Оформление обычной ипотеки — дело довольно хлопотное, особенно в зарубежном банке и особенно для россиянина. При рассмотрении возможности выдачи кредита банк оценивает статус своего будущего заемщика — изучает кредитную историю, источники доходов. «При получении кредита нужен огромный пакет документов, нужно их переводить, заверять нотариально. Вся работа занимает три месяца», — напоминает Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. При этом случаи, когда банк отказывает в выдаче денег, отнюдь не редки.

 

Суть нестатусного финансирования (non-status mortgage) заключается в том, что гарантом перед банком по кредиту выступает сам застройщик, а от покупателя недвижимости не требуют подтверждения доходов, он также может не иметь кредитной истории. «Требуется только паспорт и документы, подтверждающие личность и адрес, счета за ЖКХ, мобильную связь, банковские выписки и т. д.», — говорит И. Индриксонс. Несомненным плюсом является и отсутствие возрастного ценза. Процедура предоставления кредита упрощена — основную массу вопросов берет на себя непосредственно застройщик.

 

Нестатусное финансирование дает возможность получить ипотеку покупателям, которые не могут подтвердить источник дохода, чей основной заработок — проценты, а также людям с частичной занятостью, тем, у кого плохая кредитная история или ее нет вовсе. Как замечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, эта схема удобна как для нерезидентов (в том числе для россиян и граждан стран СНГ), у которых возникают сложности в полном удовлетворении требований банков, так и для резидентов, уже имеющих ипотечные кредиты, наличие которых не позволяет им получить еще один.

 

Важное дополнение делает И. Индриксонс: «Нестатусное финансирование — это единственный способ оформить кредит при покупке недвижимости на офшорную компанию, что очень актуально для инвесторов из России. При покупке на такую компанию можно избежать ее наследования, скрыть свое имя — тут масса плюсов. Но банки не дают ипотеку офшорам: у тех, как правило, нет ни активов, ни бизнеса. Если с использованием non-status mortgage приобретают большой портфель недвижимости, то это покупателю супервыгодно — он получает ипотеку и не платит налоги».

 

Кроме того, как заемщику с хорошей кредитной историей и безупречными документами, компании удается взять ипотеку под меньший процент — на 1,5–2%, отмечает И. Индриксонс. Получить же такой замечательный кредит можно либо напрямую у застройщика, либо через посредничество специализированных компаний, занимающихся ипотечным кредитованием.

 

 

 

Наличие у проекта возможности нестатусного финансирования можно считать подтверждением его надежности. Ведь если застройщик сам берет кредит и несет ответственность перед банком, то он должен быть абсолютно уверен в инвестиционном потенциале своего объекта. «Обычно у застройщика кратковременный горизонт — построил, продал, и через два года, когда стройка закончилась, проект его уже не интересует. А здесь он отвечает по кредиту перед банком», — комментирует И. Индриксонс. Поэтому такие варианты предлагают только крупные, давно работающие на рынке девелоперы.

 

Тут возникает парадокс: «Нестатусное финансирование предоставляется только в отношении инвестиционно привлекательных объектов. Но оно же делает эти объекты еще более привлекательными, — замечает С. Зингель, — поэтому далеко не всегда у застройщиков (или компаний, структурирующих продажу) возникает желание усилить и так интересный объект». Тем не менее конкуренция на рынке вынуждает его участников отличаться от других.

 

Несмотря на то что привлекательность проекта для покупателя сильно возрастает, цену объекта продавец не может поднять, так как оценку проекта делает банк, утверждает И. Индриксонс. В самом деле такие предложения самые выгодные для любых инвесторов, но по такой схеме продается очень мало объектов — около десяти во всем мире. «Сейчас мы как раз пытаемся получить для российских клиентов non-status mortgage от одного из самых крупных застройщиков Франции Pierre & Vacances. Это мультимиллиардная компания, которая в банке получит банковскую гарантию, скажем, под 10 млн евро и на эту сумму будет выдавать нестатусное финансирование», — говорит И. Индриксонс.

 

Таким образом, с помощью данного инструмента покупателю предоставляется возможность стать собственником действительно ликвидной недвижимости, первоначально инвестировав 20–30% от ее стоимости и не подтверждая доход перед банком. Беда только, что доступ частным инвесторам к подобным лакомым кусочкам практически всегда заказан, сетует Анна Левитова, управляющий партнер EVANS. Как правило, это номера в отелях без возможности личного использования, которые моментально скупают различные инвестиционные фонды.

 

Условия оформления non-status mortgage оговаривают в договоре купли-продажи. Для объектов, уже сданных в эксплуатацию, прописывают, что если нестатусное финансирование не будет предоставлено покупателю в течение указанного срока (обычно один-два месяца с момента подписания договора), то покупатель имеет право расторгнуть сделку без каких бы то ни было штрафных санкций. В случае приобретения строящегося объекта получение нестатусного финансирования может быть отсрочено от момента подписания договора купли-продажи на несколько месяцев или даже лет. При невыполнении условия предоставления non-status mortgage застройщик обязуется вернуть покупателю ранее внесенные платежи с учетом пеней.

 

 

Нестатусное финансирование распространено в основном в странах Западной Европы: во Франции, Великобритании, Австрии, Германии. «Эта схема главным образом реализуется в отношении тех объектов недвижимости, которые будут стабильно и долгосрочно генерировать арендный доход, то есть в отношении объектов buy-to-let жилой и коммерческой недвижимости», — говорит С. Зингель. По свидетельству И. Индриксонса, non-status mortgage могут предлагать на проекты не только с leaseback, но и с гарантированной рентой, а также на проекты без этих опций.

 

Один пример предложения с возможностью нестатусного финансирования привела А. Левитова: «В Монако продается последний номер в отеле (leaseback-объект) с гарантированной доходностью 3,8%. Стоимость номера после возврата НДС — 251 447 евро».

 

Свои примеры привел и С. Зингель. Один из них — это leaseback-проект, гольф- и спа-курорт мирового уровня, расположенный в центре Франции, в регионе Тысячи Озер, функционирующий круглый год. Он предоставляет инвесторам уникальную комбинацию возможностей: гарантированную доходность от сдачи в аренду в размере 5% ежегодно в течение девяти лет (по окончании периода гарантированной доходности прогнозируется доходность не менее 7,5%), non-status mortgage в размере 70% от стоимости недвижимости, освобождение от уплаты НДС (во Франции он составляет 19,6%) и возможность личного проживания в апартаментах в течение четырех недель в год. Полная стоимость объекта составляет от 258 тыс. евро, размер собственных инвестиций покупателя — от 80 тыс. евро.

 

С нестатусным финансированием предлагают объекты торговой недвижимости в Германии в наиболее экономически развитых землях страны. Они имеют заключенные долгосрочные, как правило 15-летние, договоры с арендатором класса А, к которым в Германии относятся такие торговые сети с многомиллиардным оборотом, как LIDL, EDEKA, ALDI, REWE и др. На них дают банковское кредитование до 70% от стоимости объекта по фиксированной ставке от 2,75% годовых. Такие объекты позволяют за счет использования дешевого банковского кредита достигать 16% доходности на капитал, вложенный инвестором. Стоят они от 2,3 млн евро, при этом размер собственных инвестиций покупателя начинается от 700 тыс. евро. «Благодаря высокому уровню доходности они позволяют реализовать возможность самовыкупа объекта — арендного дохода хватит не только для покрытия операционных затрат и выплаты процентов по кредиту, но и для погашения «тела» кредита. Таким образом, единственной инвестицией, которую предстоит сделать, является стартовый взнос в размере 30% от стоимости объекта, а оплата оставшихся 70% будет произведена банку из дохода, генерируемого объектом, в течение срока действия долгосрочного договора аренды», — комментирует С. Зингель.

 

Есть отели в Австрии, Германии и Англии с гарантированным доходом и нестатусным кредитованием до 60%. «Особенностью отелей с гарантированным доходом является то, что они продаются с долгосрочным договором на управление, заключенным с одной из ведущих европейских гостиничных сетей. Договор заключают на 15–20 лет, а гарантированный доход, выплачиваемый управляющей компанией собственнику отеля, составляет 6–8% годовых, — констатирует С. Зингель. — С учетом того, что приобретение таких гостиниц с удовольствием кредитуют европейские банки (нестатусное финансирование — до 60% по ставке от 3,2%), то рентабельность на вложенные инвестиции может достигать 14% годовых».

 

Отели с гарантированным доходом — довольно новое даже для Европы направление инвестирования — пользуются повышенным спросом у представителей России и стран СНГ, отмечает С. Зингель. Дело в том, что отелей, продаваемых в Европе по такой схеме, крайне мало (не более нескольких десятков), а средний срок экспозиции составляет не больше двух месяцев. «Наличие гарантированного дохода позволяет даже непрофильному инвестору (не имеющему опыта управления гостиничным бизнесом) сделать безрисковые вложения в Европе», — поясняет эксперт.