На фоне снижения доходов, экономических и политических проблем, в новом году люди стали меньше интересоваться дорогими покупками, в том числе недвижимостью внутри страны и за рубежом. Об этом свидетельствуют социологические опросы и первые сводки финансовых отчетов Банка России, АИЖК, данные агентств недвижимости и других организаций. Соответствуют ли цифры реальной ситуации на рынке жилья пяти крупнейших городов России и каковы перспективы на ближайшее будущее?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
По данным исследования Департамента социологии Финансового университета при Правительстве РФ, общий интерес россиян к покупке квартир в январе 2015 года упал в целом по стране на 18%, при этом рекордсменами стали Москва (27%) и Санкт-Петербург (25%). В Новосибирске падение составило 6%, в Екатеринбурге – 19%, в Нижнем Новгороде – 17%.
Обычно за намерениями следуют поступки, и логично предположить, что за неимением явных экономических улучшений покупательский спрос продемонстрирует снижение.
Можно вспомнить, что наш эксперт, Анатолий Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости», в январе прогнозировал падение спроса к весне: «…через 2-3 месяца покупать квартиры будет уже сложнее (в частности, из-за ужесточения условий ипотеки), а потому покупатели предпочтут проекты эконом-класса, в то время как сегменты «элит» и «бизнес» ожидает затишье. Рынок недвижимости в целом может «просесть» к концу марта на 10-15%».
Можно ли сделать первые выводы и почувствовать характер весеннего рынка?
Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Чтобы измерить спрос на недвижимость (и его колебания), необходимо иметь информацию о реальных заявках на покупку и ценах этих заявок. Такой информации в сколько-нибудь значительном объеме и с достаточной степенью достоверности у нас нет. Это ведь не валюта, не нефть, не акции или другой стандартизированный биржевой товар, по которому известны котировки и заявки покупателей, явно отражающие цену и количество (объем) спроса.
Поэтому так называемым «аналитикам» рынка недвижимости приходится сопоставлять в своих оценках и прогнозах другие имеющиеся данные – о количестве зарегистрированных прав, в т.ч. по ДДУ, и обременений ипотекой (статистика Росреестра и его подразделений), о цене квадратного метра (данные порталов недвижимости и застройщиков), о количестве и суммах выданных ипотечных кредитов (данные банков). Все эти показатели в той или иной мере отражают спрос, но имеют косвенный характер. Например, не все зарегистрированные права являются следствием или результатом возмездных сделок. И наоборот, не все возмездные сделки порождают немедленную регистрацию права. Объекты и их цены, приведенные в объявлениях, отражают предложение, а совсем не спрос. А на динамику объемов ипотечного кредитования может влиять не только спрос на недвижимость, но и другие факторы. Тем не менее, совокупность перечисленных и других показателей позволяет составить суждение о тенденциях на рынке жилой недвижимости. При этом сравнению обычно подвергают данные за квартал, полугодие, год.
Если же говорить о первом квартале 2015 года, то он еще не завершен, и его итоги пока не подведены ни Росреестром, ни банками. Сравнивать их с предыдущими периодами нет возможности, а отдельно взятые данные января и февраля 2015 года – не показательны».
Посмотрим на опубликованные результаты по итогам первых двух месяцев, оценивая их как промежуточные, пусть не предельно показательные, но довольно наглядные.
По данным статьи о рынке жилья 2014 года профессора Г.М. Стерника, по итогам 2014 года в Московском регионе доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла 50%, а по самым востребованным объектам – до 80%. Значительную роль ипотека играла и на вторичном рынке.
Следовательно, снижение количества ипотечных покупателей может заметно преобразить соотношение спроса и предложения.
Объединенное кредитное бюро сообщает о том, что спрос на ипотечные кредиты у россиян в феврале 2015 года снизился на 72% по сравнению с февралем 2014 года. Январь – месяц менее показательный, так как новогодние праздники всегда сказываются на замедлении финансовой активности, но и здесь, по сведениям Банка России, количество выданных ипотечных кредитов сократилось с 50 367 штук в январе 2014-го до 44 924 в январе 2015 года.
Если предположить, что доля ипотечных покупателей составляет в каком-то сегменте рынка 50% и их становится меньше на 70% (пример сокращения – количество кредитов в феврале 2015-го), то спрос в этом сегменте снижается на 35%. Доступность и востребованность ипотеки оказывает очень большое влияние на уровень покупательского спроса на квартиры.
Падение есть
Лучше цифр картину могут обрисовать только опытные профессионалы рынка недвижимости, которые не только хорошо знают его, но и замечают малейшие изменения и колебания. Выборка и наблюдения практиков рынка не менее репрезентативны теоретических данных, несмотря на субъективный взгляд.
Наблюдается ли падение спроса на жилье в пяти крупнейших городах России? Как можно в целом оценить весенний рынок недвижимости в каждом из них?
г. Москва (население 12 184 015 чел., средняя цена за кв. м – 214 170 руб.)
Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «ВАЛЛА», г. Москва: «Спрос на квартиры в Москве с начала года заметно упал. Среди очевидного – почти полностью сократился альтернативный спрос на квартиры, которые проводились с использованием ипотечных средств. Это создало видимость сокращения предложения из-за того что квартир на вторичке, а на самом деле – за счет снижения предложения квартир с альтернативой».
г. Санкт-Петербург (население 5 197 114 чел., средняя цена за кв. м – 109 998 руб.)
Андрей Ежов, генеральный директор компании ЗАО «Торговый Дом Недвижимости», г. Санкт-Петербург: «На данном этапе действительно есть серьезный провал на вторичном рынке. Сравнивая данные нашей компании за февраль 2014-го и февраль 2015 гг. по стадии "закрытые сделки", могу сказать, что "вторичка" просела на 15% (имеется в виду количество закрытых сделок). Что касается новостроек, у нас по февралю отставаний от результата прошлого года не зафиксировано. Выручает сотрудничество только с самыми надежными и крупными застройщиками в СПБ. Другими словами, лояльность и доверие клиента к нашим партнерам. Действительно, не стоит отрицать, что покупательская способность в новостройках также снизилась примерно на 15-20%, но оставшиеся 80% несут деньги в заведомо более надежный вариант, тем самым помогая сильному становиться сильнее, несмотря на кризис, а менее устойчивым компаниям, без стабилизационного фонда, становится сложнее выстоять в сложных экономических условиях, поэтому сейчас на рынке пестрит от различного рода рекламных акций и скидок...».
г. Новосибирск (население 1 567 087 чел., средняя цена за кв. м – 66 378 руб.)
Александр Квардаков, АН «Ключ-Информ», г. Новосибирск: «Спрос на недвижимость очевидно понизился. Связано это прежде всего с повышением банковских процентных ставок по ипотеке, более жесткими условиями принятия положительного решения банками. В большинстве случаев первое звено в цепочке сделок – это приобретатели недвижимости по ипотеке. Соответственно, меньше, скажем так, вот этого первого звена на рынке, меньше общего числа сделок».
г. Екатеринбург (население 1 428 262 чел., средняя цена за кв. м – 81 530 руб.)
Леонид Кичигин, специалист по недвижимости и ипотеке, г. Екатеринбург: «Падение спроса наблюдается, но незначительно. Спрос можно оценить по снижению цены за кв. метр.
Спрос на 1-, 2-комнатные квартиры остался прежним, и поэтому цена на этот тип квартир с начала 2015 года изменилась в отрицательную сторону несущественно, всего на -0,4% от среднестатистической цены за квадратный метр. Значительную отрицательную динамику показали "трёшки" – 1%. Цены на четырех- и более комнатные квартиры остались на прежнем уровне. Если взять общую картину в целом, то средняя цена за кв. метр по Екатеринбургу, наоборот, повышалась. К примеру, на конец 2014 года средняя цена за кв. метр составляла 76 226 руб., а к концу февраля достигала 76 685 руб. Сейчас, в связи с увеличением числа предложений, цена корректировалась до отметки 76 449 руб./кв. м. Многие после резкого ослабления рубля бросились вкладывать деньги в строящуюся недвижимость. Поэтому у застройщиков дела идут пока неплохо, цены на первичное жилье не снижают.
Как можно оценить весенний рынок недвижимости в целом? Наметилось увеличение числа предлагаемых квартир на продажу. На конец ноября 2014 г. количество выставленных объектов в Екатеринбурге составляло чуть менее 10 000. В связи с резким ослаблением рубля и последующим повышением процентной ставки ЦБ РФ продавцы массово начали снимать свои объекты с продажи. Численность выставленных объектов в Екатеринбурге на конец февраля составляла 7 824. Сейчас количество объектов составляет 8 586.
Доля сделок с использованием ипотеки резко сократилась. Сейчас многие банки после "шока" начали корректировать процентную ставку в сторону понижения. Если ЦБ РФ будет постепенно снижать процентную ставку, то, возможно, всё вернется в прежнее русло. Хотя есть опасения, что если финансовые санкции Запада продлятся, и в ближайшее время российским банкам будет закрыт доступ к западным финансовым рынкам, то российским банкам не останется ничего другого, как "экономить деньги" и подходить к рассмотрению заявок и выдаче ипотечных кредитов населению очень разборчиво. Это повлечёт за собой уменьшение спроса, притока денег на рынок недвижимости и, как следствие, снижение цен на жильё».
г. Нижний Новгород (население 1 263 873 (2014) чел., средняя цена за кв. м – 71 203 руб.)
Сергей Макаров, управляющий партнер АН «Макаровъ & Партнёры»: «Падение покупательского спроса на жилье в Нижнем Новгороде в некоторой степени наблюдается. Однако думаю, что падение спроса – это всего лишь отражение временного снижения покупательской способности населения.
Что касается ситуации в целом, то весенний рынок традиционно активизируется по сравнению с зимой».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
«Продавцы вернутся на рынок и толкнут его вниз»
Профессор Стерник Г.М., используя математическую модель «функционирования локального рынка жилья», прогнозирует в 2015-2016 годах планомерную «рецессию на рынке жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. Спрос сравняется с предложением на первичном рынке – в 2015-м, на вторичном – в 2016 году».
Если не заглядывать далеко, какие могут быть предварительные прогнозы и ожидания на лето-осень, к чему готовиться российским продавцам и покупателям жилья?
Леонид Кичигин, г. Екатеринбург: «Делать прогнозы – неблагодарное занятие. Но судя по нынешней ситуации, пока всё идёт достаточно ровно. Есть некоторое оживление по сделкам с недвижимостью, сильный провал в аренде на коммерческую недвижимость, освобождаются многие помещения, арендаторы просят арендные каникулы и диктуют свои условия арендодателям.
Впереди лето, естественный спад активности на рынке. Покупателям сейчас не стоит торопиться с покупкой недвижимости, к осени мы ожидаем снижения цен на недвижимость. Вопрос только, на сколько. Продавцам пожелаю найти своего покупателя, и если находите, то не стоит упираться в свою назначенную цену. Сейчас рынок покупателя, а он чаще всего сейчас просит уступить. Дальше всё будет зависеть от вашего решения. Если не продадите сейчас, то, возможно, придётся продавать свой объект ещё очень долго».
Михаил Заварцев, г. Москва: «Сейчас многие отказались от продажи свободных квартир, сняли свои объявления с надеждой продать их позже дороже. Однако произойдет как раз обратное, переждав весну и убедившись, что цены стабилизировались, продавцы опять вернутся на рынок и толкнут его вниз».
Вадим Лященко, г. Москва: «Могу ошибаться, но пока мне видится следующее: рынок ипотеки никуда не «рухнул», его объемы не упали в разы, крупные банки продолжают выдавать ипотечные кредиты, а заемщики продолжают их брать; цены новостроек не показали ни заметного падения, ни ощутимого роста, цены вторички – то же самое. Большинство участников рынка держатся на своих прежних позициях и не делают резких движений. Активность продавцов и покупателей жилой недвижимости сохраняется примерно на том же уровне, что в среднем за 2014-й (показатели декабрьского ажиотажа – не в счет). Возможно, что это состояние рынка продолжится не только весной, но и весь год. И ожидания какого-то существенного роста (или, наоборот, падения) цен могут оказаться напрасными».
Александр Квардаков, г. Новосибирск: «Боюсь что-то предполагать в связи с общим кризисом в стране. Вроде как цены на все растут, соответственно, должны вырасти цены и на недвижимость, но в данном случае предложение преобладает над спросом. Какой смысл продавцам поднимать цену, если и по старой цене нет покупателей? Центробанк понизил ключевую ставку и понизился процент по ипотеке. В принципе это может немного оживить рынок, поскольку, повторюсь, в большинстве случаев первое звено – это покупатели по ипотеке. В общем, я думаю, особого оживления на рынке этой весной не будет и, соответственно, роста цены на недвижимость. Много зависит от государственного регулирования законодательства на данном рынке».
Некоторую поддержку ипотечным заемщикам может оказать недавнее Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220, в соответствии с которым займы, выданные с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, будут предоставляться российским гражданам по ставке 13% годовых. Сумма кредита – до 8 млн руб. для жилых помещений, расположенных на территории г. Москвы, Московской области и г. Санкт-Петербурга, до 3 млн руб. – для жилых помещений в других регионах России. Минимальный первый взнос – 20%, максимальный срок – 362 месяца (чуть более 30 лет).
Сергей Макаров, г. Нижний Новгород: «Общая картина на рынке недвижимости – это прямое отображение экономической ситуации в стране в целом. Будет подъем экономики – будет повышение активности на рынке, будет экономический спад либо стагнация – соответственно отреагирует и рынок жилой недвижимости. Все в жизни связано. Как говорят мудрые китайцы: "Прилив поднимает все лодки"».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
