Стремительно сползая в очередной кризис, многие люди, планировавшие сделку, мечутся: покупать/продавать недвижимость сейчас или подождать до лучших времен? Циан.Журнал попросил экспертов рынка дать прогноз на будущее.
Равнение на первичный рынок
Известно, что вторичный рынок с некоторым опозданием повторяет тренды первичного.
16 апреля глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что уже сейчас во всех регионах спрос на новостройки сократился на 30% и продолжает падать. По его мнению, после снятия карантинных мер снижение спроса способно составить 50% и более. Он призвал поддержать застройщиков и проекты — и те, которые достраиваются по старой схеме, и те, что возводятся по новым правилам проектного финансирования.
В тот же день глава группы ПИК Сергей Гордеев сообщил, что в апреле объем продаж жилой недвижимости у всех застройщиков уже рухнул на 65%. При этом он прогнозирует, что по итогам апреля общее падение продаж составит 70%.
По итогам I квартала 2020 года на первичном рынке Москвы с физлицами было подписано порядка 17,6 тыс. ДДУ (–11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Средний размер скидок на столичные новостройки, по данным Аналитического центра Циан, равен 6,1%, и это только начало.
Вторичный рынок: за и против
Мартовский спрос на вторичном рынке оказался не сильно ниже прошлогоднего уровня (в апреле статистика будет совсем иной). По итогам I квартала 2020 года в Москве на вторичном рынке зарегистрировано 34,1 тыс. договоров купли-продажи: снижение оценивается в 3% за год (относительно I квартала 2019-го), отмечает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
Шесть причин для падения цен
Большая часть участников рынка сходится в прогнозах, что снижение цен на квартиры намного вероятнее, чем их рост. Эксперт по недвижимости Евгений Коноплев насчитал шесть факторов, которые способствуют падению стоимости жилья.
1. Экономический кризис и снижение платежеспособности населения.
2. Выход на рынок множества квартир заемщиков, которые потеряли работу и не справляются с обслуживанием ипотеки (до кризиса доля ипотечных сделок превышала 60%).
3. Банкротства (в строгом юридическом смысле) с распродажей имущества.
4. Банкротства в бытовом смысле, когда людям негде будет изыскивать средства на разные задачи, поэтому дело дойдет до «неприкосновенного запаса» — недвижимости.
5. На волне ажиотажа 2019 года на рынок зашли инвесторы-любители: увидев снижение, они поддадутся общим эмоциям и постараются зафиксировать убытки, играя на опережение.
6. Общая стагнация экономики с нехваткой свободных денег и неготовностью людей к большим тратам.
Четыре фактора роста
Но есть и другие факторы — прямо противоположные, которые влияют на рост цены жилья, добавляет Евгений Коноплев.
1. Цены на жилищное строительство растут (как мы уже отмечали, цены на вторичном рынке всегда догоняют цены новостроек).
2. Желание государства удержать строительный рынок от падения.
3. Банки не готовы снижать стоимость залоговой массы — накопленных за последние годы квартир в залоге.
4. Россияне боятся инфляции и пытаются спасти накопления, вложив их в квадратные метры. Евгений Коноплев уточняет, что недвижимость считается относительно надежным консервативным сектором — речь не о профессиональных инвесторах, а о людях с ощущением «если не купим сейчас, потом шанса и не будет».
Эксперты: цены пойдут вниз
«Более-менее ситуация прояснится, когда снимут карантин и Росреестр начнет функционировать в полном объеме. Думаю, сначала будет много сделок, которые были уже согласованы и временно заморожены, а потом цены пойдут вниз — на "вторичку" точно», — уверена риэлтор Анна Ремизова.
Руководитель агентства «Хоум Стейджинг» Сергей Тихоненко в прогнозах осторожен, но и он высказался за снижение. По его мнению, стоимость «вторички» если и просядет, то не раньше июля. Сейчас, говорит Тихоненко, цены на вторичном рынке инертны, а многие собственники и вовсе сняли свои объекты с продажи до лучших времен.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), считает, что на «вторичные» цены будут влиять те же факторы, что действуют и на рынке новостроек, главный из них — падение спроса. Но если застройщики отреагируют на изменение ситуации оперативно (летом–осенью 2020 года), то цены на вторичном рынке снизятся позже — зимой.
управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Более того, продолжает эксперт, многие продавцы и вовсе откажутся от продажи жилья, а застройщики себе этого позволить не могут. Поэтому на вторичном рынке снижение цен будет более плавным и менее глубоким, чем на первичном. Собеседница Циан.Журнала подчеркивает, что предложение вторичного жилья сократится на фоне снижения его стоимости.
Директор по развитию департамента городской недвижимости агентства Point Estate Алексей Балакин думает, что в краткосрочной перспективе — по крайней мере до озвученного окончания режима самозоляции — на вторичном рынке ничего кардинального происходить не будет.
директор по развитию департамента городской недвижимости агентства Point Estate
Ипотечные ставки на вторичном рынке вырастут
Владимир Путин 16 апреля предложил новую льготную программу ипотеки на рынке новостроек со ставкой 6,5% годовых на весь срок кредитования.
Для вторичного рынка традиционно никаких послаблений вводить не планируется.
«В марте 2020 года после резкого падения курса рубля отдельные банки подстраховались и повысили ставку по ипотеке на 1–1,5%, — напоминает Виктория Кирюхина. — Хотя ключевая ставка, которая определяет дороговизну ипотеки, остается на прежнем докризисном уровне, то есть ипотечные кредиты не должны дорожать».
Если доля просроченной задолженности будет расти, повышение ставок — наиболее вероятный сценарий. увеличивая ставку, банки пытаются компенсировать дополнительные риски.
Согласно опросам, половина россиян в той или иной степени уже столкнулись с падением доходов из-за ситуации с коронавирусом. Поэтому банки закладывают больший процент по кредиту, получая высокий доход, чтобы компенсировать потери из-за возможных просрочек по кредиту у заемщиков, объясняет эксперт.
Риэлтор Анна Ремизова тоже считает, что ипотечные ставки подрастут: «В конечном счете это будет зависеть от ЦБ. Но в любом случае получить одобрение кредитной линии будет сложнее, так как к заемщикам станут относиться строже».
Того же мнения придерживается и Надежда Коркка: она напоминает, что ставки уже начали расти, и это только усугубит тенденцию сокращения спроса.
Как долго будем падать?
И последний важный вопрос: как долго все это продлится? Учитывая, что точкой отсчета для снижения явился кризис, то и по срокам Евгений Коноплев предлагает ориентироваться на него, то есть рассчитывать на падающий рынок до конца года.
эксперт по недвижимости
Виктория Кирюхина предлагает провести аналогию с 2015 годом: тогда на покупку новостроек тоже была объявлена программа субсидирования ставок, что привело к перераспределению спроса в пользу «первички» (напомним, 16 апреля президент Владимир Путин объявил о новых мерах поддержки стройотрасли — в том числе о субсидировании ипотечных ставок на новостройки).
«Сегодня похожая ситуация: субсидирование ипотеки для новостроек, падение доходов населения, обесценивание рубля, — констатирует главный эксперт Аналитического центра Циан. — На вторичном рынке недвижимости вероятно падение средних цен на 10–15%, но это будет планомерное снижение. Если снова проводить аналогию с 2015-м, на восстановление рынка понадобится от двух лет (тогда после снижения цен рост начался только через два года, в 2017-м)».
В агентстве недвижимости «Миэль» признались, что, к сожалению, сложно всерьез давать прогнозы, поскольку «горизонт планирования — полчаса». Все зависит от окончания самоизоляции, нормальной работы людей, преодоления финансового и нефтяного кризиса, восстановления экономики — слишком много вводных, которые не поддаются анализу, полагают в компании.
