Всё о налогах: сколько, за что и когда платить?

Содержание

Какое имущество облагается налогом?

Как рассчитывается сумма налога на имущество?

Моя квартира столько не стоит!

Сдаете жилье? Поделитесь с государством

Налог на доход от продажи недвижимости

Новшество для новостроек

Налоги для землевладельцев

Вычет в плюс

Упрощенный порядок получения имущественных налоговых вычетов

Если у вас в собственности есть недвижимость, вы обязаны ежегодно уплачивать имущественный налог. Еще один добавится, если вы решите сдать ее в аренду. В некоторых случаях поделиться с государством придется и при продаже квадратных метров. Разбираемся, за что, сколько и в каких случаях платить.

Какое имущество облагается налогом?

Каждый владелец недвижимости обязан раз в год заплатить имущественный налог, который рассчитывается исходя из стоимости этого имущества. Для начала давайте разберемся, какую собственность государство облагает налогами, а какую — нет.

Налогом на имущество физических лиц облагаются:

• жилые дома (не только возведенные на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, но и расположенные на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства);
• квартиры, комнаты;
• гаражи, машино-места;
• единые недвижимые комплексы (например, загородный дом с флигелем, сараем и гаражом);
• объекты незавершенного строительства (например, строящийся дом);
• иные здания, строения, сооружения, помещения (апартаменты, магазины, склады, офисы и т. п.).

Последний пункт допускает очень широкие трактовки, поэтому отдельно перечислим, какие объекты налогами не облагаются:

• не имеющие капитального фундамента теплицы, сборно-разборные хозблоки, бытовки, навесы, временные строения;
• общее имущество многоквартирного дома.

«Налог считается по каждому объекту недвижимости в отдельности, — разъясняет Андрей Локис, специальный советник по налоговым вопросам коллегии адвокатов Pen & Paper. — Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждый из ее участников будет платить налог пропорционально своей доле. А если квартира (или иная недвижимость) находится в общей совместной собственности супругов и оба они указаны в свидетельстве о регистрации права собственности, то они будут платить налог поровну».

Как рассчитывается сумма налога на имущество?

С 2021 года из Налогового кодекса РФ исключены все положения о налоге на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости. Теперь во всех расчетах фигурирует исключительно кадастровая стоимость объектов, которая значительно выше инвентаризационной и приближена к рыночной.

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которая проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза раз в пять лет (в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще одного раза в два года).

При расчете налога на имущество из полной кадастровой стоимости жилья вычитается стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида недвижимости:

• для жилого дома — 50 кв. м;
• для квартиры или части жилого дома — 20 кв. м;
• для комнаты или части квартиры — 10 кв. м.

Стоимость оставшихся квадратных метров — налоговая база, то есть та сумма, с которой уплачивается налог. Таким образом, в квартире площадью 50 кв. м налогом облагается только 30 кв. м, а за квартиры площадью меньше 20 кв. м платить не нужно вообще (речь идет именно о жилой недвижимости).

Если у владельца недвижимости есть трое и более несовершеннолетних детей, из налоговой базы дополнительно вычитается стоимость 5 кв. м общей площади квартиры, части квартиры или комнаты и 7 кв. м общей площади жилого дома или его части — в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка.

«Этот налоговый вычет предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома), — уточняет Андрей Локис. — При этом налоговые вычеты применяются в целом к объекту налогообложения независимо от числа участников общей собственности».

О том, как еще можно сэкономить при уплате имущественного налога, читайте тут.

Ставки налогов отличаются в зависимости от параметров недвижимости и в разных регионах страны установлены на разном уровне. Например, в Москве за недвижимость с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей придется платить по ставке 0,1%, а стоимостью от 10 до 20 млн рублей — по ставке 0,15%.

Подробную информацию вы получите на интернет-сервисе ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» или сайтах региональных управлений ФНС России.

Если размер выплат не определен местным и региональным законодательством, налог рассчитывается исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне.

Проверить сумму своего налога вы можете с помощью калькулятора на сайте ФНС. 

Льготников освобождают от налога только на один объект каждого вида: квартиру, дом, гараж и хозпостройку. За вторую квартиру или сарай придется платить в полном объеме.

Налог на имущество физических лиц налоговая инспекция рассчитывает по истечении календарного года и направляет плательщику соответствующее уведомление — не позже чем за месяц до уплаты налога.

Так, уведомление о налоге на имущество за 2020 год вам пришлют до 1 ноября 2021-го, а оплатить его вы должны не позднее 1 декабря 2021 года. Подробную инструкцию о том, как и когда платить имущественный налог, вы найдете здесь.

Моя квартира столько не стоит!

В идеале кадастровая стоимость недвижимости должна быть максимально приближена к ее реальной рыночной цене. Но на деле так получается не всегда. Кадастровые инженеры оценивают объекты массово, исходя из общих данных — по принципу «сколько стоит квадратный метр жилья в этом районе» и не учитывают конкретных характеристик вашей собственности, которые существенно влияют на ее цену.

Например, квартиру площадью 50 кв. м в ветхом доме с деревянными перекрытиями, ремонт в которой не делали со времени постройки дома в 1925 году, могут оценить так же, как и 50 «квадратов» в крепкой, свежеотремонтированной брежневке. Если добавить, что первая квартира расположена у шумной трассы, а вторая — в тихом зеленом районе, разница становится еще более вопиющей.

Для того чтобы узнать актуальную кадастровую стоимость недвижимости, воспользуйтесь сервисом Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Кадастровый номер объекта знать не обязательно, достаточно указать точный адрес.

Сведения о кадастровой стоимости за предыдущие расчетные периоды можно получить онлайн в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Если вы считаете, что красная цена вашей хрущевки — 5–6 млн рублей, а государство оценило ее в 11 млн (так тоже бывает), есть два пути попытаться эту сумму оспорить.

Первый — обратиться в региональную Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Помимо правоустанавливающих документов на квартиру (договора купли-продажи или ДДУ) и выписки из ЕГРН вам понадобится результат независимой оценки вашей недвижимости. Причем оценщик должен определить не сумму, за которую ее реально продать сегодня, а ту, которая была актуальна на момент установления кадастровой стоимости.

В этом случае вам придется потратиться на выписку из ЕГРН (порядка 300 рублей) и услуги оценщика (от 3 до 10 тыс. рублей). Срок рассмотрения заявления — не более 30 дней.

Если комиссия вам отказала, вы вправе оспорить ее решение в суде. Или обратиться в суд сразу, минуя комиссию. По свидетельству юристов, шансы на пересмотр кадастровой стоимости в суде гораздо выше, чем в комиссиях. Но тут и сроки, и расходы совсем другие: решения придется ждать месяцев шесть–восемь, а на юридические услуги уйдет от 50 до 100 тыс. рублей.

Если вам удалось добиться снижения кадастровой стоимости недвижимости, происходит и перерасчет налога. Раньше его пересматривали только за период с 1 января того года, в котором вы обратились в суд или комиссию.

С 1 января 2021 года допустим перерасчет за предыдущие налоговые периоды, если он связан с уменьшением кадастровой стоимости объекта.

Еще одно изменение, вступившее в силу с начала этого года, касается льгот. Раньше при обращении за ними сумму налога пересчитывали максимум за три предшествующих налоговых периода. «Теперь налоговая льгота применяется с налогового периода, в котором у налогоплательщика возникло право на ее реализацию, — уточняет Андрей Локис. — То есть если инвалид I или II группы обратится в налоговый орган с требованием предоставить ему льготу по налогу на имущество через пять лет после возникновения у него основания для оформления этой льготы, то налог подлежит перерасчету за эти пять лет».

Сдаете жилье? Поделитесь с государством

Все доходы от аренды облагаются налогом. Его размер зависит от того, кем является и какую систему налогообложения применяет владелец недвижимости.

— Если арендодатель не зарегистрирован как ИП или самозанятый, он должен заплатить государству 13% доходов от аренды.

— Несовершеннолетний владелец недвижимости в возрасте до 14 лет в любом случае платит НДФЛ по ставке 13%, поскольку в силу возрастных ограничений не может заниматься предпринимательской деятельностью.

— Для индивидуальных предпринимателей, сдающих жилье в аренду и работающих в общем режиме, размер НДФЛ также составляет 13%.

— При применении упрощенной системы налогообложения для ИП налог может составлять 6% доходов или 15% с разницы между доходами и расходами.

— ИП вправе приобрести патент и перечислять в бюджет фиксированную сумму, рассчитать которую поможет калькулятор на сайте ФНС России.

— Лица, имеющие статус самозанятых, или ИП, у которых аренда не является основной предпринимательской деятельностью, могут платить налог по пониженным ставкам (4–6%) в рамках спецрежима «Налог на профессиональный доход». При этом должны соблюдаться определенные условия — например, совокупный доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

— Граждане РФ, которые проводят за пределами страны более 183 дней в году подряд и не являются ее налоговыми резидентами, а также иностранцы, сдающие в аренду свою недвижимость на территории России, платят 30% полученных доходов. Исключение сделано для граждан стран, входящих в Евразийский экономический союз (Белоруссии, Армении, Казахстана и Киргизии): они вправе зарегистрироваться в качестве плательщиков налога на профессиональный доход и наравне с россиянами пользоваться пониженными ставками.

Декларацию по форме 3-НДФЛ арендодатель должен сдать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором он получил доход, а заплатить налог — не позднее 15 июля. За несовершеннолетних детей декларируют и уплачивают налог родители или официальные представители (например опекуны).

В Налоговом кодексе не указано, какими документами надо подтверждать доходы от сдачи недвижимости. На практике, как правило, используются договор аренды и документы о получении денег (допустим, выписка из банка).

«Минфин России разъяснил, какие доходы включать в расчет, — рассказывает Ольга Баранова, руководитель группы налоговой практики юридической компании "Пепеляев Групп". — Это деньги, которые наймодатель получает в виде платы за пользование жилым помещением. Они являются его доходом и подлежат налогообложению. Если собственник включил в арендную плату коммунальные платежи, то налог он должен заплатить со всей полученной суммы».

Однако Минфин из общей суммы компенсации по оплате коммунальных услуг исключил платежи, рассчитанные на основании показателей счетчиков, уточняет эксперт. Ведомство обосновало это тем, что такие платежи зависят от фактического потребления непосредственно нанимателем и не образуют экономической выгоды у наймодателя. «Таким образом, отражать в декларации компенсацию оплаты коммунальных услуг по счетчикам не нужно», — подчеркивает Ольга Баранова.

Декларацию можно подать:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• лично, обратившись в налоговый орган или МФЦ;
• по почте;
• воспользовавшись услугами коммерческих сервисов.

Никаких льгот по налогам на доход от аренды не предусмотрено. Но можно применить вычеты — скажем, на лечение, обучение, благотворительность, покупку жилой недвижимости.

«За непредставление налоговой декларации и неуплату налога помимо принуждения к уплате самого налога предусмотрена ответственность, — предупреждает Ирина Серова, руководитель консультационного отдела компании "Налогия". — Официально механизм контроля нигде не прописан. Но в настоящий момент эту информацию могут собирать и передавать в муниципалитеты и налоговую инспекцию участковые и бдительные соседи».

Налог на доход от продажи недвижимости

Если вы решили продать недвижимость, которой владеете более пяти лет, налоговую инспекцию это не заинтересует. Но если имущество было у вас в собственности более короткий срок, при его продаже может взиматься налог. О том, как можно его избежать, мы уже писали.

Доходы от продажи коммерческой недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности, подлежат налогообложению независимо от срока владения.

Не придется платить налог при продаже недвижимости, если она пробыла в собственности более трех лет и досталась вам:

• по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже единственного жилья или доли в праве собственности на единственное жилье.

В остальных случаях доходы от продажи недвижимости нужно декларировать и платить налог в размере 13% (для тех, чей годовой доход превышает 5 млн рублей, налоговая ставка с 2021 года повысилась до 15% — подробнее об этом читайте здесь). 

Причем облагается налогом та сумма, которая оказалась больше, — или указанная в договоре купли-продажи цена, или 70% кадастровой стоимости.

«Предположим, за 2 млн рублей продается квартира, купленная когда-то за те же 2 млн. А кадастровая стоимость этой квартиры — 4,5 млн рублей. Для того чтобы определить доход от продажи такой квартиры в целях налогообложения, нужно цену по договору сравнить со значением, полученным от умножения кадастровой стоимости на 0,7. В нашем случае такое значение равно 3,15 млн рублей. Это больше, чем 2 млн в договоре, поэтому налог будет рассчитываться следующим образом: 3,15 млн – 2 млн рублей (расходы на покупку) × 13%. Сумма налога составит 149,5 тыс. рублей», — приводит пример Ирина Серова.

Новшество для новостроек

Вы решили продать недвижимость, которой владеете сравнительно недавно, и считаете дни до того момента, когда можно будет не платить налог. Как правильно посчитать этот срок?

Со вторичной недвижимостью все просто: если объект приобретен по договору купли-продажи, отсчет срока владения начинается с даты регистрации права собственности.

Другое дело — новостройки. Еще недавно тем, кто приобретал жилье по договору долевого участия или в жилищно-строительном кооперативе, приходилось ждать регистрации права собственности. Именно эта дата принималась в расчет при уплате налогов.

Но с января 2021 года действует норма, по которой срок владения новостройкой начинает исчисляться с момента полной оплаты по договору (о других законодательных изменениях читайте тут). 

«Изменения коснутся квартир, которые проданы начиная с 2019 года, — говорит Ирина Серова. — Если вы уже уплатили налог с дохода за продажу квартиры в 2019 году, а по новой норме не должны были этого делать, то имеете право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог».

Рассмотрим пример: в 2012 году, когда дом только начинал строиться, покупатель заключил договор ДДУ и сразу полностью оплатил свое будущее жилье. В 2019-м дом сдали, подписали акт приема-передачи и оформили право собственности. В 2021-м собственник решил продать квартиру.

По старой норме срок владения определялся с 2019 года, а значит, доходы от продажи этой квартиры подпадали под налогообложение. Но теперь отсчет идет с даты полной оплаты, то есть с 2012 года. Срок владения получается более пяти лет — следовательно, доходы от продажи этой квартиры освобождаются от налога и подавать декларацию не требуется.

Налоги для землевладельцев

Если у вас есть участок земли — будь то дачные сотки, территория вокруг загородного дома, огород или поле — вы обязаны за него платить. Закон гласит: «Плательщиками земельного налога являются физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения».

Уточним, что бессрочное пользование и пожизненное владение отличаются от собственности ограничениями при распоряжении землей — ее нельзя продать, подарить или сдать в аренду.

Если вы арендуете землю или она находится у вас в безвозмездном пользовании, налог на нее платить не понадобится — это обязанность владельца.

Рассчитывается земельный налог просто: кадастровая стоимость земли умножается на ставку налога. Например, вы владеете земельным участком под ИЖС, кадастровая стоимость которого 250 тыс. рублей, ставка налога — 0,3%. Ваш налог составит 750 рублей (0,3% от 250 тыс.).

В Налоговом кодексе РФ установлены только две ставки земельного налога:

1.      0,3% — в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества;

2.      1,5% — в отношении прочих земельных участков.

При этом муниципалитеты вправе устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категории земли и ее разрешенного использования. Проще говоря, всё решается на местах.

Порядок и сроки уплаты земельного налога, а также сборов при аренде и продаже земли — такие же, как и для налогов на другие виды недвижимости. А вот льготы отличаются. На них могут претендовать не только инвалиды, ветераны, многодетные семьи и Герои Советского Союза, но и любой землевладелец.

Правда, налоговую базу последнему снизят только на величину кадастровой стоимости 600 кв. м площади земельного участка. То есть налогом не облагаются шесть соток: если вы владеете 10 сотками, налог вам придется платить только с четырех.

Вычет в плюс

Облагаемые налогом доходы от продажи недвижимости уменьшаются на имущественный налоговой вычет:

• на сумму до 1 млн рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в таком имуществе;
• на сумму до 250 тыс. рублей — при продаже иного имущества (нежилые помещения, гаражи и др.).

Если за один год человек продал несколько объектов, вычеты применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту в отдельности.

«Вместо имущественного вычета доходы можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с приобретением этого имущества, что в большинстве случаев выгоднее», — уточняет Ольга Баранова и приводит такой пример.

Налоговые нерезиденты РФ вместо 13%-го налога должны уплатить 30%. Но при владении продаваемой недвижимостью более минимального срока они, как и резиденты, освобождаются от уплаты налога.

НДФЛ возникает при получении недвижимости в дар — в том случае, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами). Налоговой базой для такого расчета будет кадастровая стоимость.

Декларацию с указанными в ней доходами от продажи, налоговым вычетом или суммой расходов на приобретение вместе с копиями подтверждающих документов надо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была продана недвижимость. Заплатить налог необходимо не позднее 15 июля.

«Если человек не подаст декларацию, это не освободит его от уплаты налога: на основании сведений, полученных из Росреестра, контролеры по результатам камеральной проверки все равно начислят и предъявят к уплате НДФЛ. Только в этом случае физическое лицо рискует быть оштрафованным за несвоевременную подачу налоговой декларации (5% за каждый полный или неполный календарный месяц просрочки, но не более 30% суммы налога, подлежащего уплате на основании этой декларации) и за неуплату налога (20–40% суммы неуплаченного налога)», — предупреждает Ольга Баранова.

Упрощенный порядок получения имущественных налоговых вычетов

20 апреля президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» № 100-ФЗ. Новый закон начнет действовать с 1 января 2022 года (отдельные его положения уже вступили в силу с 20 мая 2021 года) и распространится на вычеты, право на которые возникло с 1 января 2020-го. Он призван упростить получение имущественных налоговых вычетов по расходам на приобретение жилья.

Сейчас налогоплательщик обязан подать декларацию по НДФЛ с документами, подтверждающими право на вычет. Их проверяет налоговая служба (в срок до трех месяцев), и только потом человеку возвращают 13% подоходного налога с суммы расходов, по которым оформляется вычет.

Срок проверки права на вычет сократится до месяца (впрочем, срок проверки может быть продлен до трех месяцев, если налоговики заподозрят нарушение законодательства о налогах и сборах), а срок получения вычета — до полутора месяцев с момента подачи заявления.

Закон уточняет: если за вычетом обращаются налогоплательщики-супруги, которые в браке потратили денежные средства на строительство или приобретение в совместную собственность одного или нескольких объектов (в том числе с использованием кредитных денежных средств), им понадобится подать заявление о распределении понесенных ими расходов. Размеры расходов распределяются между супругами исходя из фактически произведенных расходов.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.