После перехода на эскроу-счета и резкого подорожания недвижимости покупка квартиры на старте продаж уже не гарантирует лучшей цены и ликвидности. Как же тогда выбирать жилой комплекс и наилучший момент для приобретения?

«Мама сказала, деньги в котловане»

До того как застройщики стали работать с проектным финансированием, квадратные метры в московских новостройках за время строительства дорожали примерно на 30%. Застройщики специально выставляли низкий ценник на начальных стадиях, чтобы собрать с дольщиков деньги на проект, объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.

В 2019 году строительная отрасль перешла на новую схему: теперь застройщики берут кредит в банке и строят объект. Тем временем деньги покупателей за квартиры хранятся на специальных эскроу-счетах — застройщик их получит только после благополучной сдачи проекта. Такая схема защищает от появления недостроев и уберегает дольщиков от риска обмана.

А еще, опасаясь потерять покупателей, девелоперы гораздо аккуратнее повышают цены. Так что такими высокими темпами, как во втором полугодии 2020-го и первом полугодии 2021 года, жилье дорожать уже не будет, полагает Алексей Попов.

Рост цены 1 кв. м за период строительства ЖК

По данным Циан.Аналитики

В каких ЖК «квадрат» подорожает?

Прогнозировать рост цен в конкретных проектах — занятие увлекательное, но не очень надежное. Любые обстоятельства могут спровоцировать как снижение цен, так и их повышение. Тем не менее специалисты Циан.Аналитики рискнули составить шорт-лист.

Эксперты опирались на идею, что за время строительства максимально подорожают те ЖК, где уже сейчас есть большой разрыв между стоимостью «квадрата» в почти готовом корпусе и в том, который только строится.

ЖК Московского региона с большой разницей в цене между готовыми и строящимися корпусами

По данным Циан.Аналитики

ЖК «Южное Бунино»

Можно посчитать и по-другому, отмечают аналитики. Например, составить рейтинг комплексов, в которых квартиры за время строительства подорожали максимально. При этом учитываются те ЖК, в которых есть как уже построенные корпуса, так и те, которые находятся на начальной стадии. В итоге в топ-15 попали те корпуса, строительство которых велось в 2020–2021 годах.

Максимально подорожавшие за время строительства ЖК Москвы, которые возводились в 2020–2021 годах

По данным Циан.Аналитики

ЖК City Bay

Было — стало

В конце 2020 года Циан.Журнал приводил список инвестиционно привлекательных новостроек — вот он.

Эксперты Циан.Аналитики проверили, что произошло с ценами в этих ЖК за прошедший год — выяснилось, что прирост составил 26%. Это средний показатель, уточняет Алексей Попов и приводит в качестве действительно впечатляющего примера этот рейтинг.

От перепродажи — к предпродаже

Покупка на старте продаж — не самый эффективный способ заработать на инвестиции. О том, что стоимость объекта на старте выгодна не всегда, говорит и Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

«Не все девелоперы одинаковы инвестпригодны. Часть из них негативно относятся к инвестиционным сделкам на своих объектах — такие часто выставляют стартовые цены по верхней границе ценового диапазона. Соответственно, выгода от перепродажи будет минимальной», — утверждает эксперт.

Правда, есть и такие, кто, наоборот, приветствует инвесторов. У части таких компаний есть даже сервисы по дальнейшей переуступке прав, что очень удобно для инвесторов: при продаже не приходится искать агента, а можно прямо обратиться к своему же застройщику.

Но самый выгодный вариант — предпродажа. Предстартовые продажи — идеальный момент купить недвижимость с максимальной выгодой. Обычно это закрытое мероприятие, которое предшествует официальному началу продаж. Попасть на него нелегко, а подготовка начинается задолго: счет может идти на месяцы, а иногда — и на годы.

На старт, внимание...

Как правило, опытный инвестор отслеживает наиболее интересные площадки еще до того, как застройщик начинает на них работы, говорит Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль».

«Естественно, это не афишируется. Те, кто попадет в список первых (предварительно финансово подтвердив свою заинтересованность у застройщика), получат самую выгодную цену. Так как на предпродажи обычно выставляются небольшие пулы объектов, то с каждым пулом цена меняется — в итоге бывает, что именно из-за вымывания этих лотов застройщик выводит объект на старт продаж по завышенной цене», — комментирует Марина Шадрунова.

ЖК «Павелецкая сити»

По словам Марии Хурамшиной, директора по маркетингу девелоперской компании 3-RED, предпродажи имеют определенную специфику проведения сделки.

«Невозможно заключить ДДУ до получения застройщиком разрешения на строительство и публикации проектной декларации, поэтому часто пул покупателей на предпродаже формируется из клиентов риелторов», — говорит эксперт.

Если интересующий покупателя застройщик практикует предпродажи на постоянной основе, то можно сообщить компании о своем желании поучаствовать в таком мероприятии. Правда, это вариант на удачу — вероятность, что такого покупателя все же допустят до предпродаж, невелика.

Другой вариант — обратиться сразу в несколько крупных агентств недвижимости, от которых впоследствии вы получите приглашения на предпродажи в разных проектах.

Предпродажи выгодны не только покупателям, но и самим девелоперам. Во-первых, это еще один инструмент, который позволяет застройщику снизить свою долговую нагрузку на этапе старта проекта. Во-вторых, они привлекают дополнительное внимание к проекту за счет эффекта сарафанного радио «среди своих», резюмирует Мария Хурамшина.

На что смотреть, выбирая инвестиционную недвижимость?

В отличие от варианта для личного использования, в случае с покупкой инвестиционной недвижимости надо учитывать определенные факторы, которые влияют на последующий рост стоимости.

Транспортная доступность

Если квартира находится рядом с метро или остановкой общественного транспорта, ее инвестиционная привлекательность повышается автоматически. Никто не захочет тратить деньги на жилье в отдаленном районе, откуда сложно выбраться на крупные автомагистрали и в другие районы города, включая центральные, подчеркивают в пресс-службе «Группы ЛСР».

Квартира или апартаменты?

С точки зрения инвестиций апартаменты оказываются эффективнее как минимум по двум причинам. Во-первых, на первичном рынке они дешевле таких же по характеристикам квартир на 10–15%. На вторичном рынке разница колеблется в диапазоне +/–4%. Значит, при переходе объекта из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты дорожают сильнее, чем квартиры.

ЖК «Зорге 9»

Во-вторых, при сдаче в аренду разницы в ставке между квартирой и апартаментами почти нет. Следовательно, за счет более низкого порога входа срок окупаемости инвестиций в апартаменты короче.

Добавим и ложку дегтя: потенциал роста цен на апартаменты практически исчерпан — покупатели уже не реагируют на планы «апартаментной амнистии», а новые корпуса апартаментов на старте уже не будут отличаться в цене от аналогичных комплексов с квартирами. 

Вывод: сейчас — или никогда, считает Алексей Попов.

Конкуренция и своевременный выход из проекта

Наличие в районе схожих комплексов способно обернуться большой конкуренцией, причем этот момент актуален как для использования купленной квартиры (например, при сдаче в аренду), так и при перепродаже.

Экология и парки поблизости

Многие предпочитают жить вдали от загазованного центра, рядом с лесополосой или у воды — соседство с парками или водоемами повысит инвестиционную привлекательность квартиры, советуют в пресс-службе «Группы ЛСР».

Инсайды от застройщиков

Важно изучать девелоперов и их стратегии, искать инсайды и следить за тем, как застройщики продают проекты и устанавливают цены по сравнению со средними по локациям и по соседним проектам. Информацию об этом можно найти не только в аналитических статьях и базах недвижимости, но и на тематических площадках, форумах, в Telegram-каналах и т. д, рекомендует Роман Родионцев.

Ну и напоследок — поспешай не торопясь, такой совет дают эксперты. По мнению Марины Шадруновой, инвесторы анализируют свои риски — они не боятся рисковать. Поэтому нужно быстро, но с холодной головой оценивать варианты и решаться на сделку, пока вариант не уплыл в более расторопные руки.