Взять льготную ипотеку и погасить ее за счет сдачи квартиры в аренду. А так можно?

По оценке аналитиков Циан, 63% квартир (расчеты выполнены для однокомнатных квартир. — Прим. ред.) в новостройках в крупных городах (с населением более 500 тыс. жителей) реально купить по льготной ипотеке.

Бюджет покупки ограничен 3,75 млн рублей в регионах и 10 млн рублей — в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга (с учетом минимального первого взноса 20% и установленных лимитов).

Средняя площадь квартиры, которая подходит под условия программы, составляет 49 кв. м. Этот вариант интересен тем, кто приобретает свое первое жилье, и инвесторам, которые собираются погашать ипотечные платежи за счет дохода от аренды.

Полмиллионом рублей меньше

Дом.РФ подсчитал, что за месяц после старта программы российские банки выдали 10,2 тыс. кредитов на сумму более 26,5 млрд рублей. Средняя сумма займа составила порядка 2,6 млн рублей (на 0,5 млн руб. меньше, чем средняя сумма кредита год назад).

Снижение суммы займа объясняется ужесточением требований к первоначальному взносу — некоторые банки требуют от потенциальных заемщиков не 20%, а 30–35% собственных средств.

К примеру, в Москве за три недели самоизоляции до новости о субсидировании количество просмотров объявлений новостроек снизилось на 18% в годовой динамике. После анонсирования льготной ипотеки за три недели потенциальный спрос (количество просмотров) вырос на первичном рынке на 57% по сравнению с прошлым годом.

Количество просмотров объявлений в новостройках Москвы

По данным Аналитического центра Циан

После новости о запуске льготной ипотеки интерес к новостройкам зафиксирован во всех городах-миллионниках. В половине из них падение просмотров относительно прошлого года сменилось ростом.

Динамика просмотров объявлений в новостройках
до и после анонса программы льготной ипотеки

По данным Аналитического центра Циан 

Ипотека за счет аренды

Удастся ли за счет сдачи жилья в аренду компенсировать платежи по льготной ипотеке? Аналитики Циан рассчитали средний бюджет покупки однокомнатных квартир, а также среднюю ставку аренды таких объектов.

В качестве первого взноса у условного инвестора или будущего новосела есть 20%, остальную сумму он берет в кредит под 6,5% на 20 лет — это максимальный срок кредита по программе. В исследование попали 29 городов с населением от 500 тыс. жителей и статистически значимой выборкой квартир в новостройках от 100 лотов, а также Московская и Ленинградская области.

Первого взноса 20% хватит не всем

Условия льготной ипотеки — обозначенный лимит 3 и 8 млн рублей по сумме кредита — поставили жителей регионов в неравное положение. Минимального допустимого взноса 20% стоимости не хватит для приобретения однокомнатной квартиры во Владивостоке и Сочи, где оставшиеся 80% бюджета покупки превышают ипотечный лимит.

Во Владивостоке в среднем нужно внести 25,2% стоимости «однушки», или 1,01 млн рублей. В Сочи придется отдать уже 42,7% цены, или примерно 2,24 млн рублей. В остальных регионах первоначального взноса 20% с учетом максимального лимита выдачи будет достаточно для покупки «однушки» под 6,5%.

Сколько надо накопить

Минимальный 20%-ный взнос для жителей Саратова составляет всего 290 тыс. рублей. От 300 до 400 тыс. в качестве первоначального взноса на покупку однокомнатной квартиры нужно внести в Махачкале, Кирове, Ульяновске, Челябинске, Липецке, Барнауле, Самаре, Рязани.

Самые большие вложения потребуются жителям Сочи (2,24 млн рублей). Москва — на втором месте благодаря увеличенному лимиту: первый взнос 20% для средней однокомнатной квартиры равен 1,6 млн рублей. В число лидеров также входят Санкт-Петербург (1,4 млн рублей) и Владивосток (1,01 млн). В остальных субъектах для первого взноса на однокомнатную квартиру понадобится от 400 тыс. до 1 млн рублей.

Где арендная ставка выше платежа по льготной ипотеке

По подсчетам Циан, ежемесячный платеж по льготной ипотеке на 20 лет при минимальном первоначальном взносе в 23 городах и областях из 31 субъекта (с населением более 500 тыс. человек) оказывается ниже средней арендной ставки. Следовательно, программа субсидируемой ипотеки вписывается в бизнес-план рантье, собирающихся погасить ипотеку арендой.

Выгоднее всего сдавать квартиру и покрывать за счет аренды льготную ипотеку в Сочи, где от аренды рантье получает сверху еще 6,3 тыс. рублей в месяц. Но для покупки придется вложить более 40% стоимости жилья.

На втором месте — Краснодар (разница между арендной ставкой и платежом по льготной ипотеке — 5,9 тыс. рублей). На третьем месте Ростов-на-Дону, где рантье остается еще 5,1 тыс. рублей от аренды после погашения ежемесячного ипотечного платежа. От 3 до 5 тыс. рублей ежемесячно реально заработать на сдаче внаем ипотечной квартиры в Воронеже, Липецке, Самаре, Махачкале, Саратове, Волгограде.

В 8 субъектах аренда оказывается ниже ипотечного платежа: придется доплачивать определенную сумму помимо стоимости аренды, чтобы закрыть ежемесячный платеж по кредиту. Больше всего не хватает жителям Москвы (7 тыс. рублей в месяц), Санкт-Петербурга (3,5 тыс. рублей), Астрахани (2,6 тыс. рублей).

А если ипотека на 10 лет?

Если заемщик намерен рассчитаться за ипотеку на однокомнатную квартиру в два раза быстрее — за 10 лет, то поступлений от сдачи в аренду не хватит на полное покрытие ипотеки ни в одном крупном городе. Меньше всего придется доплачивать к аренде даже при 10-летней ипотеке в Краснодаре, Саратове, Махачкале (не более 1,5 тыс. рублей ежемесячно). Больше всего — в Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (19,7 тыс.) и Владивостоке (13,2 тыс. рублей в месяц).

Кто не успел — тот опоздал

Пример с условным инвестором допустимо экстраполировать и на покупателя недвижимости для собственного проживания. В половине крупных городов выгоднее взять ипотеку, чем арендовать жилье за ту же сумму.

Аналитики рассчитали среднюю заработную плату «на руки» по крупным городам. Даже если семья из двух работающих человек будет откладывать ежемесячно половину своих доходов, этой суммы не хватит для первого взноса к 1 ноября.

Ближе всех окажутся к цели жители Саратова, которые накопят на первый взнос в среднем за 8,8 месяца. Семья в Челябинске потратит на это 9,7 месяца, в Липецке — 10,1 месяца. Дольше всего копить сочинцам (4,9 года из-за первого взноса более 40% для соответствия лимиту). В Москве на первый взнос семья накопит в среднем за 20,4 месяца, в Санкт-Петербурге — за 19,5 месяца, Владивостоке — за 19 месяцев.

Не только низкая ставка, но и хороший дисконт

«Ипотека под 6,5% годовых — минимальная за всю историю ставка, доступная массовому покупателю, — подчеркивает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Эта программа позволяет непрофессиональному инвестору, имеющему несколько сотен тысяч рублей, выйти на рынок недвижимости, а тем, кто до этого арендовал жилье, — приобрести свою первую небольшую квартиру».

По мнению эксперта, наиболее выгодная стратегия — получать пассивный доход. А вот покупка для перепродажи рискованна тем, что уплаченные проценты по ипотеке даже под 6,5% годовых не окупятся.

На рынке непростая ситуация: падение спроса началось еще до самоизоляции и эпидемии коронавируса, продолжает Алексей Попов. «За I квартал 2020 года количество сделок в Москве снизилось на 12% в годовой динамике. Доходы населения не успевают за ростом стоимости новостроек, поэтому в среднесрочной перспективе цены будут стагнировать, застройщикам придется активнее предлагать скидки, компенсируя провал в продажах во время самоизоляции», — прогнозирует он.

Именно поэтому в ближайшие месяцы, считает аналитик, удастся купить квартиру не только по самой низкой ставке, но и с хорошим дисконтом.

Разница аренды и платежа по льготной ипотеке под 6,5% для однокомнатных квартир

*ставка аренды рассчитана для предложений в домах, построенных после 2000 года

По данным Аналитического центра Циан