В коттеджных поселках экономкласса девелопер выделит 15% площади. Как показывает практика, размер общественных зон и перечень инфраструктурных объектов в бюджетном сегменте невелики. Чаще всего девелоперы ограничиваются обустройством детских и спортивных площадок, вдоль велосипедных и прогулочных дорожек разбивают клумбы с многолетними цветами, устанавливают беседки и скамейки.

 

КП «Миллениум парк»

Что касается поселков бизнес-класса, то там под ОРЗ отводят 20% территории и более. В Западной Долине, например, под рекреацию отдали 25% земли, в ИстЛандии — порядка 15% (без учета дорог и инженерных коммуникаций). В элитном Madison Park уже другие масштабы — более 30%, а в Миллениум Парке — свыше 40%. Хотя и в проектах премиум-класса ОРЗ могут быть сокращены до минимума. Так, в объектах, расположенных сразу за МКАД, цены на землю порой заоблачные, и редкий девелопер решит потратиться на обустройство мест для отдыха. В результате проект получается непомерно дорогим, а общественных зон и объектов даже самой необходимой инфраструктуры в нем практически нет.

 

Вместе с тем многое зависит от возможностей и желания самого девелопера. Например, компания «ЗемАктив» обеспечивает жителей объектов экономкласса инфраструктурой, близкой к бизнес-сегменту. В поселке Анютины Глазки на 100 домовладений треть территории занимают зоны общего пользования. «Площадь поселковой территории, отводимой под ОРЗ, — отмечает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», — может зависеть от ландшафта местности, географии поселка, от того, наконец, есть ли здесь пруды, озера, лес. Надо добавить, что большая часть этих земель приходится на дороги, парковки, тротуары, газоны, детские и спортивные площадки». При этом чем больше поселок, тем ОРЗ шире. В некоторых случаях обустраивают даже не одну, а две рекреационные зоны. Как объясняет Евгений Копылов, коммерческий директор девелоперской группы «Интегра», чем масштабнее поселок, тем ниже себестоимость сотки, а значит, у девелопера больше возможностей не экономить на общественных территориях. Например, в демократичном загородном объекте, который занимает 10 га, общественные и рекреационные территории вряд ли превысят 5–7% от общей площади. А если строительство развернуто на участке 100 га, то доля общественных территорий может составить до 10–15% от общей площади.

 

«Впрочем, то, как следует озеленять городские и загородные жилые территории, давно прописано в СНиП, — говорит Валентин Свиридов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». — Например, площадь парков, садов, скверов, бульваров, размещаемых на селитебной части сельских поселений, должна составлять не менее 12 кв. м на человека. Для поселка на 300 домовладений это ориентировочно 1,25 га».

 

КП Лесная Купавна

Получается, что каким бы ни было поселение, на каждого его жителя по нормам и правилам должно приходиться энное количество рекреационных соток. Однако на деле все не совсем так. За два с половиной года финансового кризиса девелоперы продали несколько тысяч участков без подряда. В таких поселках, каких бы масштабов они ни были, домовладельцам в лучшем случае в качестве общественно-развлекательной территории предложена детская или спортивная площадка. «В поселках с участками без подряда возможны отступления от средних пропорций, правда только в сторону уменьшения, — поясняет С. Мигунов. — Ведь в этом случае для девелопера важно продать как можно больше соток, а не услуг. Соответственно, чем больше он сумеет выделить земельных участков, тем ниже будет их удельная цена и выше темпы продаж. Таким образом, с молотка уходит и территория общественных зон».

 

Что касается смешанных поселков, где землю могут продавать как с подрядом на возведение коттеджей, так и без него, ОРЗ в них обустраивают только на территории девелоперской застройки.

 

 

 

КП Новые Вешки

Где прокладывать прогулочные дорожки, устанавливать лавочки и строить беседки, во многом зависит от месторасположения поселка, природных характеристик его территории, общей площади объекта и, естественно, запросов жителей. «Чем выше статус объекта, — рассказывает Дмитрий Оглоблин, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс», — тем большие требования предъявляют к общественным зонам. По сути функционально спланированные ОРЗ должны создать конкурентное преимущество всего проекта, уравновесив экономические потери от некоммерческого использования площадей». «В любом случае, — добавляет В. Свиридов, — площадь поселковой территории под ОРЗ должна рассчитываться в соответствии с нормами рекреационных нагрузок. Причем как для различных типов ландшафтных комплексов, так и для отдельных видов рекреационной деятельности». Например, в Западной Долине почти 25 га ОРЗ разместилось по берегам реки Незнайки.

 

Не беда, если в поселке не хватает деревьев, а земля обделена реками или озерами. Обустроить территорию можно и с помощью искусственного ландшафта, а небольшие прудики девелоперы научились сооружать собственными силами. «В поселке Алешкино-2, — подтверждает Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», — 1,5 га отведено под строительство уникального природного парка с каскадом из трех родниковых водопадов. Достоянием жителей будет собственный пляж на берегу лесного озера с причалами для плавсредств. В поселке Анютины Глазки для домовладельцев планируют обустроить собственный выход в лес, а также пляжную зону на берегу реки Нудоль». В поселке бизнес-класса ИстЛандия в зоне рекреации появилось несколько японских беседок, прогулочная дорожка с мостиками через каналы, в парке — сад камней, лавочки и декоративные фонари, большой пруд с домиком для лебедей и мостом, несколько каналов с причалами для лодок. Много объектов, выполненных из дорогих материалов (камень, металл), представлено и в премиум-поселке Миллениум Парк.

 

КП Южное Голицино

Существуют некоторые нюансы по размещению на территории поселка того или иного объекта для отдыха и рекреации. Даже детскую площадку обустраивают по правилам. Прежде всего участок для нее выбирают с учетом оптимальной пешеходной доступности для всех жителей поселка. Для безопасности детей категорически не допускается ее строительство рядом с дорогами, газо- и электроподстанциями, объектами инженерной инфраструктуры. В то же время территорию для проведения праздников, собраний, торжественных мероприятий и просто для дружеских встреч было бы правильно организовать в центре поселка. Магазины, кафе, рестораны открывают либо в помещениях главной въездной группы, либо рядом с ней. «Исходя из прагматичных соображений, — делится практикой Е. Копылов, — девелоперы стараются разместить ОРЗ в центре и на въезде. Это позволяет поднять стоимость не самых ликвидных участков. Например, если создать декоративный пруд в центре поселка, высадить по его берегам несколько сосен-крупномеров, установить лавочки и беседки, то центральная часть будет более уютной, и близлежащие наделы могут подняться в цене процентов на 30».

 

 

 

КП Новые Вешки

Возведение или обустройство ОРЗ уже заложено в стоимости конечного продукта — дома с приусадебным участком. Поддержание такой территории в порядке ложится на управляющую компанию или другую структуру по управлению поселком. Стоимость ремонта и обслуживания объектов ОРЗ также входит в общую сумму ежемесячных платежей. Эксперты говорят, что затраты на строительство ОРЗ увеличивают цену домовладения на 20–30%. И не всем жителям поселка, даже бизнес-класса, нравится вносить лепту на содержание объектов, к которым они равнодушны. Опытные девелоперы понимают, что увеличивать площади рекреационных зон более чем на 30% по отношению ко всей территории поселка нецелесообразно.

 

«Надо учитывать, — добавляет А. Гусев, — что ОРЗ в загородных поселках и для девелопера, и для будущего жителя — удовольствие не из дешевых. Первому накладно ее строить, второму — содержать. Конечно, платежи уменьшаются, если объекты ОРЗ находятся за пределами комплекса и ими пользуются жители округи. Но если инфраструктура заточена только под домовладельцев, то в зависимости от уровня поселка и имеющихся рекреационных удобств расходы на содержание ОРЗ могут достигать заоблачных высот». Если называть средние цифры, то жители поселка экономкласса платят за комфортные территории от 1 до 10 тыс. руб./мес., включая коммуналку, диапазон цен в бизнес-классе — от 10 до 20 тыс./мес., а в элитных объектах у жителей могут попросить 30–40 тыс. руб./мес., а порой и больше. Так что хочешь не хочешь, а на лес, пруд, тишину и чистый воздух раскошелиться придется.