Московская регистрация и повышенная пенсия, грандиозные планы, строительство жилья и инвестиции, но люди продолжают покупать недвижимость в Подмосковье.
Ожидания и опасения
1 июля 2012 года были утверждены границы территории «Новой Москвы», куда вошли два городских округа, Щербинка и Троицк, и 19 поселений. Это огромный район размером в пол-Люксембурга, расположенный на экологически благоприятном юго-западе и богатый лесами и свободными землями для застройки. Идеальный шанс создать современный регион европейского уровня. Прошло почти два года, но активного покупательского спроса на недвижимость и резкого роста цен не наблюдается. У московского руководства большие планы – реконструкция Киевского и Калужского шоссе, строительство новых дорог, инфраструктуры, научных и деловых центров, метро. И еще строительство в ближайшие 30 лет 100 миллионов квадратных метров жилья, хотя и сегодня уже построено более миллиона, а к продаже предлагаются квартиры в 40 точечных новостройках и комплексах. Что отпугивает людей от приобретения квартиры в Новой Москве?
Не хватает дорог, магазинов, школ, детских садов. Трудно добраться из Москвы без машины. Все далеко и неуютно, особенно в необжитых районах. Дмитрий Баландин, ведущий эксперт компании «Простор-Риэлти», считает, что развитие Новой Москвы – вопрос 20-30 лет, а «в настоящее время здесь отсутствует инфраструктура (старой Москвы). Единственное, что изменилось – это название территории».
Отсутствует Генплан Москвы с учетом новых земель. Разработать и утвердить его обещают до конца 2015 года, а без него девелоперы и инвесторы не видят смысла вести активное строительство и благоустраивать регион. Дмитрий Баландин в этой связи отмечает важный момент, влияющий на выбор покупателя: «Из-за отсутствия информации о развитии (где будут проходить шумные магистрали, ТЭЦ, объекты торговли и прочее) можно ой как неудачно выбрать место для покупки (да и обещанное бурное развитие будет сопровождаться долгой стройкой – а кому захочется жить постоянно на стройке?). Хотя в целом считает, что «с точки зрения роста цен покупать квартиру выгоднее на территории Новой Москвы, чем в Подмосковье».
Российский покупатель чаще выбирает квартиру исходя из сегодняшних нужд. У обычного представителя среднего класса нет возможностей задуматься о покупке второй, третьей квартиры для задела на будущее или в качестве инвестиции. Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости Home Way, отмечает: «Сегодняшний реальный, не спекулятивный спрос на отдаленные районы от МКАД довольно-таки низкий. Связано это, на мой взгляд, с тем, что рабочие места в основном сосредоточены в старой Москве, в пределах МКАД». По его мнению, «в ближайшей перспективе сильный рост квартир в Новой Москве маловероятен».
Хочу в Москву
Выбор – это почти всегда компромисс между мечтой и возможностями. А если человек хочет сохранить московскую регистрацию, столичные удобства и перспективы, более высокую пенсию, жить в благоустроенном микрорайоне и качественной квартире, но денег на хорошую покупку внутри МКАД не хватает? В этом случае хорошим выбором для него были бы города внутри Новой Москвы – лидеры продаж на вторичном рынке жилья: Московский, Троицк, Щербинка. В этих трех городах средняя стоимость квадратного метра – более 100 000 руб. По мнению Дмитрий Баландина, ведущего эксперта компании «Простор-Риэлти», лучший город для покупки квартиры на новых территориях – Московский. Действительно, жилищное строительство здесь активно развивалось с 2006 года, дворы благоустроены, есть магазины, школы, спортивный центр и все это в 7 км от МКАД по отличной трассе – Киевскому шоссе, в хорошей транспортной доступности и в экологически благоприятном районе. В ближайший год вблизи г. Московского должна открыться станция метро. Не удивительно, что это самый дорогой район во вторичном сегменте Новой Москвы. По данным Realty.dmir.ru, средняя цена квадратного метра в г. Московский равна около 130 000 руб., а лучшие предложения могут составлять 170 000 руб./кв.м.
Похожая ситуация в г. Щербинка – 8 км от МКАД, средняя цена около 106 000 руб., легко и недолго добираться до ближайшего метро, вся инфраструктура уже есть, на вторичном рынке много предложений вполне качественного жилья. Единственный минус – это исторически промышленный район, чуть менее привлекательный с экологической точки зрения.
Третий вариант – г. Троицк. Несмотря на то что Троицк расположен в 20 км МКАД, а именно удаленность от столицы – главный фактор, влияющий на цену в Новой Москве, средняя цена на вторичном рынке здесь составляет около 102 000 руб., лучшие предложения могут доходить до 118 000 руб. Что влияет на образование такой цены? Троицк – наукоград, известное и на протяжении последних 20 лет популярное для покупки недвижимости место. Здесь с 90-х годов велось строительство – не только многоэтажных, но и малоэтажных комплексов, таунхаусов. Здесь хорошая инфраструктура и школы, образованная публика и вполне удобная транспортная связь с Москвой, особенно на автомобиле, относительно незагруженное Калужское шоссе позволяет за 10-15 минут оказаться у МКАД, а будет еще лучше после реконструкции и расширения трассы. Плюс хорошая экологическая обстановка, красивые ландшафты вокруг.
В ближайшие годы вторичной недвижимости этих городов конкуренция с новостройками не грозит – ценность обжитого района, действующей инфраструктуры и транспортной доступности не пропадет, качество планировок и молодой возраст домов сохранят надолго их привлекательность. Речь, конечно, идет о монолитных и панельных домах, построенных после 2000 года.
В остальных районах Новой Москвы и в старом фонде трех перечисленных городов цены существенно ниже – сказывается непривлекательность панельных пятиэтажек или обветшалых трех-, четырехэтажных кирпичных домов, угнетающий вид окраин заводских или сельских поселков. Цены за квадратный метр могут составлять 65 000 – 70 000 руб., что ниже среднего уровня цен в ближнем Подмосковье. Покупая квартиры в старом фонде, нужно будет учесть, что в ближайшие годы произойдет не только стагнация, но и падение цен на эти объекты. Продать их будет все сложнее, так как напряженной будет конкуренция с окружающими новостройками. Появление большого количества нового жилья, а главное –хорошо продуманных комплексов с инфраструктурой, а не хаотичных точечных застроек, изменит ситуацию на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир эконом-класса в домах старше 20 лет.
Дмитрий Баландин дополняет: «Но есть и те люди, которые, несомненно, выиграли от присоединения территорий – это владельцы земельных участков (СНТ), где в одночасье статус земли изменился на ИЖС, а это добавило цену к стоимости участка, и появилась возможность прописки».
Выбор в пользу Подмосковья
Если взглянуть на города ближайшего Подмосковья, которые на сегодняшний день нередко выигрывают в борьбе за покупателя на вторичном рынке, то можно выделить лучшие из них с учетом инфраструктуры, престижности, экологии и качества жилья. Марсель Ахметшин отмечает: «По направлениям самые привлекательные для покупки недвижимости сейчас традиционно остаются Север, Северо-Запад, Запад и Юго-Запад».
Десятка лучших городов и округленная средняя цена, по данным Realty.dmir.ru, на вторичном рынке за квадратный метр на конец апреля 2014 года:
Красногорск, запад – 107 000 руб.
Одинцово, запад – 114 000 руб.
Апрелевка, юго-запад - 87 000 руб.
Химки, северо-запад - 111 000 руб.
Долгопрудный, север – 110 000 руб.
Домодедово, юг – 88 000 руб.
Видное, юг – 104 000 руб.
Подольск, юг - 89 000 руб.
Климовск, юг - 89 000 руб.
Королев, северо-восток – 98 000 руб.
Дмитрий Баландин считает наилучшими для покупки квартиры Химки и Красногорск.
Андрей Щиплицов, ведущий эксперт по недвижимости холдинга «МИЭЛЬ», выделяет на лидирующие позиции г. Домодедово: «Это и удобная транспортная доступность – как по железной дороге, так и на автомобиле. Цены также находятся на приемлемом уровне, экологическая составляющая тоже заслуживает высокой оценки». По поводу других городов он отметил: «Что касается Долгопрудного и Королева, то, на мой взгляд, пока не будет решена проблема транспортной доступности, большой конкуренции эти города не смогут составить Новой Москве. Да и цены на жилье в этих городах держатся на относительно высоком уровне». Также эксперт добавляет к северо-восточному направлению города Пушкино и Ивантеевку: «…их минусом является только лишь проблема транспортного характера, но после реконструкции Ярославского шоссе ситуация изменится в лучшую сторону».
Так или иначе, все эти города близки к Москве, имеют очень удобную транспортную сеть, много магазинов, школ, современных многоэтажных домов. Жить с комфортом можно сейчас, не дожидаясь решений чиновников, строительства дорог и инфраструктуры. Уровень ликвидности будет высокий по сравнению с другими аналогичными объектами еще долгие годы – и через 5, и через 10 лет можно будет удачно продать квартиру и не корить себя за ошибочный выбор.
Цены в Ближайшем Подмосковье на вторичное жилье эконом- и бизнес-класса будут оставаться на прежнем уровне или, как ожидают эксперты, могут расти на величину инфляции. В долгосрочной перспективе возможно снижение цен из-за ожидаемого интенсивного строительства новостроек и жилых комплексов с инфраструктурой в пределах границ Новой Москвы, особенно в окрестностях г. Московский, Коммунарки и Бутово. Максимальный покупательский спрос в ближайшие годы будет оставаться в зоне до 15 км от МКАД.
Долгосрочные инвестиции
Все предыдущие города могли стать хорошим выбором для покупателя сегодня, но в долгосрочной перспективе вряд ли можно говорить о хорошей инвестиции, способной принести заметный доход. А что выбрать человеку, если он хочет инвестировать свободные деньги либо решить квартирный вопрос на будущее – для детей или пожилых родителей для проживания на пенсии, но имеет ограниченные финансовые ресурсы? Марсель Ахметшин: «Если рассматривать покупку квартир в дальней Москве как долгосрочное вложение, то, возможно, лет через 10-20 можно будет получить более или менее ощутимый доход от инвестиций». В первую очередь это касается не вторичного жилья, а новостроек. Некоторые комплексы предполагают строительство в течение нескольких лет, а обустройство дорог и инфраструктуры займет не менее 10 лет. Для инвестиций привлекательны районы вблизи будущих станций метро и деловых, научных центров до 10 км от МКАД, особенно в окрестностях г. Московский, Коммунарка, Ватутинки. Также очень интересен регион в 30-35 км от МКАД по Киевскому шоссе, где возводят продуманные жилые комплексы, в том числе малоэтажные, в окружении лесов и с городским комфортом. Однако результат будет радовать глаз лет через 10-15.
Выводы
Если квартиру нужно покупать сегодня и выбирать на вторичном рынке, то наиболее привлекательные варианты с точки зрения комфорта и качества жизни – города в Новой Москве: Московский, Щербинка, Троицк. Приобретенная недвижимость в ближайшие годы не потеряет в цене и не проиграет в конкуренции с новостройками, особенно если не торопиться и подобрать хорошее расположение дома, удобную планировку и год постройки не более 20 лет. Если важна близость к Москве и сложившаяся инфраструктура, но средств на хорошую покупку в Новой Москве не хватает, можно поискать вариант в лучших городах Ближнего Подмосковья. Ликвидность хорошей по качеству квартиры останется на высоком уровне в ближайшие годы, несмотря на отсутствие плюсов московской регистрации. Если речь идет о долгосрочных инвестициях, то можно обратить внимание на самые удачные новостройки Новой Москвы – как вблизи МКАД, так и на удалении 30-35 км по Киевскому шоссе, в зависимости от финансовых возможностей.
