«Запретить строительство волевым решением нереально»
— С 1 июля в Сочи будет введен запрет на строительство многоквартирных жилых домов. С чем это связано?
— Мораторий на строительство многоквартирных жилых домов с 1 июля 2021 года будет введен на период разработки третьего генплана Сочи. Он действительно необходим городу.
Первый и второй генпланы были реализованы в советское время, к работе над третьим генпланом приступили в 1989 году, но из-за политических изменений он не был доработан. В 2009-м предпринимались попытки разработать этот документ, но это был не классический генплан в том виде, в каком он должен быть. На разработку третьего генплана, как заявляет мэрия, уйдет не менее двух лет.
— Всё это время в городе действительно не будут возводить новое жилье?
— Как известно, закон нужно читать между строк. Существует такое понятие, как общественные слушания. Похоже, этот механизм будет применен. Косвенно об этом свидетельствует следующее. В строительстве ИЖС есть две зоны: Ж-1 и Ж-2. В первой зоне коэффициент неиспользованной территории составлял 0,6 (то есть более 50% занимаемой площади). Это значит, что на земельном участке 10 соток допускается построить дом площадью 600 кв. м не выше трех этажей (12 м).
В декабре прошлого года у нас в городском собрании шли дискуссии, где хотели запретить коттеджное строительство, потому что в последние два года произошел его невероятный всплеск.
По данным за 2019 год, в городе было заложено 174 жилых комплекса. Несмотря на то что под ЖК в Сочи понимается и строение из двух корпусов, для города это огромный объем.
Запретить строительство волевым решением нереально. Пришли к следующему: разрешить возведение домов площадью не более 200 кв. м на любом участке.
«Доля многоквартирного жилья на участках под ИЖС составляла около 80%»
— Как информация о введении моратория на новое строительство повлияла на стоимость жилья в городе?
— Нельзя говорить о том, что цены на жилье в Сочи поднялись после заявления мэра города о моратории на новое строительство. Рост стоимости жилья произошел гораздо раньше — с тех пор, как был принят закон о переходе на проектное финансирование.
Больше всего на стоимость квадратного метра в Сочи повлияло принятие закона о дачной амнистии в 2007 году. «Дыры» в законодательстве наши ушлые граждане начали использовать с пользой — строить многоквартирные дома на садовых участках, предназначенных для ИЖС, чтобы потом в судебном порядке их узаконить. Доля такого жилья на рынке составляла около 80%.
Значительный объем такого жилья сдерживал цены. С приходом нового мэра «лавочка закрылась». В последние годы правления господина Пахомова (Анатолий Пахомов — мэр Сочи с апреля 2009-го по сентябрь 2019 года. — Прим. ред.) надзорные органы начали прилагать усилия по наведению порядка. Не секрет, что на всех замов бывшего мэра завели уголовные дела, некоторые из них уже находятся в местах лишения свободы.
С рынка ушел огромный объем предложения — около 70%. Образовался дефицит жилья. Но все бы ничего, если бы не пандемия. Как только объявили локдаун, люди быстро поняли, что в ближайшее время никто никуда больше не поедет, интерес к Сочи вырос кратно.
Существует три объективных причины роста цен на жилье в Сочи: уход с рынка ижээсников, введение проектного финансирования и эскроу-счетов, пандемия.
Еще одним «кирпичиком» оказались меры правительства по поддержке строительной отрасли — льготная ипотека, которая тоже послужила триггером для роста цен.
«Девелоперы сделали паузу и не продают квартиры, создавая дефицит»
— В какую сумму обойдется сейчас 1 кв. м в сочинской новостройке?
— Сегодня застройщикам неинтересно, как раньше, делать скидки — они стараются продать квартиры по максимальной цене, мы это видим. Например, в ЖК «Кислород» (застройщик AVA Group) еще не открыты продажи.
Другой пример: в одном из замечательных сочинских микрорайонов, на мой взгляд, совершенно безумные цены: 1 кв. м в новом ЖК стоит 450–500 тыс. рублей.
— Сколько-сколько?
— Вы не ослышались. Профессионально занимаюсь инвестированием — мы с партнерами, можно сказать, запрыгнули в последний вагон уходящего поезда и приобрели в этом ЖК несколько тысяч квадратных метров в двух очередях комплекса. В марте я решил реализовать квартиры, и это превзошло мои самые радужные ожидания.
В хороших жилых комплексах — с придомовой территорией, парковками, детским садами, школами — девелоперы просто сделали паузу и не продают квартиры, создавая тем самым дефицит.
Раньше в Сочи «вторичка» всегда стоила дороже «первички». Сегодня всё изменилось.
«Люди покупают по принципу “завтра будет дороже”»
— Кто же будет покупать жилье по таким ценам?
— Спрос определяет предложение. Рынок недвижимости Сочи всегда был инвестиционным. Около 80% покупателей жилья у нас — иногородние граждане. Жители Москвы и Санкт-Петербурга приобретали жилье для себя: два–три часа на самолете — и ты на даче. Кто-то сдавал, но большинство покупали именно с целью инвестирования.
Началась пандемия, стартовала льготная ипотека. В моей папке, где я фиксирую свои сделки, нет сочинцев. Практически все сделки проходят с ипотекой. Интересно, что я встречался всего с двумя клиентами, приезжавшими на просмотр квартиры, все остальные сделки проводились дистанционно.
И еще такой момент. Народ у нас не привык верить правительству. И все считают, что локдаун — это только начало. Когда объявили о коронавирусе, к нам люди на карантин приезжали. В начале апреля мне позвонили с просьбой помочь купить квартиру. Я показал фотографии, квартиру по видео, объект понравился, мы провели дистанционную сделку. Казалось бы, карантин, в город въехать нельзя. Ничего подобного! Я поехал в аэропорт, встретил клиента, показал документы, и люди спокойно въехали в квартиру и просидели там весь карантин.
Я изучаю аналитику Циан о стоимости квадратного метра в Сочи, но, по моим данным, цифры другие. Например, приводится информация, что квартиры в нашем регионе подорожали на 22%, но в Адлере, Лазаревском, Сочи, Красной Поляне жилье подорожало в два раза. Полтора года назад средний чек покупки квартиры площадью 40 кв. м был равен 3,5–4 млн. Сегодня аналогичные квартиры предлагаются за 10 млн рублей.
— Запрашивать можно и 20 млн — вопрос в том, какова цена продажи.
— С одной стороны, это так. С другой — нужно учитывать уникальность нашего рынка, его нельзя сравнить ни с чем. Крым свой потенциал исчерпал в 2014 году, когда там скупили абсолютно всё. На сегодняшний день Сочи — это лучший в России город-курорт. К Олимпиаде здесь была создана отличная инфраструктура. Тот процент людей, у которых в России есть деньги, с лихвой перекрывает предложение на рынке.
На сегодняшний день у нас осталось максимум 30% объема предложения, который был в прошлом году. Люди покупают по принципу «завтра будет дороже». У нас есть ЖК Art Light City, где квартиры не так давно стоили 170–180 тыс. рублей за «квадрат». Сейчас ценник квартиры без отделки — 450 тыс. за 1 кв. м.
У нас есть микрорайон Мамайка. Там продается квартира площадью 27 «квадратов» на пятом этаже без лифта, с дешевым ремонтом и мебелью из IKEA. Такая квартира стоит «десятку» (10 млн рублей. — Прим. ред.) — и попробуйте еще ее купить!
Сейчас в несколько раз увеличилось число людей, работающих дистанционно. Они приобретают жилье с большим удовольствием. С рынка вымелись предложения стоимостью 100, 150 млн рублей.
«Может быть, мы и дальше “полетим в космос” с ценами»
— Как вы думаете, рост цен на жилье продолжится?
— Аналитики говорят, что цены поднимутся еще процентов на 30. Вопрос в том, что именно подорожает. Предполагаю, что многоквартирные дома, ЖК, которые строятся. Есть еще нюанс. Я вчера держал в руках постановление главы города об отмене разрешения на строительство ЖК в несколько десятков тысяч квадратных метров. Такого еще никогда не было. Как знать, может быть, мы и дальше «полетим в космос» с ценами. Все идет к тому, что Сочи будет городом для богатых.
— Соответствует ли космическим ценам качество строительства? Или девелоперы понимают, что продается всё, и не слишком заморачиваются?
— При таких ценах качество строительства, конечно, улучшилось. Застройщику не нужно экономить на всем. В новых жилых комплексах лифты не отечественного производителя, а бесшумные OTIS, качественные парковки, отличная инфраструктура.
— Какие пожелания, требования предъявляют покупатели к квартирам стоимостью по полмиллиона за «квадрат»?
— У нас в городе «хотелки» покупателей не имеют никакого значения, признаюсь откровенно.
Один из крупных застройщиков строит ЖК с квартирами площадью от 12 до более чем 100 кв. м. На высокой степени готовности квартиры площадью 12 кв. м будут продаваться по 350 тыс. рублей за «квадрат», 24 кв. м — по 290 тыс. рублей. И комплекс возводится не в самом лучшем месте города.
Год назад «малосемейку» 16–17 кв. м удалось бы купить за 1,8 млн рублей. Сейчас такое жилье не найти и за 3 млн.
«Думаю, этим сезоном мы финансово угробим интерес к городу»
— Что происходит в Сочи с рынком аренды?
— Вырос чудовищно. Каждый день слышу истории, когда арендаторов выгоняют и умножают стоимость аренды на три.
— Какова средняя стоимость аренды жилья накануне летнего сезона?
— Цена 30-метровой однокомнатной квартиры в старом фонде стартует от 3 тыс. рублей и может приближаться к 5 тыс. Более того, арендовать нечего. Буквально позавчера я наблюдал картину: однокомнатная «хрущевка» площадью 28 кв. м на Цветном бульваре сдается в аренду минимум на месяц по цене 90 тыс. рублей. Из мебели — очень старый диван и дешевый телевизор. Хорошая квартира площадью до 50 м меньше 5 тыс. рублей в сутки не стоит.
На краткосрочный период цена будет выше. Те квартиры, которые еще осенью обходились в 30 тыс. рублей за месяц, сегодня стоят 90 тыс. И выбора на рынке просто нет. Думаю, этим сезоном мы финансово угробим интерес к городу. Надеюсь, что в следующем году границы откроются. Двухнедельный отдых в Сочи по цене обойдется в три раза дороже по сравнению с качественным отдыхом в Турции, но это сомнительное удовольствие.
«Как минимум 60% сочинского рынка — незаконно построенные дома»
— Что происходит в Сочи с незаконными постройками?
— Те дома, которые были построены по серым схемам, но узаконены через суд, в которых живут люди и где подключены коммуникации, не снесут. Два года назад в Имеретинском районе была громкая история с незаконными постройками, в итоге снесли только две коробки. Людям, купившим квартиры в остальных домах, удалось как-то решить проблему.
Тем, кто намерен приобрести дом в Сочи, следует понимать, что как минимум 60% рынка — как раз незаконно построенные дома. Эти нюансы знают добросовестные риелторы. Поэтому, если вы собираетесь купить жилье в Сочи, обращайтесь в проверенные компании, которые работают на рынке много лет.
— Вы являетесь полномочным представителем президента РГР по Южному федеральному округу. Как вы оцениваете качество работы сочинских риелторов?
— Работа риелторов — моя боль. Первая проблема — фейковые объявления. У нас нередки ситуации, когда люди, поверив таким объявлениям, приезжают с чемоданом денег, допустим, из Новосибирска, чтобы купить трехкомнатную квартиру, найденную по объявлению, а денег хватает только на однокомнатную.
На мой взгляд, около 70% людей, называющих себя риелторами, таковыми не являются. Всегда настаиваю: клиенты, обращаясь к риелторам, должны требовать у них аттестат, подтверждающий квалификацию. В наше время правового нигилизма люди зачастую не знают, какое наказание последует, если человек условно украдет конфету или оскорбит человека.
Риелторы, которых мы тестируем, априори знают о том, что будет, если они совершат тот или иной поступок. Мы страхуем свою ответственность перед клиентом, пытаемся навести порядок на этом рынке. Сейчас мы вместе с администрацией города Сочи запускаем проект «Муниципальный риелтор».
— Как покупателю проверить, профессионален ли его риелтор?
— Существует сайт РГР, где представлены все сертифицированные компании и специалисты, входящие в гильдию. Здесь представлены документы об аттестации риелторов, можно написать отзыв о работе с тем или иным специалистом. Мы увидим этот отзыв и примем меры. Что касается Сочи, то лучше использовать наш ресурс.
Если вы выбираете агентство сами, внимательно изучите его историю. Вряд ли разумно доверять компании, которая существует год, и пишет, что у нее в активе 1 млн 145 сделок.
По-хорошему, стоит работать с риелтором, у которого есть юридическое образование, лет 10 стажа и аттестация.
«В фейковых объявлениях всегда неестественно красивые картинки»
— Вы говорили, что по сочинским объектам много фейковых объявлений. Как определить, что это фейк?
— Начинать поиск квартиры я бы советовал с изучения аналитики — тут Циан в помощь. Надо понять, какова средняя стоимость квадратного метра в интересующем вас районе.
В фейковых объявлениях всегда очень красивые картинки — я бы сказал, неестественно красивые. Если человек продает свою квартиру, не может быть, чтобы на фото не было ни пылинки, ни соринки, ни чашки кофе на столе.
Нередко встречаются ситуации, когда человек находит квартиру, договаривается о просмотре, а накануне звонит риелтор и сообщает, что внезапно эту квартиру купили, но есть другая, правда, она похуже… Это тоже одна из уловок. Советую найти риелтора с подтвержденной квалификацией и работать с ним.
Если человек хочет верить, что трехкомнатную квартиру с видом на море в Сочи реально купить за 2 млн рублей, его трудно переубедить.
— Какие подводные камни встречаются при покупке квартиры?
— Часто люди думают: возьму квартиру в ипотеку, банк ее проверит. Я за три–четыре месяца погашу ипотеку, но буду уверен, что с квартирой все в порядке. Это глупость!
— То есть банк может ошибиться в проверке квартиры?
— Конечно, банк проверит квартиру, но здесь и сейчас — на сегодняшний день. Сегодня у нас существует чудовищная проблема — банкротство физических лиц. При банкротстве закон на три года назад отматывает все сделки человека — квартиры отбирают. Об этом очень редко говорят. Есть определенные алгоритмы и меры, которые необходимо соблюдать, чтобы быть защищенным от банкротства продавца квартиры. Настоящий риелтор знает, как оградить покупателя от подобных проблем — за это он и получает свои комиссионные.
Или ошибки в приватизации квартиры, в которой были прописаны несовершеннолетние граждане. Они приходят и сообщают, что им было 8 лет, когда их выписали из квартиры. И закон принимает их сторону.
Или такой пример. Купили у бабушки 78 лет квартиру за 3 млн рублей, но не провели психиатрическую экспертизу. Перепродали за 10 млн, вернули бабушке 3 млн. Чем не бизнес?
— Расскажите, как вы проводите свободное время, чем любите заниматься?
— В Сочи, за исключением встреч с друзьями и родственниками, которые приезжают, больше нечем заниматься (смеется). Существует море, рыбалка, грибы. Я человек православный, люблю ездить в Абхазию, где два совершенно потрясающих храма. В свободное время люблю читать — нравится фантастика. Увлекаюсь геополитикой, экономикой, очень перспективен блокчейн. Еще играю в бильярд.
