Лето кончилось, и можно подвести предварительные итоги. По-прежнему в Москве востребованы самые дешевые однушки, с началом осени дефицит обостряется и они чуть-чуть дорожают. А вот на престижное жилье ставки в общем не растут — они и так достаточно высоки. Однако и в бизнес-, и в элитклассе наметилась нехватка качественных предложений, и, по прогнозу риэлторов, эта тенденция будет укрепляться.
Дешевые квартиры нарасхват
Несмотря на жаркую погоду, лето на рынке аренды было более активным, чем в дымном 2010-м. Достаточно поступало сезонных предложений, то есть многие москвичи, уехав на дачу, сдавали свое городское жилье.Так называемый высокий сезон традиционно начался с середины лета. Уже с наступлением 2011 г. эксперты отмечали, что спрос во всех ценовых сегментах с верхней границей 3 тыс. долл./мес. превышает предложение. Но в июле на рынке городской аренды спрос увеличился еще на 6,5% по сравнению с июнем, а объем предложения сократился на 14%. «Наибольший разрыв, почти в пять раз, наблюдался, как всегда, в самом дешевом ценовом диапазоне, до 750 долл./мес.», — рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Наиболее популярными были и остаются однушки стоимостью до 1 тыс. долл. в спальных районах столицы. Однако среди сдаваемых квартир больше всего двухкомнатных со ставкой от 1 до 3 тыс. долл. «Эта закономерность прослеживается на протяжении многих месяцев и сохранится в ближайшей перспективе», — утверждает М. Жукова.
Снять недорого: что и где
Понятно, что в том сегменте, где спрос на жилье перекрывает предложение, в первую очередь начинается подорожание. Так, по данным М. Жуковой, в июле по сравнению с июнем рост стоимости аренды однокомнатных квартир экономкласса был зафиксирован почти на 4%. Цены на двухкомнатные и трехкомнатные пока остаются практически неизменными.
В августе, после фактического окончания срока экспозиции сезонного жилья, ставки вновь увеличились. По данным Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER, в центре они повысились на 1–3%. Сейчас средняя цена найма квартир экономкласса такова: однокомнатная — 28,8 тыс. руб./мес., двухкомнатная — 35 тыс. руб./мес., трехкомнатная — 44 тыс. руб./мес. Наиболее доступное жилье по-прежнему в ЮВАО, ЮАО и ВАО. Но даже здесь предложений стоимостью менее 750 долл./мес. почти нет. Например, однушка площадью 32 кв. м, расположенная в 15 минутах езды от станции метро «Пражская», правда, с ремонтом и всей техникой стоит 24 тыс. руб./мес.
«Квартиры экономкласса в более престижных районах — на юго-западе, западе или севере (Новые Черемушки, Сокол, Хорошево-Мневники) — стоят уже 28–30 тыс. руб./мес. Так, в районе станции метро «Сходненская» сдают однушку (40 кв. м) за 28 тыс. руб./мес., а недалеко от «Юго-Западной» такую же предлагают за 30 тыс. руб./мес.», — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».
Пешеходная доступность станции метро традиционно добавляет жилью привлекательности, а значит, и повышает его стоимость. Так, квартиру площадью 35 кв. м в пятиэтажке на улице Менжинского, в пяти минутах ходьбы от «Бабушкинской», с крохотной кухней сдают за 30 тыс. руб./мес. В районе станции метро «Кузьминки» двушку можно снять за 35 тыс. руб./мес.
Дорогое жилье: цены замерли
Рынок аренды дорогого жилья существует в несколько ином ритме. Здесь наибольшая активность со стороны как арендаторов, так и арендодателей наблюдается в мае и июне, а потом до осени все разъезжаются в отпуска. Лишь экспаты занимаются поиском жилья в самый разгар лета. «Они присматривают себе квартиру для того, чтобы заселиться лишь в августе — сентябре. Связано это с тем, что иностранцы гораздо прагматичнее, чем наши соотечественники, и предпочитают решать свои жилищные проблемы заранее», — поясняет Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.
В августе высокого сезона тоже не получается. Как рассказал Вадим Ламин, основное число арендаторов возвращается с курортов, но зато арендодатели в это время все еще отдыхают вдали от шумной и пыльной Москвы. И только с 15–20 сентября на рынок выходят новые объекты, тогда-то и происходит выравнивание спроса и предложения.
Высоких докризисных ставок этот рынок до сих пор не достиг — ни в бизнес-классе, ни в элитке. Показательные примеры приводит Г. Фабрицкая. На Кутузовском проспекте двухкомнатную квартиру с хорошим ремонтом и современной, но не слишком дорогой мебелью до кризиса сдавали за 65 тыс. руб./мес. Сейчас за такую сумму арендаторы ищут вариант более высокого класса, в частности уже в ЦАО. Двухуровневую пятикомнатную элитную квартиру на Фрунзенской набережной до кризиса сдавали за 250 тыс. руб./мес., а сейчас за 200 тыс. руб./мес.
Даже состоятельные квартиросъемщики стали экономнее, а также придирчивее. Этим летом укрепилась тенденция к повышению требований к жилью со стороны арендаторов, отмечают риэлторы. Клиенты обращают особое внимание на качество отделки, ремонта, бытовые приборы и сантехнику. Кроме того, наниматели требуют наличия кондиционеров, причем зачастую в каждой комнате.
При этом на рынке сохраняется дефицит качественного жилья, за истекший год объем предложения, как подсчитала Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills, сократился на 16%. Также не хватает многокомнатных квартир в районах, где расположены международные школы. Количество предложений единовременно составляет не более пяти — десяти квартир, говорит эксперт.
Сколько стоит качество
По данным EVANS, ставки на аренду квартир в самых востребованных центральных районах Москвы таковы: на Остоженке — от 3 до 27 тыс. долл./мес., на Арбате — от 1,9 до 35 тыс. долл./мес., в Замоскворечье — от 2,5 до 40 тыс. долл./мес., на Красной Пресне — от 2,5 до 30 тыс. долл./мес., на Патриарших прудах — от 2,3 до 23 тыс. долл./мес. Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, отмечает, что этим летом увеличилось количество запросов на квартиры в районе Фрунзенской набережной (от 1,8 до 18 тыс. долл./мес.).
В пределах Садового кольца дешевле 2 тыс. долл. ничего достойного не найти. Однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом и мебелью в старом пятиэтажном кирпичном доме сдают за 60 тыс. руб./мес., маленькую квартиру (50 кв. м) с хорошим современным ремонтом на Спиридоновке предлагают не дешевле 90 тыс. руб./мес. (по текущему курсу это более 3 тыс. долл./мес.). Пятикомнатную квартиру площадью 190 кв. м на Чистых прудах сдают за 11 тыс. долл./мес. Новые апартаменты в ММДЦ «Москва–Сити» (190 кв. м) стоят 13 тыс. долл./мес.
В районе Кунцево за 5 тыс. долл./мес. можно снять трехкомнатную квартиру (126 кв. м), меблированную и оборудованную современной техникой. Апартаменты практически аналогичной площади (123 кв. м) в Замоскворечье стоят уже 7,5 тыс. долл./мес.
Осень без сюрпризов
Основываясь на многолетних наблюдениях и учитывая фактор сезонности, М. Жукова предполагает, что ситуация в этом году будет развиваться по сценарию предыдущего. Вторая половина лета уже показала устойчивый высокий спрос на арендное жилье, и эта осень ознаменуется тем же. «Разрыв между спросом и предложением, инфляционные ожидания, рост тарифов ЖКХ — вот некоторые причины, которые будут способствовать сезонному росту арендных ставок, — говорит эксперт. — По нашим прогнозам, он может составить порядка 10%. Однако платежеспособность в целом остается низкой, так что повышение цен затронет прежде всего самые востребованные форматы арендного жилья — стоимостью 750–1000 долл./мес. и ниже».
Не ждут потрясений и риэлторы, работающие в высокобюджетных сегментах. «В прошлом году сентябрьского ажиотажа не было: спрос на аренду находился примерно на том же уровне, что и летом. Поэтому говорить о том, какая ситуация сложится этой осенью, трудно», — признается А. Левитова.
Как предполагает В. Ламин, рост ставок будет в пределах 3–5%. «Все же общий объем предложения достаточно велик. Собственники не смогут существенно поднять цены, так как ограничены во времени — квартиру нужно сдать до начала декабря, потом высока вероятность попасть в зимнее затишье или придется согласиться на значительный дисконт», — рассуждает эксперт. К тому же число экспатов, составляющих немалую часть арендаторов дорогих квартир, в существенной степени зависит от политической стабильности, а предвыборная кампания и последующие выборы — не самый хороший фон. Так что рост будет, но существенный — вряд ли.
