Начало года оказалось относительно результативным, так как в эксплуатацию были введены новые офисные площади. По данным компании «Новое Качество», офисный фонд Москвы вырос практически на 190 тыс. кв. м. Столь неплохой показатель возник потому, что объекты, строительство которых закончилось фактически еще в конце 2010 г., прошли госкомиссию. К примеру, в январе — марте были приняты бизнес-центры (БЦ) класса А «Преображенская площадь», «Линкор», Marr Plaza, БЦ класса В  «Трио», а также корпуса 2 и 3 проекта Solutions.

 

В настоящее время общая площадь качественного офисного фонда Москвы составляет чуть более 10 млн кв. м. Сегодня в городе реализуются, заявлены к реализации офисные проекты, совокупная площадь которых превышает 4 млн кв. м. По этому показателю российская столица находится в числе лидеров среди крупнейших городов мира (Гуанчжоу — 3,2 млн кв. м, Дубай и Шанхай — по 2,2 млн кв. м). Однако необходимо учитывать, что большинство из московских проектов пока существует только на бумаге, а те, которые все же строятся, могут быть введены в эксплуатацию нескоро.

 

В ближашие два-три месяца вполне можно ожидать ввода 200–210 тыс. кв. м офисных площадей, если будут сданы в эксплуатацию те объекты, строительство которых уже близится к завершению и, по уверениям девелоперов, должно состояться не позднее середины лета 2011 г.

 

С начала текущего года ряд компаний уже успели заявить о запуске новых проектов и возобновлении строительства замороженных в кризис объектов. Так, в «Москва-Сити» (после шести месяцев простоя) было разморожено строительство многоэтажного многофункционального комплекса (МФК) City Palace (девелоперы «Интеко» и «Снегири Девелопмент») площадью около 170 тыс. кв. м, из которых 80 тыс. уйдет под офисные помещения. Другим «старым» новым проектом станет МФК «Царев Сад» на Софийской набережной (общая площадь около 80 тыс. кв. м), возведение которого было начато более десяти лет назад. Но теперь шансы у проекта быть доведенным до конца несколько выше — на его реализацию Сбербанк выделил средства в размере 9 млрд руб.

 

Как свидетельствуют эксперты компании ASTERA, по состоянию на конец I квартала 2011 г. 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. На этапе завершения строительства и ввода в эксплуатацию — только 19% объектов. Из них 1,405 млн кв. м заявлено к сдаче до конца 2011 г. Однако надо учитывать, что часть этих объектов не будет сдана. Это обусловлено трудностями финансирования, а также приоритетностью в деле реанимации наиболее ликвидных объектов (имеют значение расположение и техническая оснащенность). Учитывая, что из-за названных причин сроки завершения многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно спрогнозировать, что реальный объем предложения к концу 2011 г. составит около 1 млн кв. м офисных площадей.

 

Некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии строительства, как отмечают в компании Penny Lane Realty, подверглись редевелопменту, их переделали в апартаменты. Среди крупных девелоперов, выполнивших перепрофилирование своих проектов, можно назвать AFI Development, Coalco, MR Group, «Дон-Строй».

 

За первые три месяца 2011 г. стала заметной тенденция дефицита офисных помещений класса А. Поскольку намерения правительства Москвы по запрету строительства новых БЦ в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) достаточно определенные, недостаток объектов класса А и В+ будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса B пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса.

 

 

 

Общее оживление после кризиса стало заметно на возрастающем спросе со стороны арендаторов к офисному рынку. Кроме того, многие компании демонстрируют развитие и рост, что тоже сказывается на увеличивающемся спросе на офисную недвижимость.

 

Наиболее востребованными со стороны арендаторов являются объекты с высоким уровнем технической оснащенности и расположенные преимущественно в пределах ТТК (объекты класса А и В+), уверены аналитики.

 

По расчетам экспертов S.A. Ricci/King Sturge, общая площадь арендованных и купленных площадей за I квартал 2011 г. составила 170 тыс. кв. м. Объем поглощения за первые три месяца превышает показатель аналогичного периода 2010 г. на 16%. Чуть большую цифру приводят в компании ASTERA — 180 тыс. кв. м за I квартал 2011 г. (130 тыс. — за тот же период 2010 г.).

 

Спрос на качественные офисы класса А и В+ формируют прежде всего банки и другие финансовые структуры, сырьевые и промышленные компании, а также российские корпорации, аффилированные с государством, монополии и крупные международные компании. Например, Ростелеком в настоящий момент ищет для покупки БЦ площадью до 70 тыс. кв. м; Транснефть определяется с выбором офиса площадью более  40 тыс. кв. м; Сбербанк России, Райффайзен банк и Россельхозбанк также интересуются офисными площадями для приобретения.

 

По данным компании ASTERA, в I квартале распределение спроса на аренду помещений сложилось таким образом: промышленность и энергетика — 16 и 11% соответственно,  сфера потребления — 31% и финансовый сектор — 27%. В структуре спроса на покупку офисных помещений большую активность также проявляют промышленные и производственные компании (36%), финансовый сектор и энергетический (25 и 21% соответственно).

 

Как положительный тренд, обозначившийся за три месяца 2011 г., многие эксперты рассматривают увеличение среднего размера сделки аренды (купли-продажи) — более 3 тыс. кв. м (50% от общего объема поглощения). Для сравнения: в I квартале 2010 г. в 72% всех сделок объем аренды (купли-продажи) не превышал 2 тыс. кв. м.

 

В сравнении с данными конца 2010 г. можно заметить, что в структуре спроса на офисные блоки произошли некоторые изменения, отмечают в компании «Новое Качество». Доля средних по площади офисов (250–500 кв. м) выросла с 22 до 24%, тогда как доля малых помещений (менее 250 кв. м) продолжила сокращаться — с 50 до 48%. Это свидетельствует о том, что компании начинают наращивать масштабы бизнеса и арендуют большие площади, чтобы обеспечить комфортное размещение возрастающего штата сотрудников. Учитывая ситуацию, можно предположить, что со временем вернется спрос и на сверхкрупные помещения (площадью более 1 тыс. кв. м), доля которых некогда достигала 20% в общей структуре спроса.

 

В целом же число желающих приобрести или купить офис в I квартале 2011 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 30–40%, отмечают в Penny Lane Realty. Это связано с ростом экономической активности и улучшением бизнес-климата в стране.

 

Вследствие растущего интереса компаний, которым необходима аренда или приобретение в собственность офисных помещений, началось постепенное снижение уровня вакантных площадей — для класса А на 14–17%, для класса B на 10–13%.

 

Если принять во внимание указанные выше данные, то станет очевидно, что до докризисного уровня еще весьма далеко (в начале 2008 г. пустовало всего около 270 тыс. кв. м офисов, а доля вакантных площадей составляла 4%). Впрочем, эксперты компании «Новое качество» считают, что модель посткризисного развития рынка будет заметно отличаться от той, которая существовала ранее, и вряд ли свободных площадей будет так мало. На рынке сильно возросло влияние покупателей и арендаторов, за внимание которых будут бороться владельцы помещений.

 

 

 

 

 

За истекший квартал 2011 г. в российской экономике произошли довольно серьезные изменения, которые оказали влияние и на рынок коммерческой недвижимости, прежде всего на ставки аренды и цены продаж, отмечают в компании «Новое Качество». Речь идет прежде всего о колебаниях валютных курсов: нестабильная политическая ситуация в ряде стран Ближнего Востока и Северной Африки вызвала мощный рост цен на энергоресурсы, что, в свою очередь, привело к укреплению валют ряда стран, в том числе и России, экономика которых ориентирована на экспорт. За последние три месяца рубль укрепился по отношению к доллару приблизительно на 7%. В большинстве случаев цены и ставки на офисные помещения имеют привязку к национальной валюте, поэтому рублевые показатели не претерпели никаких изменений. Однако расчет ценовых индикаторов производится в долларах, и ослабление «американца» привело к росту цен и ставок также в среднем на 7%.

 

Так, к концу марта средние номинальные ставки аренды (без НДС и эксплуатационных расходов) на первичном рынке для помещений класса А достигли отметки 760 долл./кв. м/год, а на офисы класса В — 635 долл. При соблюдении ряда условий (например, оплата на несколько месяцев вперед), а также в случае отсутствия спроса на конкретные помещения арендаторы могут рассчитывать на скидку. Однако размер этих скидок будет минимальным — не более 5% от заявленной стоимости.

 

Ценовые тенденции на вторичном офисном рынке в целом повторяют описанную выше ситуацию: рублевые цены и арендные ставки не изменились, а долларовые показатели продемонстрировали 7%-ный рост. Таким образом, в настоящее время средние номинальные ставки аренды составляют порядка 875 и 670 долл./кв. м/год за помещения класса А и В соответственно.

 

В последнее время широкое распространение на рынке получили офисы класса В+, которые по своим характеристикам близки к помещениям класса А, но в силу различных причин (например, невыгодное местоположение) им не может быть присвоен высший рязряд. Цены и ставки аренды таких объектов, как правило, несколько выше, чем квадратные метры офисов класса В.

 

Поскольку вторичный рынок отличается от первичного гораздо большей глубиной (следовательно, большей репрезентативностью), в отношении ценовых тенденций эксперты компании «Новое Качество» предлагают ориентироваться прежде всего на него.

 

Между тем аналитики компаний S.A. Ricci/King Sturge и ASTERA отмечают тенденцию роста ставки, которая продолжается с прошлого года. Это обусловлено активизацией рынка после кризиса и сокращением доли вакантных площадей. Наибольшая коррекция коснулась офисов класса A и В+, удачно расположенных в центре Москвы. Максимальная ставка в данном сегменте, по которой проходят реальные сделки, равна 900 долл./кв. м/год. Ставки в сегменте класса B практически не корректировались. Это вызвано тем, что интерес арендаторов сфокусирован на объектах, которые обладают самыми высокими потребительскими характеристиками. Поэтому на эксклюзивные проекты в центре столицы в определенной степени есть конкуренция. По остальным помещениям (при существующем уровне вакантности) ставки практически не поднимаются: иногда собственнику приходится идти на уступки потенциальному арендатору. Таким образом, можно констатировать, что в этом сегменте коммерческой недвижимости рынок по-прежнему остается, как говорят специалисты, рынком арендатора.

 

Во II квартале 2011 г. эксперты компании Penny Lane Realty ожидают незначительный рост ставок — на 2–3%. По большей части это связано с сезонным наплывом запросов и желанием арендаторов и покупателей завершить сделки до начала отпускного периода.

 

 

 

 

По даннымкомпаний: Penny Lane Realty, S.A. Ricci/King Sturge, ASTERA