В Москве в старых границах средний бюджет покупки впервые превысил рубеж 14 млн рублей, Новая Москва тоже поставила новый рекорд — там за квартиру покупателям придется выложить в среднем 7 млн рублей.

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в июле 2020 года — первый полноценный месяц после снятия ограничительных мер.

Спрос на столичные новостройки ниже докризисного

В июле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 4,4 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно июня 2020-го прирост по количеству сделок составил 2,8%. В годовой динамике (в сравнении с июлем 2019 года) количество ДДУ снизилось на 26%. Таким образом, второй месяц подряд наблюдается небольшой ежемесячный прирост сделок после существенного падения в апреле-мае 2020 года.

В старых границах Москвы в июле было подписано 3,1 тыс. ДДУ, это на 1,6% меньше по сравнению с июнем 2020-го и на 30,4% ниже продаж июля прошлого года.

На присоединенных территориях в июле 2020 года подписано около 1,3 тыс. ДДУ (+15,5% относительно июня 2020-го и –11% в сравнении с июлем 2019-го).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы, тыс. ДДУ

По данным Аналитического центра Циан

В Московской области на первичном рынке в июле зарегистрировано 4,8 тыс. ДДУ с физлицами, что на 2,2% выше июньских показателей, но ниже прошлогодних значений на 14%.

Оценка количества сделок в июне экспертно скорректирована, поскольку из-за внедрения нового программного обеспечения в Росреестре по Московской области регистрации не проводились в течение двух недель. Данные за июнь рассчитаны исходя из числа залоговых сделок, средней доли ипотеки в Подмосковье, данных по количеству регистраций из проектной документации.

В целом по столичному региону в июле 2020 года совершено 9,2 тыс. сделок — относительно прошлого месяца прирост составил 2,5%. В сравнении с июлем 2019-го продажи ниже на 20%. Тем не менее теперешние темпы реализации выше темпов продаж в режиме самоизоляции — наблюдается постепенное восстановление спроса.

Динамика сделок на первичном рынке Московского региона, тыс. ДДУ

По данным Аналитического центра Циан

Московская область дорожает быстрее столицы

По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Москвы в июле 2020 года составила 206,4 тыс. рублей, что на 1,1% выше, чем в июне 2020-го. За год цена выросла на 8,1%. Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым как для Москвы в старых границах (+1,1% — до 220,8 тыс. рублей), так и для присоединенных территорий (+1,1% — до 148,6 тыс. рублей). В годовой динамике прирост равен 6,8 и 16% соответственно.

Для Новой Москвы нынешняя стоимость — максимально зафиксированная за всю историю. В старых границах Москвы в мае 2020 года цена «квадрата» была выше сегодняшней на 0,3%.

В Московской области средняя стоимость 1 кв. м в июне впервые преодолела отметку в 100 тыс. рублей, закрепив результат в июле, — 103,2 тыс. рублей (+1,9% за месяц и +19,7% за год). Эксперты отмечают, что подобная динамика связана не только с прямым повышением цен, но и со снижением объема предложения на котловане. В результате средняя стоимость 1 кв. м показывает рост — в том числе из-за общего увеличения стадии строительной готовности новостроек в целом по рынку.

Динамика средних цен на первичном рынке Москвы

По данным Аналитического центра Циан

Девелоперы смещаются в мегаполис

В июле 2020 года девелоперы Московского региона вывели в реализацию 33 новых корпуса с общей продаваемой площадью около 601 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателями июня этого года (604 тыс. кв. м). В годовой динамике (относительно июля 2019-го) девелоперская активность показывает минимальное снижение (год назад на продажу было выставлено 610 тыс. «квадратов»).

Аналитики обращают внимание на то, что год назад вступили в силу новые правила финансирования. В результате большинство застройщиков вывело объекты до 1 июля 2019 года. До нововведений в 214-ФЗ активность девелоперов была существенно выше. Например, в июле 2018-го застройщики региона вывели в реализацию 1,39 млн кв. м квартир и апартаментов — это в 2,3 раза выше, чем в июле этого года.

В июле 2020 года рынок пополнился шестью новостройками. Пять из них представлены в старых границах Москвы. Еще один проект — в Новой Москве. В Московской области не вышло ни одного нового проекта.

Количество новых корпусов (и в только вышедших, и в уже строящихся проектах) в июле 2020 года составило 33. Для сравнения: в июне стартовали продажи 36 домов. В июле 2019-го — 46 новых корпусов.

Чуть больше трети новых корпусов в июле 2020 года возводятся в Московской области (12 домов). Еще 18 корпусов — в Москве в старых границах и оставшиеся три новых дома — в ТиНАО.

Динамика вывода нового объема предложения, тыс. кв. м

По данным Аналитического центра Циан

Предложения все меньше

Объем предложения первичного рынка продолжает снижаться. В июле 2020 года в Московском регионе продавалось 76 тыс. квартир и апартаментов. Столь низкий объем предложения в Московском регионе в последний раз был зафиксирован в 2015 году. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 7% (с 81,8 тыс. объектов), за год — на 25% (со 100,8 тыс. объектов).

Причем наибольшими темпами снижается объем предложения именно в Московской области. По подсчетам Циан, на выбор покупателей подмосковных новостроек представлено порядка 30,6 тыс. квартир и апартаментов против 50,6 тыс. годом ранее. Снижение — на 40%. За прошедший год (12 месяцев) рынок области пополнился всего девятью проектами, тогда как в Москве в продажу вышло 69 новостроек. В результате в Москве объем предложения за тот же период просел только на 9,5%.

Динамика объема предложения на первичном рынке Московского региона

По данным Аналитического центра Циан

Ипотека меняет расклады

По подсчетам Циан, 70% сделок в июле 2020 года прошло в ипотеку. В старых границах Москвы в кредит прошло 60% всех сделок июля (+13 п. п. за год). В Новой Москве доля ипотечных договоров — 75% (+18 п. п.). В Московской области — 76% (+18 п. п. за год).

В динамике за месяц отмечено снижение доли ипотечных сделок для проектов Москвы в старых границах: с 68% в июне до 60% в июле, при этом доля ипотеки в Новой Москве и области осталась на прежнем уровне. По мнению экспертов, подобная динамика может быть связана с очередным снижением ставок по депозитам и с ростом доли тех клиентов, кто отказался от классических вкладов в пользу инвестиций в квадратные метры.

Также в конце июня были увеличены максимальные лимиты выдачи льготной ипотеки для столичного региона с 6 до 12 млн рублей. В результате резко вырос срок кредитования вместе со средним чеком ипотечной сделки. В Москве и Новой Москве средний срок ипотеки составляет сегодня 227 месяцев, что на 11 и 10 месяцев соответственно больше, чем еще в июне 2020 года, когда действовал меньший ипотечный лимит.

Средний срок ипотеки в месяцах

По данным Аналитического центра Циан

Средний чек ипотечной сделки после увеличения лимита по сумме кредита в два раза зафиксирован именно для проектов в старых границах города, где всего за месяц сумма покупки в ипотеку увеличилась на 1,4 млн рублей — до 13,4 млн. Таким образом, пересмотр условий кредитования оказался актуален именно для «старомосковских» новостроек, тогда как на Московскую область и ТиНАО новые меры существенно не повлияли.

Средний чек ипотечной сделки, млн рублей

По данным Аналитического центра Циан

По оценке Циан, в июле 2020 года более половины всех ипотечных кредитов (53%) в Московском регионе были выданы Сбербанком. На втором месте — ВТБ (20%).

Лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов
в Московском регионе

По данным Аналитического центра Циан

Средние площади квартир и бюджеты покупок растут

По подсчетам Циан, средняя площадь купленной квартиры/апартамента в июле в Москве в старых границах достигла 58,8 кв. м, увеличившись в сравнении с мартом на 3,5 кв. м. В Новой Москве в среднем приобретают 50,2 кв. м (без изменений за месяц). В Московской области средняя площадь купленных квартир — 46,9 кв. м (+0,6 кв. м за месяц).

Таким образом, покупатели на рынке Москвы в старых границах благодаря пересмотру условий льготного кредитования под 6,5% теперь могут выбирать бо́льшие площади, не пытаясь уложиться в лимит 6 млн рублей, которого явно недостаточно для столичного региона.

Напомним, в мае-июне 2020 года средняя площадь купленной квартиры в старых границах Москвы снизилась до 55 кв. м, тогда как среднее значение было равно 58 «квадратам». Рынок вернулся к докризисным значениям по площади покупаемых квартир.

Еще одна тенденция — рост среднего чека сделки в старых границах Москвы.

В июле 2020 года показатель впервые превысил отметку 14 млн рублей (14,5 млн), тогда как еще в июне средний чек составлял всего 12,52 млн рублей. Покупатели стали брать ипотеку на большие площади и на более продолжительный срок.

Аналитики фиксируют рост количества высокобюджетных сделок — от 50 млн рублей. Если в июне 2020 года было зарегистрировано порядка 25 ДДУ на такую сумму и выше, то в июле прошло более 60 подобных сделок. Это объясняется тем, что дорогое жилье мало кто готов покупать удаленно, да и цикл заключения сделки в этом сегменте традиционно занимает больше времени (то есть в июле были закрыты те сделки, которые начали оформляться после снятия ограничений).

В Новой Москве средний чек сделки в июле 2020 года составил 7 млн рублей — это также новый рекорд. В Московской области средний чек достиг 4,75 млн рублей, но это не самый высокий показатель за все время. Еще в мае покупатели тратили на покупку жилья в среднем 4,8 млн рублей.

Топ-10 застройщиков и новостроек

В июле 2020 года столичные девелоперы продали жилья на сумму 76,8 млрд рублей — это на 40% выше, чем в июне 2020-го, но при этом на 23% ниже, чем в докризисном марте. В годовой динамике снижение составило 12%. На Москву в старых границах пришлось 59% выручки (45,3 млрд рублей), на ТиНАО — 11,6% (8,9 млрд рублей). Московская область обеспечила остальную выручку — 29,4% (22,6 млрд рублей).

В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 11 млрд рублей (16% рынка). На второй строке — Ingrad (5,5 млрд рублей, 8% рынка), замыкает тройку лидеров «Донстрой» (5,48 млрд рублей, или 8% рынка). На первую десятку застройщиков пришелся 61% всей выручки июля.

Топ-10 девелоперов Московского региона с наибольшей выручкой, июль 2020 года

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

В проектах с лучшими продажами реализовывалось от 127 до 204 лотов в месяц. На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 18% всех сделок Московского региона.

ЖК «Новоград Павлино»

Аналитики обращают внимание на то, что ни один из проектов Москвы в старых границах не попал в список лидирующих по продажам новостроек в июле. Причем почти половина лидеров — новостройки ТиНАО. Самый успешный проект июля — «Новоград Павлино» (более 200 сделок в месяц).

Топ-10 новостроек Москвы с максимальным количеством сделок в июле 2020 года

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

ЖК «Новое Пушкино»

Согласно опросам аудитории Циан, каждый пятый потенциальный покупатель после завершения режима самоизоляции поменял требования к выбору недвижимости. В первую очередь это коснулось площадей и планировок. Клиенты стали искать жилье большей площади с небольшими, но изолированными комнатами, в которых можно организовать место для удаленной работы. В результате средний бюджет сделки увеличивается из-за того, что покупатели выбирают более просторное жилье.

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике Росреестра.

Фото в начале статьи: ЖК «Пригород Лесное»/cian.ru