Методология расчета
Циан — технологичный сервис по поиску недвижимости в России и hh.ru — крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга провели совместное исследование. В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам в различных профессиональных областях и городах страны, а также данные Циан по средней стоимости однокомнатной квартиры на вторичном рынке в столице и других городах.
В качестве ежемесячных свободных денежных средств учитывалась предлагаемая зарплата за вычетом прожиточного минимума по каждому городу в отдельности.
Показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы москвичей, были приведены реальные заработные платы (из «Банка заработных плат hh.ru»), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях.
Основные выводы исследования
- На первоначальный взнос хватит: средняя вырученная сумма при продаже однокомнатной квартиры в регионе составит 33% цены квартиры в Москве. Год назад взнос был ниже — 31%. По всем городам суммы от продажи «однушки» хватит на первоначальный взнос.
- 66 столичных зарплат, или 6,5 лет, нужно, чтобы компенсировать среднюю разницу в цене между однокомнатной квартирой в регионе и столице без учета процентов по ипотеке и затрат (прожиточного минимума).
- Реальные сроки выплаты ипотеки с учетом минимальных затрат на жизнь в Москве составят от четырех лет для петербуржцев до 15 лет для челябинцев. Именно такой срок понадобится приезжим, чтобы выйти на такой же «базовый» уровень проживания, как в родном городе («однушка» в собственности без ипотеки).
- Суммы, взятой в ипотеку, и выплаченных по ней процентов, хватит, чтобы купить в среднем 3,6 квартиры в родном городе. Больше всех выплатят по ипотеке бывшие челябинцы — сумма сопоставима с ценой восьми «однушек».
- Переезжать в Москву невыгодно жителям Челябинска, Волгограда и Омска. Максимально выгодные условия переезда в столицу — для петербуржцев, казанцев и нижегородцев.
- Сотрудникам сферы услуг не удастся взять ипотеку после переезда в Москву из половины крупнейших городов.
- Стоимость средней однокомнатной квартиры равна доходу сотрудника за 5 лет 9 месяцев в среднем по крупнейшим городам. В четырех из них работать из-за роста цен придется больше на год.
На первоначальный взнос хватит всем
По подсчетам Циан, средняя площадь столичной квартиры, которую рассматривают для покупки жители других регионов, составляет 49,1 кв. м. То есть преимущественно речь идет о компактных бюджетных вариантах — «однушках» и небольших «двушках». Эксперты рассчитали, сколько придется доплатить к стоимости проданной региональной квартиры и как изменилась эта сумма с учетом роста цен на недвижимость по всей России.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в продаже в столице — 9,77 млн рублей, что на 14% выше, чем год назад (8,58 млн). Средняя площадь «однушки» в продаже осталась прежней: 37,2 против 37,5 кв. м год назад. Квартиры подорожали, что усложняет «обмен» квартиры в регионе на столичную при переезде.
В среднем по всем крупнейшим городам с численностью населения от 1 млн человек суммы от продажи однокомнатной квартиры в своем городе хватит, чтобы покрыть треть стоимости столичной квартиры (33%). Год назад первоначальный взнос был бы меньше — в среднем 31%.
Более 40% цены столичной квартиры при продаже жилья в своем родном городе получат жители Санкт-Петербурга (66% против 60% в прошлом году). В Казани первоначальный взнос за однокомнатное жилье в Москве составит 44%, что больше, чем год назад (42%). Стал больше первоначальный взнос и от нижегородцев: 38% сегодня против 33% год назад. Больший первоначальный взнос в процентном выражении в 2021 году и в Воронеже (+4 п. п.), Краснодаре и Омске (по + 3 п. п.).
В Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Уфе и Перми доля первоначального взноса от продажи квартиры в регионе при покупке столичной недвижимости снизилась на 1–2 п. п. Во всех городах-миллионниках продажа квартиры покроет первоначальный взнос на столичное жилье. Банки выдают ипотеку и при 10–15% стоимости выбранного объекта. Преодолели эту отметку все 15 городов. Минимальный показатель — в Челябинске (18% стоимости столичной недвижимости).
Доля первоначального взноса при покупке однокомнатной квартиры в Москве и продаже однокомнатной квартиры в регионе
По данным Аналитического центра Циан и hh.ru
В ситуации, если «обмен» при переезде в Москву производился бы с двухкомнатными квартирами, средний размер первоначального взноса (в размере суммы от продажи квартиры в регионе) меняется незначительно: в целом по всем городам-миллионникам он равен сегодня 31% против 30% год назад. Самый большой взнос — у жителей Санкт-Петербурга (64%). Минимальный (так же, как и с однокомнатными квартирами) — в Челябинске (18%).
Для трехкомнатных квартир средний первоначальный взнос от продажи квартиры в целом по всем городам составляет 31%, год назад — 29%. Минимальный первоначальный взнос — снова в Челябинске (также на уровне 18%). То есть благодаря росту цен на недвижимость по всем крупнейшим городам доля первоначального взноса по ипотеке при продаже жилья в регионах и покупке в Москве увеличилась на 1–2 п. п.
Разница в стоимости квартир — 66 столичных зарплат
Соотношение стоимости квартиры в регионе и столице за прошлый год осталось таким же, но в рублевом выражении ценовой разрыв увеличивается. В среднем заемщику, приехавшему в Москву из города-миллионника, не хватит для покупки однокомнатной квартиры еще 6,57 против 5,89 млн рублей год назад. То есть в ипотеку придется взять на 12% больше.
Согласно данным «Банка заработных плат hh.ru», средняя реальная заработная плата сотрудников столичных компаний уровня «ведущий специалист»/«специалист» составляет сегодня 99,9 тыс. рублей в месяц на руки.
То есть разница в цене между квартирой в регионе и столице составляет 66 средних заработных плат, или пять с половиной лет работы, — и это без учета расходов на жизнь и переплаты по ипотеке.
Год назад ценовой разрыв составлял 60 средних зарплат, или пять лет работы. То есть несмотря на сохранение доли первоначального взноса, работать для «компенсации» разрыва в стоимости квартир (в регионе и столице) придется в среднем на полгода дольше, чем если бы специалист приехал и купил квартиру год назад.
Количество заработных плат для «компенсации» ценового разрыва зависит от города, где была продана однокомнатная квартира. В Санкт-Петербурге, к примеру, хватит менее трех годовых заработных плат, в Казани — пяти. Жители еще восьми городов должны будут поработать от пяти до шести лет, чтобы «накопить» на квартиру с учетом еще имеющегося от продажи старой квартиры первоначального взноса. Более шести лет придется работать жителям Волгограда и Челябинска (см. таблицу «Доля первоначального взноса при покупке однокомнатной квартиры в Москве и продаже однокомнатной квартиры в регионе»).
Восемь квартир в Челябинске = выплаченная ипотека в Москве
Реальные сроки накоплений на столичную квартиру будут существенно выше трех–семи лет: во-первых, нужно учесть минимальные расходы (на руки остается заработная плата за вычетом прожиточного минимума). Во-вторых, надо помнить о переплате по ипотеке. Взять кредит у лидера ипотечного кредитования на вторичном рынке можно сегодня под 8,4% годовых (при наличии зарплатного проекта, электронной регистрации сделки и страхования жизни и здоровья заемщика). За вычетом прожиточного минимума средний заемщик в Москве каждый месяц может вносить по ипотеке примерно 79,7 тыс. рублей.
При таких условиях жители, приехавшие в Москву из Санкт-Петербурга, станут полноправными собственниками однокомнатной квартиры (с выплаченной ипотекой) только через четыре года и два месяца, отдав за этот период сумму, равную половине стоимости еще одной «однушки» в Петербурге.
Остальным придется платить кредит дольше. Для жителей из Казани это почти восемь лет, для бывших нижегородцев, новосибирцев, екатеринбуржцев и краснодарцев — девять–десять лет. Сумма долга и выплаченных процентов сопоставима с ценой еще почти трех однокомнатных квартир в родном городе.
12 лет отдавать зарплату банку, за исключением прожиточного минимума, придется жителям, переехавшим в Москву из Перми, Омска и Волгограда. В своих городах выплаченной суммы им бы хватило, чтобы купить еще четыре–пять однокомнатных квартир.
В аутсайдерах — те, кто приехал из Челябинска. Выплачивать ипотеку им придется на протяжении почти 15 лет, и суммы долга и процентов по ипотеке хватит, чтобы купить восемь «однушек» в Челябинске. В целом по всем городам суммы кредита и выплаченных процентов достаточно, чтобы купить примерно 3,6 квартиры.
Таким образом, чтобы выйти на «базовый» бытовой уровень (как в родном городе) после переезда в столицу и иметь однокомнатную квартиру в Москве без ипотеки, ведущему специалисту с зарплатой почти в 100 тыс. рублей на руки предстоит работать от 4 до 15 лет в зависимости от города, из которого он переезжает, и первоначального взноса. Впрочем, после переезда можно рассчитывать на бо́льшую заработную плату, чем в родном городе, но до этого много лет придется существенно экономить.
Предположим, что собственник все же отказался от продажи квартиры и переезда в Москву и откладывает все деньги, которые остаются в среднем после вычета прожиточного минимума в конкретном городе. Тогда накопленной суммы в 2/3 городов хватит на то, чтобы купить еще одну однокомнатную квартиру (за срок, который бы потребовался для выплаты ипотеки в Москве). В Волгограде, Омске хватит на две «однушки», а в Челябинске — на три. Такую недвижимость можно сдавать в аренду, частично компенсируя тем самым разрыв в заработной плате в Москве при отказе от переезда. За тот же период в Москве будет только погашена ипотека за «однушку».
То есть переезд в Москву с «обменом» регионального жилья на столичную квартиру имеет неоднозначную экономическую выгоду в первую очередь в Челябинске, Волгограде и Омске. Наибольшую выгоду от переезда получат петербуржцы, казанцы и нижегородцы — они максимально быстро погасят ипотеку и будут получать более высокие столичные доходы.
Через какое время жизни в Москве специалист выплатит ипотеку и сколько отложит за тот же период в родном городе
По данным Аналитического центра Циан и hh.ru
Чем выше квалификация специалиста, тем выгоднее переезд в Москву
Целесообразность переезда зависит и от конкретной сферы деятельности, в которой трудится специалист. Заработная плата выше средней позволяет быстрее компенсировать ценовую разницу в стоимости квартиры при переезде, вернув себе тот уровень («однушка» в собственности без ипотеки), как в своем родном городе, за меньший срок.
Выгодно сменить город жителям регионов, работающим в сфере информационных технологий. К примеру, бывшие петербуржцы, работающие теперь в этой сфере в Москве, смогут погасить кредит всего за два года, а приехавшие из Челябинска — за пять с половиной лет (из-за бо́льшего размера кредита). Абсолютное большинство приезжих из других городов, работающих в этой сфере, погасят кредит за срок от 4 до 5 лет.
Для тех, кто работает в банковской отрасли и сфере финансов, на погашение кредита уйдет уже 7–8 лет. В сфере продаж — 9–11 лет.
А для тех, кто трудится в Москве в сфере услуг, увы, проблематична покупка даже однокомнатной квартиры.
С учетом большой суммы кредита и относительно невысокой по городу зарплаты срок ипотеки превысит 30 лет (а именно столько составляет максимальный срок, на который выдают ипотеку многие банки).
По данным Аналитического центра Циан и hh.ru
Копить на жилье стало труднее
По данным hh.ru, предлагаемая работодателями заработная плата за прошедший год увеличилась во всех городах-миллионниках (с учетом всех сфер деятельности).
Но рост цен на недвижимость оказался несопоставимым с прибавкой по заработной плате в предлагаемых вакансиях. Копить на жилье стало сложнее.
В среднем стоимость однокомнатной квартиры равна доходу за 5 лет 9 месяцев. Годом ранее показатель был 5 лет и 1 месяц. В четырех городах сроки увеличились на год и более. Это Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Воронеж и Омск. Минимальные изменения — в Челябинске и Ростове-на-Дону, где стоимость квартиры выросла всего на три–четыре месячные заработные платы с учетом индексации предлагаемых зарплат в открытых вакансиях.
Количество годовых доходов, равное стоимости средней однокомнатной квартиры
По данным Аналитического центра Циан и hh.ru
Есть ли альтернатива?
«С учетом роста цен на недвижимость за прошедший год выгода от переезда в Москву становится не столь очевидной, — говорит Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Реальная заработная плата уровня ведущего специалиста в Москве выросла на 2%, или примерно на 2 тыс. рублей. Средняя стоимость однокомнатной столичной квартиры в продаже на вторичном рынке — на 14% (1,2 млн рублей, или примерно годовая зарплата сотрудника)». По мнению эксперта, принимая решение о переезде, нужно учитывать и предстоящие столичные расходы, в первую очередь — на жилье, будь то аренда или покупка в ипотеку. Не всегда прибавка к заработной плате компенсирует дополнительные затраты.
«Финансовая выгода от переезда действительно зависит от сферы, — отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса “Банк данных заработных плат hh.ru”. — К примеру, из наиболее оплачиваемых профессий за последний год предлагаемые зарплаты увеличились в Москве на 9% для разработчиков программного обеспечения, на 4% — для специалистов в сфере дизайна, верстки, на 3% — для финансистов и сотрудников банковской отрасли. Но Москва и Московская область — вовсе не лидеры по увеличению предлагаемой заработной платы (в целом по всем сферам). К примеру, за год этот показатель в Уральском ФО вырос на 12%, в Сибирском ФО — на 6%. Поэтому переезд в столичный регион не является безальтернативным вариантом для поиска более высокооплачиваемой должности. К тому же с распространением удаленной работы чаще появляется возможность получать столичную зарплату в родном городе».
