Многие люди, желающие вложить деньги в зарубежную недвижимость, наверняка слышали о высоком проценте, который можно получить с доходных домов и мини-отелей в Европе. Однако не все знают, что есть и более интересный вариант — покупка отдельных гостиничных номеров. Больших сумм для этого не требуется, а прибыль от таких вложений еще выше.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Выбирайте правильную страну

Эстафетную палочку подхватили и во Франции. Как правило, здешние проекты отличаются меньшим уровнем доходности в сравнении с английскими, но также привлекательны. В последние год-два схему инвестирования в гостиничные номера начали реализовывать застройщики еще в нескольких странах — Германии, Австрии, Швейцарии, Португалии. Единичные проекты реализуются или анонсированы в Греции, Хорватии, Словении, Албании, Израиле, Марокко, Таиланде, на Филиппинах, в некоторых странах Карибского бассейна.

Основные преимущества инвестиций в гостиничные номера — невысокий порог входа, от 40–50 тыс. евро, и большая доходность. «Она выше, чем от обычных квартир, купленных для сдачи в аренду, и может составлять 6, 12 и даже 15% в год», — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. Кроме того, в Великобритании можно получить ипотеку до 70% по ставке от 3% годовых (нередко бывает доступна и non-status mortgage — нестатусная ипотека, гарантии по которой предоставляет сам застройщик; в этом случае от покупателя не требуется подтверждения доходов — только копия паспорта). Все эксперты отмечают и низкий уровень рисков инвестора, и высокую ликвидность приобретенной недвижимости (возможность быстро перепродать), ведь такие предложения на мировом рынке обычно в дефиците. Кроме того, не требуется личного участия инвестора в управлении бизнесом, в решении коммерческих и административных вопросов, а это тоже немалое преимущество.
Правда, этими достоинствами обладают далеко не все актуальные сейчас на международном рынке предложения, обычно только английские. Поэтому многие гостиничные проекты в Великобритании даже не выходят на рынок частных инвестиций, поскольку на корню выкупаются инвестиционными фондами недвижимости и пенсионными фондами.

«В первую очередь инвестиции в гостиничные номера выгодны в Великобритании. Затем следуют Франция, Австрия и Швейцария», — так ранжирует Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. «Как правило, уровень экономического развития государства и экономическая ситуация во многом определяют доходность отеля, поэтому лучше инвестировать в более стабильные или растущие рынки», — считает А. Левитова.
Гостиница гостинице рознь

Лучше всего, если отель принадлежит сети таких известных международных компаний, как Holiday Inn, Ritz Carlton, Park Inn, Ramada и т. п. «Чем более раскручен и востребован бренд, тем выше шансы, что ваш номер не будет пустовать. Также необходимо проследить историческое развитие управляющей компании, успехи, промахи, наличие и качество связей в туристическом бизнесе», — советует А. Левитова.
Очень важна для инвестора возможность получения банковского финансирования на долгосрочный период под невысокий процент. Отсутствие кредитного плеча радикально уменьшает доходность инвестиций. По словам И. Индриксонса, прибыльность на актив без кредитного плеча составляет 10–12% годовых, а с его привлечением — 15–20%. Особенно хороша нестатусная ипотека: она не только увеличивает доходность инвестиций, но и подтверждает надежность самой гостиницы, ведь эти деньги банк выдает не под заемщика, а под проект. Это означает, что по результатам дотошной проверки банк пришел к выводу, что надежность застройщика и гостиничного оператора высока, что гостиница будет построена и ей станут хорошо управлять. Соответственно, и частный инвестор может быть уверен и спокоен.
Также желательно, замечает С. Зингель, чтобы гостиничный проект получил одобрение SIPP — крупнейшего частного пенсионного фонда Великобритании, что фактически является знаком качества и надежности для инвестиционных проектов. Если управляющая компания гарантирует инвестору определенный уровень дохода на долгосрочный период — это тоже плюс.

Немаловажна и инфраструктура самого отеля. Всегда лучше инвестировать в отель, где могут предложить что-то ценное и то, что будет востребовано еще долгое время, например красивые виды на море или поле для гольфа.
Наконец, хорошо, если ваши инвестиции будут застрахованы одной из ведущих мировых страховых компаний.
Как делится доход

Вторая схема такова. Из общего чистого дохода вознаграждение гостиничного оператора не вычитают, из него инвесторам выплачивают оговоренный уровень гарантированного рентного дохода (например, 8% годовых на протяжении определенного количества лет — иногда до 20). Все оставшиеся деньги распределяют между управляющей компанией и опять-таки инвесторами. Существует и ряд других схем распределения дохода, но они являются в той или иной степени комбинациями выше описанных схем.

В основном концепция инвестирования в гостиничные номера схожа с вложениями в жилую недвижимость под сдачу в аренду. Главное отличие заключается в том, что здесь меньше проблем с управленческими вопросами, поскольку их решением занимается сам отель.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS:
«Чтобы инвестировать в гостиничные номера, потребуется минимум 20 тыс. евро. Если повезет, то можно привлечь заемные средства в банке, а идеальный сценарий выглядит следующим образом: приобретают номер в отеле, строительство которого только начинается, берут кредит на покупку, выплаты по которому предполагаются только после введения отеля в эксплуатацию. К моменту, когда объект будет готов, стоимость актива значительно возрастет, а погашение займа не особенно обременит инвестора».
Фото автора