- В годовом выражении рост цен составил 4,2% в Москве, 4,6% — в Санкт-Петербурге, на 5% увеличились цены в Московской и Ленинградской областях.
- Спрос на вторичном рынке изменился слабо. В Москве по итогам января–октября 2019 года зафиксировано снижение спроса на 3,2%, в Московской области — рост на 3,9%.
В Москве стоимость квадратного метра на вторичном рынке (без учета многокомнатных квартир, элитной недвижимости и корпусов, сданных за последние полтора года) по итогам IV квартала 2019 преодолела 200-тысячный рубеж (200,5 тыс. руб.). В Санкт-Петербурге цена «квадрата» составляет 124,6 тыс. руб.
В годовом выражении (IV квартал 2019-го по сравнению с IV кварталом 2018-го) цены выросли в Москве на 4,2%, в Санкт-Петербурге — на 4,6%. Относительно ценовых уровней конца 2017 года (когда на вторичном рынке практически по всей России вновь начали расти цены) рост еще заметнее — +15% в Москве и +11% — в Санкт-Петербурге.
По сравнению с докризисным периодом (I квартал 2014 года) цены на «вторичку» увеличились на 11% в Москве, на 21% — в Санкт-Петербурге.
Характер изменения цен в обеих столицах на протяжении последних шести лет отличаются. В 2014 году из-за ажиотажного спроса и переоценки валютных цен и в Москве, и в Санкт-Петербурге стоимость жилья росла (вплоть до I квартала 2015 года: со 181 до 195 тыс. руб. в Москве, со 103 до 110 тыс. руб. — в Санкт-Петербурге).
Затем в Первопрестольной произошел заметный спад (до 170 тыс. руб. в середине 2017 года), которого не было в Северной столице. Там цены колебались вокруг 110-тысячной отметки на протяжении трех лет.
В Москве во II половине 2018 и начале 2019 года фиксировался заметный рост цен (на 5–6% в квартал), на рынке Петербурга его не случилось.
Отличия в динамике цен связаны с разной структурой предложения. Если в Москве недавние новостройки составляют около 20% вторичного рынка, то в Санкт-Петербурге их доля выше (в отдельные месяцы — до 40–45%). Постоянное насыщение рынка предложением в более современных домах нивелировало глубину падения цен в активную фазу кризиса и сдерживало его рост в последний год.
Динамика цен на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге в 2014–2019 гг.
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Рост цен на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге в 2019 году связан с двумя факторами: восстановлением доходов населения и активным повышением цен в новостройках. Собственники квартир на вторичном рынке на протяжении последних месяцев лет обращали внимание на поведение застройщиков и на информацию о «неизбежном» росте цен, связанном с переходом на эскроу-счета.
Часть потенциальных покупателей осознанно отказалась от покупки новостроек в переходный период — они стремились решить свои жилищные вопросы на вторичном рынке.
Повышение активности покупателей привело к росту числа показов, снижению сроков экспозиции объектов, что позволило выводить новые объекты на вторичном рынке по более высоким ценам, чем год назад.
На фоне роста цен активность покупателей почти не изменилась. За январь–октябрь 2019 года в Москве зарегистрировано 117,9 тыс. договоров купли-продажи на вторичном рынке (год назад за аналогичный период этот показатель составлял 121,8 тыс. сделок). Спрос снизился на 3,2% в годовом выражении. По сравнению с аналогичными месяцами 2016 и 2017 гг. активность покупателей выросла на 23% и на 18% соответственно.
В Московской области спрос по итогам января–октября вырос на 3,9% в годовом выражении (зафиксировано 497 тыс. зарегистрированных прав против 479 тыс. год назад). По отношению к аналогичному периоду 2016 года спрос повысился на 6%.
В пригородах Москвы и Санкт-Петербурга цены также растут. В Московской области стоимость квадратного метра на вторичном рынке по итогам IV квартала 2019 года увеличилась на 5% в годовом выражении и на 15% — по отношению к концу 2017 года. В Ленинградской области прирост цен составил 11% за два года и 5% — в годовом выражении.
Квартиры в ближних пригородах дорожают быстрее, чем в удаленных районах Московской и Ленинградской областей. По сравнению с концом 2017 года цены в ближнем Подмосковье выросли на 20%, в городах среднего пояса — на 11%, на периферии региона рост составил 9%.
В ближнем Подмосковье лидируют по росту цен Красногорск (+35%), Реутов (+26%), Долгопрудный (+26%), Одинцово (+22%), Видное (+21%) и Подольск (+21%). Ключевыми факторами роста цен в Красногорске, Долгопрудном, Одинцово и Подольске стало обсуждение запуска и начало движения по МЦД. В Реутове и Видном рост цен связан с масштабным выводом в продажу квартир в новых домах (сданных в эксплуатацию в 2010-е годы).
В среднем поясе Подмосковья сильнее всего подорожали квартиры в Апрелевке (на 21%) и Дедовске (на 21%). На третьем месте по динамике цен — Лобня (+19%), на которой тоже сказался запуск МЦД. На двухлетнем отрезке цены выросли во всех городах срединной зоны Московской области (за исключением Красноармейска, в котором цены снизились на 1%).
В Дальнем Подмосковье рост цен выражен слабее. В годовом выражении цены в этом году в части населенных пунктов даже снизились: заметнее всего в Пущине (на 6%) и Егорьевске (на 5%).
Динамика цен в городах Московской области в 2017–2019 гг.
| Средняя цена 1 кв. м в IV кв. 2019, тыс. руб. | Изменение цены за 24 месяца | Изменение цены за 12 месяцев |
Московская область | 91,5 | 15% | 5% |
Ближнее Подмосковье | |||
Красногорск | 136,1 | 35% | 13% |
Реутов | 139,9 | 26% | 11% |
Долгопрудный | 129 | 26% | 6% |
Одинцово | 126,4 | 22% | 12% |
Видное | 115,1 | 21% | 4% |
Подольск | 96,2 | 21% | 8% |
Балашиха | 102 | 21% | 3% |
Мытищи | 116,1 | 18% | 3% |
Химки | 132,3 | 17% | 6% |
Люберцы | 121 | 17% | 5% |
Королёв | 105,4 | 15% | 3% |
Котельники | 119,3 | 11% | 3% |
Дзержинский | 108,6 | 11% | 0% |
Среднее Подмосковье | |||
Апрелевка | 95,9 | 23% | 9% |
Дедовск | 93,8 | 21% | 14% |
Лобня | 103,6 | 19% | 4% |
Ивантеевка | 88,6 | 18% | 7% |
Домодедово | 95,4 | 17% | 4% |
Старая Купавна | 76,6 | 17% | 16% |
Звенигород | 81 | 16% | 7% |
Лосино-Петровский | 65,1 | 15% | 2% |
Истра | 89,3 | 15% | 7% |
Щёлково | 80,4 | 13% | 4% |
Раменское | 88,6 | 13% | 5% |
Пушкино | 93 | 13% | 2% |
Лыткарино | 92,7 | 12% | 6% |
Фрязино | 78,3 | 12% | –2% |
Ногинск | 61,7 | 12% | 3% |
Электроугли | 70 | 11% | 6% |
Электросталь | 63 | 11% | 3% |
Воскресенск | 52,6 | 10% | 10% |
Жуковский | 92,8 | 9% | 4% |
Яхрома | 63,8 | 9% | 5% |
Павловский Посад | 56,7 | 8% | –3% |
Чехов | 75,2 | 8% | 2% |
Бронницы | 68,2 | 6% | –1% |
Солнечногорск | 76,3 | 5% | 0% |
Наро-Фоминск | 78,6 | 5% | –2% |
Кубинка | 75,4 | 2% | 8% |
Голицыно | 85,8 | 2% | 1% |
Красноармейск | 60,2 | –1% | 1% |
Дальнее Подмосковье | |||
Луховицы | 91,8 | 28% | 13% |
Белоозёрский | 69,1 | 25% | 17% |
Зарайск | 53,7 | 18% | 26% |
Шатура | 54,5 | 16% | 1% |
Талдом | 44,9 | 15% | 4% |
Ступино | 81 | 15% | 3% |
Краснознаменск | 102,5 | 13% | 1% |
Клин | 65,7 | 13% | 8% |
Сергиев Посад | 70,3 | 12% | 1% |
Дмитров | 72,5 | 10% | 8% |
Коломна | 65,7 | 10% | 2% |
Куровское | 50,5 | 10% | 19% |
Серпухов | 60,1 | 10% | 6% |
Электрогорск | 47,8 | 7% | 8% |
Орехово-Зуево | 51,8 | 7% | 5% |
Высоковск | 47,5 | 6% | 10% |
Дубна | 79,6 | 6% | –2% |
Кашира | 47,8 | 5% | –2% |
Егорьевск | 46,9 | 4% | –5% |
Ликино-Дулёво | 39,4 | 3% | 2% |
Можайск | 56,6 | 2% | –2% |
Протвино | 62,4 | 1% | 6% |
Руза | 67,3 | 1% | –1% |
Хотьково | 57,8 | 0% | 3% |
Пересвет | 50,8 | –1% | –2% |
Волоколамск | 53,8 | –2% | 6% |
Пущино | 55,2 | –12% | –6% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
В Ленинградской области квартиры в городах в непосредственной близости к Санкт-Петербургу за два года подорожали на 13%, в удаленных районах Ленинградской области — на 8%. В годовом выражении рост цен равен 6 и 3% соответственно.
Существенно выросли цены в населенных пунктах, получивших городской статус только в этом году.
В Кудрово цены на вторичном рынке прибавили 16% за два года и 5% — в 2019-м. В Мурино повышение цен составило 20 и 7% соответственно. В этих молодых городах средние цены превысили отметку 100 тыс. руб. за 1 кв. м.
Это делает недвижимость в них дороже, чем в любом из городов-миллионников РФ. Более высокие цены фиксируются лишь в нескольких пригородах Москвы и самой столице, а также в Сочи и Ялте.
Динамика цен в городах Ленинградской области в 2017–2019 гг.
| Средняя цена 1 кв. м в IV кв. 2019, тыс. руб. | Изменение цены за 24 месяца | Изменение цены за 12 месяцев |
Ленинградская область | 61,4 | 11% | 5% |
Ближние пригороды | |||
Мурино | 102,4 | 20% | 7% |
Сертолово | 79,2 | 18% | 8% |
Отрадное | 63,5 | 18% | 11% |
Всеволожск | 78,1 | 17% | 8% |
Кудрово | 101,4 | 16% | 5% |
Кировск | 64,5 | 16% | 7% |
Гатчина | 78,3 | 14% | 5% |
Коммунар | 63,3 | 11% | 10% |
Тосно | 60,2 | 6% | 1% |
Никольское | 54,8 | –1% | 0% |
Прочие города Ленинградской обл. | |||
Кингисепп | 60,1 | 28% | 14% |
Выборг | 73,5 | 23% | –1% |
Тихвин | 44,2 | 12% | 0% |
Луга | 43,1 | 5% | –2% |
Приозерск | 45,2 | 5% | 5% |
Лодейное Поле | 37,2 | 4% | –5% |
Волосово | 40,4 | 4% | 5% |
Сосновый Бор | 79,2 | 3% | –1% |
Волхов | 38,3 | 3% | 2% |
Любань | 41,9 | 2% | 1% |
Кириши | 46,4 | 1% | 17% |
Шлиссельбург | 56,3 | –1% | –3% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
И эта статейка из той же пурги. Цитирую:
"В годовом выражении рост цен составил 4,2% в Москве...
Спрос на вторичном рынке изменился слабо. В Москве по итогам января–октября 2019 года зафиксировано снижение спроса на 3,2%..."
Что сие означает: цена "Желания Продать" подросла (ее и вписали в сей отчётец), а вот цена "Желания Купить" (по которой готовы покупать) как раз наоборот!
Если рассуждать чисто теоретически, чтобы восстановить прошлогодний спрос, согласно "Правилу Паретто" цена продажи должна быть снижена на 12,8% (3,2%х4), т.е. адекватная цена продажи на сегодня ниже на 8,6%.
Это конечно чисто теоретические рассуждения, но если посмотрите на рекламу всяких праздничных и сезонных скидок, там звучит именно эта цифра (не такие уж они и дураки!)
Только вот, если вспомним прошлый год, спрос тоже ведь был не "ВсеСметающим", а жилья на рынок все прибывает и прибывает...
Так что, как говорится в той рекламе пива: "Будем ждать!"