В апреле спрос на «вторичку» по Москве упал на 70% — таковы данные Аналитического центра Циан. Между тем цена в Москве вовсе не снизилась, а даже немного выросла. В целом в российских городах за период самоизоляции стоимость уменьшилась всего на 3%: с 73,9 до 71,7 тыс. рублей на конец апреля.

Столь незначительные колебания цены — это замедленная реакция вторичного рынка на кризисную ситуацию или продавцы просто надеются пересидеть? Циан.Журнал обратился к участникам рынка и расспросил их о наблюдениях за ценами в апреле.

Торг уместен

«Еженедельно мы фиксируем снижение на 0,1–0,2%, хотя до этого начиная с осени 2017 года преобладал рост, — комментирует последние три недели Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи». — Отрицательная динамика только зарождается, а нестабильная ситуация в экономике страны накладывает отпечаток на поведение собственников: одни предпочитают повышать цену, другие, наоборот, снижать».

Но большинство сделок на вторичном рынке в конечном счете проходит с существенным снижением заявленной стоимости. «Всё чаще недвижимость продается со скидкой до 25–30% — в основном это касается элитного жилья и квартир от трех и более комнат, на однокомнатные квартиры такой дисконт встречается крайне редко, поскольку спрос на них более стабильный», — объясняет Ильдар Хусаинов. В среднем по России скидки составляют 4–5%, считает эксперт.

Сегодня бесполезно смотреть цены по базам объявлений, уверена Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: торг ведется с конкретным покупателем и по конкретной сделке. 

Отложили на осень

Риэлтор Анна Ремизова полагает, что сложно говорить о реальном снижении цен: сделки почти не проводятся, так что и информации нет.

Сергей Тихоненко, риэлтор агентства «Хоум Стейджинг», тоже считает, что выводы делать рано: 90% рынка в апреле пришлось остановить, и многие убрали объявления из рекламы.

Массовое снятие объявлений о продаже отмечает и руководитель агентства недвижимости «Флэт» Елена Толстикова: «Продавцы понимают, насколько тяжелый сейчас рынок, но снижать цену более интенсивными темпами, чем снижали до всей этой ситуации, пока не готовы. Рынок скорее остановился и замер в ожидании».

Многие сняли объекты с продажи в основном до осени, поясняет риэлтор Ольга Кудлай. Кстати, на осень перенесли сделки и те, кто собирался что-то купить: они рассчитывают на возможное понижение банковских ставок к этому времени (сейчас многим стало дорого) и на снижение цен на недвижимость.

«В Москве и области цена за средний квадратный метр снизилась, но есть продавцы, которые завышают цены, — и это, конечно, неадекватный подход. Особенно эта тенденция заметна на востоке — наверное, от безысходности. Лично я снижаю цены на свои объекты (те, которые были изначально завышены) по запланированной заранее схеме. Цены на те объекты, которые были в рынке, буду снижать через неделю-две после снятия карантина», — рассказывает эксперт.

А кто это у нас так вырос? 

По подсчетам Аналитического центра Циан, цены вторичного рынка Москвы с начала года выросли на 2%. Кажется, немного. Но важно, что они не падают. Сейчас средняя цена — 211,8 тыс. рублей за 1 кв. м, еще в марте она составляла 207,5 тыс. рублей.

«В апреле цены на "вторичку" в Москве в некоторых округах выросли в пределах 1%, в других остались на прежнем уровне», — делится наблюдениями эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

Никакого снижения не заметила и риэлтор Алина Степанова — по ее мнению, вторичный рынок только подрос: «Сейчас маленький выбор предложения, и многие сняли свои объявления с рекламы. За счет этого оставшиеся предложения, наоборот, подросли в цене».

Как только продажи откроются (если, конечно, это произойдет не через полгода-год), рынок опять ждет всплеск цен, считает Сергей Вишняков.

Мятущиеся души

Риэлтор Ольга Цанова, которая работает в Костромской области, обращает внимание на противоречивость тенденций на их рынке: «В наших краях цены на вторичном рынке пошли вверх, причем рост очень существенный. Особенно это касается загородного предложения: теперь многие стараются обеспечить себе летний отдых, другие, посидев в квартирной самоизоляции, осознали, что им необходимо загородное жилье».

Впрочем, городская недвижимость, по словам Ольги Цановой, тоже не дешевеет, так как количество предложений из-за положения в стране сократилось: кто-то снял объекты с продажи из-за эпидемии, кто-то — из-за того, что потерял работу или просто испугался нестабильной ситуации. Спрос сохраняется, предложений не хватает и у цен нет причин снижаться».

Риэлтор из Санкт-Петербурга Мария Гребнева констатирует, что крайне трудно выявить однозначный вектор: «Все мечутся и не знают, что им делать с ценой. В результате многие просто решили переждать пару месяцев, а затем вернуться к продаже своего объекта. Я видела уже и повышение цены, и ее понижение — причем на один и тот же объект».

Как объясняет риэлтор, ее клиентка собиралась купить двухкомнатную квартиру. Запрос был «вялотекущим»: из-за нестабильной ситуации на рынке покупательница все время меняла свои финансовые возможности: то была готова на покупку за 9 млн рублей, а спустя несколько дней снижала планку до 7,5 млн рублей. Предложения в заданном районе и диапазоне риэлтор выучила как свои пять пальцев.

Куда дальше?

Да, наблюдения экспертов, опрошенных Циан.Журналом, иногда противоположные. Почему так происходит?

«Продавцы не торопятся снижать цены — за три–пять месяцев они еще не могут осознать, что придется "двигаться" по бюджету», — убеждена Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан. Но к концу 2020 года эксперт Циан ожидает снижения цен на 10–15%.

Тот же уровень снижения прогнозирует и Ильдар Хусаинов: «10–15% — это оптимальный сценарий для поддержания покупательской активности в этом сегменте».

Дальнейшая динамика стоимости на рынке вторичного жилья будет зависеть от срока завершения режима самоизоляции в регионах России, экономической ситуации в стране и банковской политики в отношении ставок по ипотеке, добавляет эксперт.