В начале февраля эксперты Дом.РФ опубликовали прогноз, согласно которому средняя ипотечная ставка в нацпроекте «Жилье и городская среда» в первом полугодии 2020 года составит 8,7%. Этому способствует в частности и то, что Центробанк РФ уменьшил ключевую ставку до 6%.

Если же курс на снижение продолжится и далее, средняя ипотечная ставка может побить исторический рекорд и достичь 8,5%. Вместе с тем нацпроект предполагает, что к 2024 году средняя ставка по ипотеке не превысит 7,9%.

В ногу со временем

Во всем мире ипотечная ставка снижается (пусть даже не очень плавно) не первый год подряд.

До мировых лидеров России далеко, но двигаться в этом направлении выгодно и банкирам, и застройщикам, и самим покупателям. Сейчас, по данным аналитиков агентства «Бест-Новострой», на отечественном рынке появились кредитные предложения со ставкой 4,5% годовых. Допустим, такое предложение предусмотрено по программе «Господдержка семей» в банках «Возрождение» и «Ак Барс», а также по программе «Семейная ипотека» в Газпромбанке.

Впрочем, льготы доступны не только семьям. Так, Россельхозбанк предлагает ставку от 3,75% тем, кто участвует в программе «Специальные предложения»: такие условия действуют в случае покупки жилья в новостройках только одного застройщика.

Есть и другие варианты: банк «Возрождение» предлагает ипотечный заем под 4% по программам «Рефинансирование с господдержкой» и «Покупка недвижимости с господдержкой» (главным условием является владение одной из дебетовых карт с функцией кешбэка).

Казалось бы, страна вплотную подошла к цивилизованной выплате ипотеки (так, чтобы это было действительно выгодно) — почти. Но возникает неожиданная проблема.

Материальная кредитная выгода

С 7 февраля 2020 года ключевая ставка в России установлена на уровне 6%.

Правда, та же статья того же закона объясняет, что к материальной выгоде не следует причислять экономию на процентах, если кредит выдан на новое строительство или на приобретение квартиры. Под исключение попадает и покупка земельного участка для возведения на нем жилого дома.

Фото Игоря Порхомовского

Рефинансирование жилищных кредитов по низкой ставке тоже не создает материальную выгоду для заемщика. Еще одним способом избежать необходимости уплачивать налог является право на налоговый вычет. Наконец, освобождение от налога получат те, кто совершил покупку во время «кредитных каникул».

Циан.Журнал обратился за комментарием к руководителю «Ипотечного кредитного центра» Армену Каграманяну. Эксперт был лаконичен: «С 7 февраля Центробанк снизил ключевую ставку до 6%. Теперь материальная выгода возникает при ставке 4% и ниже: всё, что ниже этой ставки, будет облагаться налогом 35%».

При этом собеседник издания отметил, что почти никто из российских банков не дает кредиты ниже 4% — значит, количество случаев, которые будут подпадать под материальную выгоду, минимально.

Как оформлять?

По сути под налогообложение подпадает разница между процентами, исчисленными исходя из 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, и процентами, рассчитанными исходя из условий договора, объяснил Циан.Журналу генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков.

Несправедливости ради

Как и в любом другом деле, в случае начисления налогов не исключены и спорные ситуации. Так, Циан.Журнал уже описывал ситуацию, когда пенсионеру, честно платившему налоги со сдачи квартиры, при продаже недвижимости были начислены 13%. Собственнику удалось отбиться от ФНС: на его стороне был закон и исключения из него, под которые и подходил этот случай. 

Если речь идет о получении выгоды от слишком дешевого кредита, поспорить с налоговой службой тоже можно, хотя перспективность таких дел сомнительна: норма прописана вполне четко — закон разночтений не допускает. Но если желание оспорить свое положение все-таки преобладает над теорией вероятности, начните свой крестовый поход с визита в местное отделение ФНС — там вас проинструктируют о дальнейших шагах.