«Затраты на строительство растут быстрее цен на жилье»
— Начнем с вопросов, которые в первую очередь интересуют всех: что поменялось в связи с введением эскроу, будут ли цены расти дальше, покупать или подождать?
— Застройщикам с 1 июля фактически запретили привлекать деньги дольщиков на строительство, вместо этого мы должны брать кредиты в банке и строить на заемные деньги, а деньги покупателей получим только после сдачи дома. Соответственно, стимул дешево продавать квартиры на этапе котлована пропадает.
Зачем мне давать покупателю дисконт 15–20% (столько получали люди при покупке квартиры на ранней стадии), если я эти деньги потратить не могу ни на бетон, ни на кирпичи?
А девелопмент сейчас не такой уж сладкий бизнес: затраты на строительство увеличиваются быстрее, чем цена на жилье. На стройке огромная нехватка рабочих, девелоперы вынуждены перекупать бригады друг у друга, цены на материалы тоже растут бешеными темпами. Плюс у нас еще и выплаты процентов по кредиту банкам.
— Вы уже начали продавать по эскроу свои проекты?
— На ЦИАНе только один проект ФСК выставлен на продажу по новой схеме. Это ЖК «Настроение», в котором мы проводим эксперимент: первые корпуса продаем по старой схеме, а 3-й и 4-й корпуса — по новым правилам. В первом случае я, как застройщик, получаю деньги и сразу пускаю их на строительство, то есть мотивирован продавать больше и быстрее. Во втором случае — я возвожу на кредитные деньги, стимула спешить продавать у меня нет, поэтому здесь стартовая цена изначально выше на 5–7%.
Чтобы восстановить баланс цен хотя бы внутри своего жилого комплекса, мы запустили акцию, которая позволяет покупателю не переплачивать лишние проценты банку.
Если человек накопил 25% стоимости квартиры, то он вносит этот первоначальный взнос и не платит ипотеку до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию (до ввода корпусов осталось примерно полтора года).
За это время он успеет накопить дополнительную сумму, продаст другую недвижимость или возьмет ипотеку по более выгодной ставке — я уверен, что ставка будет снижаться. Сейчас ключевая ставка Центробанка составляет 6,5%. В следующем году она снова будет снижена, так как это самый простой способ стимулировать экономику, поднять хоть как-то уровень ВВП на 0,5–1%.
Таким образом, если изначально квартира стоит условно 100 рублей, 25 из них покупатель вносит девелоперу, на оставшиеся 75, пока дом возводится, мы насчитываем 8% годовых, добавляем это к стоимости — в договоре будет цена не 100 рублей, а 106.
«Банки убивают региональные рынки»
— Региональные застройщики говорят, что с введением эскроу их проекты практически уходят в минус.
— В регионах точно будет дефицит строительства. Мы это почувствуем уже в следующем году: сужу на примере наших объектов в Калужской области. Банки оценивали наши проекты и пришли к выводу, что там такая низкая маржинальность, что переход на продажу по эскроу просто съест всю прибыль.
Это при том, что Калужская область далеко не самый депрессивный регион. Рентабельность проектов там — 7–9% годовых. Те же материалы, рабочая сила стоят немного дешевле — соответственно, меньше и себестоимость. А вот спрос — намного ниже. Поэтому если в Москве или Московской области 5–7% вложил и привлекаешь деньги покупателей, то в Калуге приходится инвестировать в стройку до 30% своих средств. Практически всегда приходится дотировать проект, поэтому и эффективная ставка получается 8–9% годовых. Банк смотрит эту модель и говорит: тут убыток, кредит не дам.
Банковское лоббирование приведет к тому, что региональные рынки умрут: банки сами вводят ограничения и не выдают деньги, считая девелопера убыточным.
Значит, девелопер должен вкладывать 50% своих средств, но вряд ли у многих региональных девелоперов есть такая возможность.
Предложение на рынках регионов снизится — как следствие, будут расти цены. Если, например, в Самаре 1 тыс. человек хотят купить квартиру, а там строится 5 тыс. квартир, то, понятно, застройщики демпингуют. Если строится 200 квартир, ситуация разворачивается в обратную сторону. И весь рынок достанется тому, кто будет продолжать работать.
Кстати, у нас была похожая история в 2008 году: мы возводили первый поселок на Дмитровке, ничем особенно не выдающийся. В этой локации работало около 70 застройщиков, на них приходилось примерно 200 покупок в месяц, среди которых всего две наши — мы занимали 1% рынка.
Потом случился кризис, все стройки встали — оказалось, что мы единственные, кто не остановил стройку. Количество покупок в локации снизилось до десяти в месяц, среди них шесть было наших: мы в два-три раза увеличились, хотя весь рынок упал на 20%. Предполагаю, с региональным девелопментом случится что-то подобное.
— В перспективе спрос не может расти в стране при снижении реальных доходов. На ваш взгляд, какова емкость спроса?
— Мы проводили исследование для оценки платежеспособного спроса в Московском регионе. При ипотечной ставке 11% годовых оценочный объем спроса только за счет жителей Москвы и области составляет примерно 7,3 млн кв. м. С учетом покупателей из других регионов он достигнет 9,1 млн кв. м. В Санкт-Петербурге тоже нет проблем с платежеспособным спросом.
Есть такая корреляция: снижение ипотеки на 0,5% дает повышение платежного спроса на 1,5 млн кв. м.
«Спасение обманутых дольщиков — ювелирная работа»
— Но уход застройщиков с рынка приведет к росту банкротств и числа новых обманутых дольщиков, которых вроде бы и хотели защищать. Люди в Омске, Краснодаре и других городах и так ждут свои дома по 10 и более лет.
— Полагаю, никто из обанкротившихся девелоперов не собирался изначально обманывать людей — таких злоумышленников мало. Не исключено, что девелопер не рассчитал свои силы, что-то не учел, оказался непрофессионалом, вмешались какие-то жизненные обстоятельства — следует оценивать ситуацию в целом. Поэтому и закон о банкротстве поменяли, так как бывало, что обанкротившиеся девелоперы не отдавали замороженные стройки.
Например, в моей практике был случай с ЖК «Лукино» в Балашихе. Мы заявили, что готовы спасти обманутых дольщиков, но застройщик (компания «МЭННИ») потребовал 200 млн рублей. Два года пришлось бороться с ним, чтобы спасти дольщиков.
Возможно, в Омске или Краснодаре такая же ситуация: девелопер и сам объект не достраивает, и другим не отдает.
Мы ведем большой проект в ЖК «Раменский» — теперь это «Новый Раменский», достраиваем за ГК «Гарантия Строй» 211 тыс. кв. м, 10 корпусов — это около 3,5 тыс. обманутых дольщиков. В Жуковском за этой же компанией достроили 75 тыс. кв. м в ЖК «Гагаринский». Более тысячи семей уже получили ключи.
— Это каждый раз ручная история — ваш опыт нельзя масштабировать?
— Каждый раз это индивидуальный просчет ресурсов на дострой, но принцип один и тот же, его можно масштабировать.
Когда в 2008–2009 годах мы спасали «Солнцеград» в Балашихе (застройщик — «VMP Инвест»), сейчас это ЖК «Новое Измайлово», я предложил Борису Громову, который был тогда губернатором Московской области, увеличить плотность застройки, за счет чего удалось бы достроить проблемный объект. Для области это оказалось единственным выходом, так как у них не было живых денег. Этот опыт используется в Подмосковье — даже есть специальное постановление, в котором прописано, что за спасение обманутых дольщиков даются определенные преференции.
В каждом деле надо быть профессионалом. Хирург 10 операций по удалению аппендицита сделает с закрытыми глазами, а скажи мне вырезать аппендикс — пациент точно умрет. Спасение обманутых дольщиков — тоже ювелирная работа. Чтобы браться за проблемный актив, нужно иметь совокупные знания в разных сферах: опыт в строительстве, умение грамотно оценивать риски и учитывать интересы всех сторон, навыки переговоров, серьезную стрессоустойчивость и, конечно, опыт работы с подобными проектами.
Только после комплексного анализа проекта и оценки своих сил разумно идти в администрацию и договариваться. Когда человек рассуждает по принципу «нырнем, а там разберемся», это просто непрофессионализм.
— А вас часто зовут спасать кого-нибудь?
— Получаю в среднем по пять писем в неделю.
Эффект «Икеи»
— В Москве начали возводить очень большие объекты — область по объемам сильно проигрывает?
— Когда Москва стала размораживать стройку, в области возводилось 7–8 млн кв. м, в столице — всего 2 млн кв. м. Сейчас в Москве строится 4 млн кв. м, в области — 3 млн кв. м. Совсем другое соотношение.
— Сколько продается в месяц квартир в Москве и Подмосковье?
— В данный момент у нас в комфорт-классе объем покупаемого жилья в Подмосковье в два с половиной раза больше, чем в Москве. Например, в ЖК «Сколковский» в Одинцово продается 120–130 квартир в месяц, порой продажи доходят до 150–160. В Москве в комфорт-классе ценник повыше — реализуется около 40 квартир в месяц.
— А сколько квартир продается в Некрасовке?
— Около 200 квартир в месяц.
ЖК «Некрасовка»
— Поразительно, что Некрасовка настолько успешна. Людей не смущают ни свалка, ни пробки, ни забитая ветка метро?
— Любой район, который рекламируется очень долго, притягивает к себе людей. Этот район уже очень долго строится. В 2011 году законодательно включили территорию Люберецких полей в состав района Некрасовка. В районе строятся миллионы квадратных метров, люди живут, зовут соседей, дети покупают соседние квартиры — район самонаселяется.
Многие жители из регионов стараются заработать каких-то денег и переехать в Москву или Питер.
Если человек очень хочет перебраться в столицу, первое, что он вбивает: «Самая дешевая квартира, Москва». Хотя она и не самая дешевая: «однушки» продаются по 160–170 тыс. руб. за кв. м.
Это эффект «Икеи»: когда она вышла на московский рынок, была самой дешевой. Это уже далеко не так, но ощущение дешевизны все равно остается в головах — все едут в «Икею».
«Пока будут жены, метражи квартир будут увеличиваться»
— Люди, которые выбирают в Некрасовке самые дешевые квартиры, покупают студии по 20 кв. м?
— Минимальная площадь квартир в Некрасовке — 36 кв. м.
— Как вы относитесь к студиям по 20 кв. м и меньше?
— Никогда их не строил. Наверное, я вообще последний, кто держался и отказывался проектировать маленькие квартиры, студии. Мы в «Сколковском» сделали 80 студий на пробу, выставляли на продажу по 10 студий — и их сразу разбирали. Но года два-три назад студии перестали покупать, теперь мы их не делаем.
Рынок жилья постепенно меняется: меньше людей, покупающих жилье по принципу «хоть и маленькая квартира, но своя». Покупателей, которые хотят приобрести любую квартиру, лишь бы сохранить деньги, уже нет. Рынок перенасыщен студиями. Сейчас наблюдается другой тренд: в 90-х был большой демографический провал, поэтому резко уменьшается число основных покупателей студий — людей в возрасте 18–25 лет, которые пока не женаты и им нужно где-нибудь перекантоваться. Соответственно, приходят покупатели, которые уже обзавелись семьей. Современный покупатель жилья «взрослеет» — ему 28–30 лет.
Сегодня спрос переориентировался на нормальные «однушки» или «двушки».
Жить в студии сложно, в «однушке» можно, но недолго: жена либо с тобой разведется, либо заставит купить что-нибудь побольше. Пока будут жены, метражи квартир будут увеличиваться.
— Давайте поговорим про ипотеку. Даже на первоначальный взнос россияне очень долго копят, созаемщиками выступает вся семья, дохода одного не хватает на получение кредита. По вашим объектам, особенно на окраинах, такая же ситуация?
— Мы стараемся в конкретной локации делать лучший продукт. Человек покупает статус и эмоцию. Мы пытаемся сказать покупателю, что он живет немного лучше, чем другие, — у нас другая аудитория.
Наши покупатели приходят с накопленным первоначальным взносом, они планируют свои доходы/расходы, осознанно берут ипотеку с комфортным ежемесячным платежом, которые не заставляет их терять в качестве жизни.
Таких клиентов у нас много: за 2019 год в Московской области у нас 68% квартир покупается с ипотекой, в Москве — 65%. В Питере — объем ипотечных сделок повыше — 72%.
Доля квартир, которые приобретены в объектах ГК ФСК с привлечением ипотечного кредита
| Московская область | 68% |
| Датский квартал | 68% |
| Новогиреевский | 77% |
| Новое Тушино | 69% |
| Римский | 69% |
| Скандинавский | 78% |
| Сколковский | 75% |
| Центр-2 (3, 6-й кварталы) | 49% |
| Южная Битца | 67% |
| Москва | 65% |
| Движение | 29% |
| Дыхание | 49% |
| Настроение | 54% |
| Некрасовка | 75% |
| Поколение | 62% |
| Рихард | 48% |
По данным за 2019 год
— Вы концентрируетесь на каких-то отдельных сегментах или вам все интересно? Собираетесь делать что-то типа ЖК «Дыхание» или строить загородный поселок?
— Коттеджами мы точно не будем заниматься. Глобально в Московской области мы перейдем на бренд ДСК: покупатели Подмосковья его воспринимают лучше. А под брендом ФСК будет продаваться в основном жилье бизнес и премиум в Москве.
— Сколько планируете возводить в год?
— Сейчас суммарно ФСК и ДСК строят примерно 1,3 млн кв. м в год. Но мы ведь строим еще и для других девелоперов. Поэтому сейчас собственные проекты у нас примерно 650–700 тыс. кв. м в год. Согласно нашей стратегии, к 2025 году мы должны довести эту цифру до 1 млн кв. м в год в девелопменте именно своих проектов.
