«Покупателей пугает, что срок сдачи их дома затянется»
— Как остановка строек повлияла на график сдачи в эксплуатацию ЖК, на продажи?
— В Москве ограничения на работу строек были введены с 13 апреля и действовали ровно месяц, до 12 мая. С конца марта были закрыты офисы продаж, которые открылись только в начале июня. Соответственно, по стройке у нас выпадение из графика составило один месяц, по офисам продаж — два.
При среднем цикле реализации проекта два с половиной года один месяц составляет менее 3% общего срока: как показывает практика, серьезного влияния на срок сдачи проекта это не оказывает.
— Планируете ли вы ускорять темпы строительства или воспользуетесь предоставленными льготами и перенесете сроки ввода в эксплуатацию?
— Постановление правительства о том, что неустойка за просрочку ввода проекта не будет начисляться за период с 1 апреля до конца 2020 года, для застройщиков плюс. С другой стороны, тот факт, что завершение строительства дома способно затянуться, пугает покупателей. Все объекты, которые планировались к вводу в первом полугодии 2020 года в Московском территориальном управлении Группы, сданы в срок.
Как только ограничения были сняты, мы приступили к заселению 1-го корпуса ЖК «Серебряный фонтан», трех корпусов ЖК «Нормандия», клубного дома «Счастье в Кусково» (работы там были закончены до введения режима самоизоляции, разрешение на ввод мы получили во время карантина). В конце первого полугодия 2020-го мы сдали дом «Счастье в Кузьминках», который скоро начнем заселять.
— Во время пандемии девелоперы старались максимально задействовать цифровые ресурсы. Какие услуги вы предоставляете онлайн?
— Нам пришлось оперативно перевести в онлайн все системы взаимодействия с покупателями. К концу апреля все необходимые опции для полноценного обслуживания клиентов у нас уже были: дистанционные показы введенных в эксплуатацию объектов, онлайн-консультации, личный кабинет клиента, курьерские услуги для доставки документов, в том числе для выпуска электронной цифровой подписи, выездная кредитная сделка (после того как Центробанк разрешил проводить такие сделки), онлайн-открытие аккредитивов и эскроу-счетов (доступно с конца апреля).
— Как покупатели отнеслись к переводу сделок в онлайн?
— Человеческая натура в принципе консервативна, поэтому люди воспринимали новшества с осторожностью. Апрель ушел на привыкание покупателей к новому формату, доля онлайн-сделок росла постепенно. Если в апреле у нас было заключено 28% сделок онлайн, то в мае мы по отдельным объектам проводили до 70% сделок в электронном виде.
Часть сделок в сегменте «комфорт» также была перенесена на июнь. Тем не менее пандемия простимулировала развитие онлайн-сервисов, и доля электронной регистрации увеличилась.
— Как вы думаете, какие онлайн-услуги после пандемии приживутся на рынке?
— С моей точки зрения, максимально востребованными будут онлайн-услуги по сопровождению сделки, когда клиент уже очно встретился с менеджером — осталось оформить документы, зарегистрировать сделку и перевести деньги на эскроу-счет. Для клиента удобен личный кабинет, куда загружаются сканы необходимых для проведения сделки документов, чтобы не отправлять их по почте, там легко отслеживать статус сделки.
Уверен, что будут популярны вторичные продажи в режиме онлайн, когда, например, клиент уже приобрел квартиру и докупает машино-место или кладовую. Для этого требуется не очень большая сумма — человеку достаточно спуститься на парковку и выбрать место либо посмотреть кладовые, которые есть в продаже, и дистанционно провести сделку, не приезжая в офис. Думаю, все это будет нам давать примерно 15% онлайн-сделок и в постпандемийный период.
— То есть скоро офлайн останутся только просмотры?
— Уточню: просмотры готовых объектов, потому что по технике безопасности доступ покупателей на строительную площадку запрещен. Что конкретно происходит на стройке, клиенту не удастся увидеть лично, поэтому хорошим подспорьем будут 3D-презентации объекта, панорамные фото и видеосъемки, удаленные показы и т. д.
Не исключено, что между удаленным просмотром объекта и сделкой клиент все же захочет заехать в офис продаж, познакомиться с менеджером, посмотреть ему в глаза, убедиться, что все надежно: компания работает, краны на стройке крутятся. Вот этот этап, скорее всего, и останется офлайн.
«Рискованными могут быть и сентябрь, и декабрь — традиционные месяцы высоких продаж»
— Девелоперы утверждали, что за то время, пока будут закрыты офисы продаж, накопится отложенный спрос. Вы наблюдаете на своих объектах реализацию отложенного спроса?
— Да, мы увидели ее и на своих объектах, и в целом по рынку. В марте, когда курс рубля упал, все побежали закрывать счета в банках и вкладывать свои рубли в недвижимость — в старых границах Москвы были заключены сделки на 318 тыс. кв. м. В апреле рынок упал до 164 тыс. кв. м, то есть почти в два раза. В мае наблюдалось еще большее снижение — до 123 тыс. кв. м. Июнь показал рост до 176 тыс. кв. м.
Конечно, до показателей 2019 года рынку еще далеко: так, в апреле–мае 2020-го было продано на 50% меньше жилья, чем в эти же месяцы прошлого года, а в июне — на 30% меньше.
По Группе «Эталон» в Московском регионе после хорошего роста в феврале-марте снижение в апреле по отношению к марту составило 50%, в мае продажи упали еще на 22%. В июне продажи выросли более чем в два раза по сравнению с майскими показателями.
По итогам первого полугодия мы наблюдаем снижение показателей примерно на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сейчас продажи идут очень активно, у наших менеджеров расписаны все тайм-слоты на встречи с клиентами. На рынок вышел тот самый отложенный спрос, и нужно постараться максимально законтрактовать все сделки: II квартал нас научил, что могут быть рискованными и сентябрь, и декабрь — традиционные месяцы высоких продаж.
— На сколько хватит отложенного спроса?
— Мы оптимисты — считаем, что позитивные факторы (снижение ключевой ставки Центробанка, рекордное падение ипотечных ставок за всю историю рынка, льготная субсидированная ипотека с поддержкой государства) перевесят негативные (падение ВВП, снижение доходов населения). Например, после увеличения суммы кредита в рамках ипотеки-2020 с господдержкой до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге в наших проектах с ее помощью удастся приобрести 85% лотов. Мы также дополнительно субсидируем ипотечную ставку — для отдельных категорий заемщиков она стартует у нас по ряду объектов от 1,2%.
— Сколько сделок проходит по ипотеке?
— В июне доля ипотечных сделок по всему портфелю проектов у нас составила 62%. В III квартале после снижения ставок по ипотеке, увеличения размера займа и срока кредита, количество ипотечных сделок предположительно вырастет до 75%.
Превышение доли ипотеки в 75–80% считается опасным, так как в этом случае отмена льготной ипотеки (она прекращает свое действие 1 ноября 2020 года) способна привести к тому, что рынок рухнет.
«Сейчас выгодно приобретать апартаменты с инвестиционной целью»
— Сколько проектов сегодня входит в портфель компании?
— Сейчас в Москве у нас реализуется около 30 проектов, на стадии проектирования и строительства — около 10. По остальным распродаем остатки. Кстати, эти остатки были очень востребованны в пандемию по двум причинам. Во-первых, эти объекты можно было смотреть, во-вторых, по ним отсутствовали риски задержки строительства. Многие наши объекты мы распродали в ноль, особенно это касается клубных домов «Счастье».
— В вашем проекте «Счастье в Кузьминках» все квартиры были распроданы до введения объекта в эксплуатацию. Чем вы объясните такой высокий спрос? Это исключение или правило для клубных домов?
— Наша коллекция клубных домов «Счастье» включает небольшие по количеству квартир проекты — от 50 до 100. Они расположены в уже обжитых районах Москвы. И на квартиры в таких домах существует высокий локальный спрос со стороны людей, которые по своим причинам (дети ходят в школу, работа, родственники живут рядом и прочие) не планируют уезжать из своего района, но хотят улучшить качество жизни.
Практически по всем таким проектам у нас очень хорошие показатели: начиная со старта продаж до 50% объема лотов в экспозиции. К моменту ввода в эксплуатацию мы на 90–95% распродаем квартиры. А в самых удачных проектах, таких как в Кузьминках, — до 100%, остаются только машино-места.
Под брендом «Счастье» есть проекты как комфорт-, так и бизнес-класса. «Счастье» комфорт-класса стоит от 180 тыс. рублей за 1 кв. м, бизнес-класса — от 300 тыс. рублей за 1 кв. м. Хотя, на мой взгляд, качество отдельных проектов комфорт-класса ничуть не уступает бизнес-классу — отличается только локация.
Мы продолжаем серию проектов «Счастье»: в 2019 году у нас вышел объект на Ломоносовском проспекте, в этом году намерены начать строительство и продажи ЖК «Счастье на Семеновской», а также завершить все остальные стройки этой серии, начатые до 2019 года.
— Выгодно ли вам возводить на дорогой московской земле дома с таким небольшим количеством квартир? Не проще было бы построить башню?
— Во-первых, существуют градостроительные ограничения, которые не позволяют на ряде площадок возводить высотные здания. Во-вторых, строительство башен в уже сложившихся районах дает большую нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру.
Ну и наконец, мы не продаем квартиры в этих домах дешево: цена на старте проекта практически такая же, как и финальная стоимость. Мы неплохо зарабатываем на этих проектах.
Кроме того, небольшие клубные дома хорошего качества в сложившихся районах — это определенная ниша, которая практически никем не занята, поэтому мы еще и избегаем конкуренции.
— Как вы находите площадки для таких домов?
— В основном это площадки бывших АТС — зданий еще советского времени площадью от 3 до 7 тыс. кв. м, где размещалось телефонное оборудование. С развитием технологий такие большие площади для телефонных станций стали не нужны — все оборудование теперь размещается всего в одной комнате. Принималось решение о сносе неиспользуемых зданий, и мы получали разрешения на строительство жилых домов.
— По мнению девелоперов, после введения эскроу-счетов невыгодно на этапе котлована продавать лоты дешевле. Вы подняли цены в других ЖК помимо проектов «Счастье» на старте продаж?
— Эскроу-счета не мотивируют застройщика давать скидки на старте проекта. На этот момент девелопер уже вложил средства в покупку земельного участка, проектирование — совсем небольшую долю нужно вложить в стройку, остальные затраты покрывает проектное финансирование.
Для того чтобы приобрести жилье с инвестиционной целью, остаются только апартаменты, которые на старте продаются на 15–20% дешевле. А сдавать их реально по той же цене, что и квартиры. Учитывая, что рассматривается вопрос о придании апартаментам статуса жилой недвижимости (думаю, это может произойти уже в этом году), сейчас выгодно приобретать апартаменты для вложения средств.
«Клиенты голосуют за коворкинги и трансформеры»
— Как пандемия и самоизоляция изменили требования покупателей к проектам?
— Вырос спрос на готовое жилье и изменились требования к продукту. Покупатели хотят видеть на территории жилого комплекса полноценную инфраструктуру, включающую коворкинги. В жилых комплексах, которые сейчас находятся на стадии проектирования, мы закладываем площади под эти цели.
Однако коворкинги — все-таки общественное пространство, люди там общаются, поэтому они подходят не всем клиентам. Так что вторая тенденция — появление рабочих зон внутри самой квартиры. Людям нужен если не кабинет, то хотя бы небольшое рабочее пространство (3–4 кв. м). Лучше, если это будет трансформер — место для работы и занятий спортом. Такие площади мы тоже закладываем в будущие проекты.
За время самоизоляции люди поняли, что балконы и лоджии в квартире — это преимущество: когда запрещено выходить на улицу, удастся подышать свежим воздухом хотя бы на балконе.
В наших проектах всегда были балконы и лоджии, и пандемия подтвердила, что мы идем правильным путем.
В дальнейшем мы собираемся развивать и расширять это направление — делать квартиры с террасами, эксплуатируемыми кровлями. Кстати, в нашем проекте «Крылья», ввод в эксплуатацию которого намечен на I квартал 2021 года, есть эксплуатируемая кровля, куда жильцы дома будут выходить, чтобы позаниматься спортом, отдохнуть, погулять.
Сегодня жизнь стремительно меняется — есть тренд на оптимизацию, функциональное наполнение пространства. Допустим, книги переходят в электронный формат, и книжные шкафы становятся неактуальными. Значит, получится сэкономить на площади. Активно развивается доставка продуктов — следовательно, уменьшаются площадь кухни и объем холодильника.
— Расскажите о вашей концепции 15-минутного города. В каких проектах применена эта концепция?
— Это современная урбанистическая концепция, которая предусматривает, что житель микрорайона пешком, на велосипеде или самокате добирается до любого нужного ему объекта инфраструктуры, потратив не более 15 минут. В основном это касается больших проектов, расположенных на территории более 10–20 га. В нашем случае это «ЗИЛ-Юг», где все необходимые объекты инфраструктуры будут расположены по принципу 15-минутного города.
Жителям придется воспользоваться общественным транспортом только для того, чтобы посетить, к примеру, Большой театр. На словах концепция выглядит очень просто, в отличие от ее реализации. Тем не менее мы стараемся воплотить ее в жизнь и в строящихся проектах («Жилой остров Nagatino i-Land», «Крылья»), и в планирующихся. Максимальное воплощение она получит в проекте «ЗИЛ-Юг».
«Отделка в бизнес-классе не пользуется спросом»
— Продаете ли вы квартиры с отделкой?
— Да, такое предложение у нас есть. Например, в ЖК «Изумрудные холмы», «Летний сад», «Нормандия» 30% квартир и апартаментов продается с отделкой. Мы сделали одну секцию с отделкой в ЖК «Серебряный фонтан», продали не так много и поняли, что в проектах бизнес-класса эта услуга не пользуется спросом. Вместо отделки мы предлагаем нашим клиентам услуги аккредитованных компаний, которые делают ремонт в соответствии с персональными дизайн-проектами.
Что касается идеи сдавать квартиры не только с отделкой, но и с мебелью, попытки ее реализовать уже не однажды встречались на рынке и особого успеха не имели. А вот опция меблировки интересная, особенно для малогабаритных квартир, в которых сложно разместить стандартную мебель. Мы думаем о том, чтобы в будущем делать такие предложения нашим клиентам.
— В каком из домов, построенных компанией, вы хотели бы жить?
— Лично для меня очень привлекательным выглядит ЖК «Серебряный фонтан», расположенный недалеко от парка Сокольники. Мне важны рядом парковые зоны, чтобы гулять и заниматься спортом, так как я увлекаюсь триатлоном.
— В этом смысле вам в этом году не повезло…
— Да, все соревнования отменились. Первое было запланировано на конец марта — Кипр закрылся буквально за неделю до этого. Но я продолжаю тренироваться и готовиться к следующему сезону. В период пандемии хорошим выходом стала покупка велостанка: на него закрепляется обычный или гоночный велосипед, чтобы имитировать полноценные тренировки на шоссе.
Сейчас техника дошла до такого уровня, что можно имитировать этапы «Тур де Франс» или «Джиро д’Италия» и видеть перед собой реальную картинку, как ты их проходишь. За апрель–май я проехал более 600 км по различным трассам Европы и России. А вот с плаванием было тяжело: бассейны открылись только в июне, в открытых водоемах плавать было холодновато. Сейчас наверстываю.
В идеале, чтобы потолки были около 3 метров и от 70м2 общей площади два полноценных совмещенных санузла. В бабушатниках очко в таком помещении расположено, что ты постоянно бьешься локтями в стены.