Следующий год обещает быть революционным с точки зрения законодательных новелл на рынке недвижимости. ЦИАН выбрал главные правовые тренды 2018 года, затрагивающие интересы частных лиц.
Новостройки: последний шанс
В июле следующего года девелоперы получат очередную одну ложку дегтя – в силу вступит новая порция поправок в 214-ФЗ, усложняющая допуск к строительству. «Уже несколько месяцев наблюдаются очереди в экспертизе, у девелоперов цель – получить разрешения любой ценой до обозначенной даты», – рассказал ЦИАН первый заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ООО «РК Строй» Сергей Колос.
Для обывателя новые поправки в 214-ФЗ означают одно – строительный бум с ценовым демпингом, спровоцированным ростом предложения.
Более того, 2018 год имеет все шансы стать последним, когда можно купить новостройку по хорошей цене в строящемся доме, предупреждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Старт трехлетнего плана по отказу от долевого строительства намечен именно на начало следующего года. К концу первого квартала будет подготовлены «проекты изменений в действующем законодательстве о долевом строительстве», обещают в Минстрое.
В финале трехлетней эпопеи девелоперы не смогут привлекать деньги «физиков», кредитованием займутся уполномоченные банки. «У застройщиков увеличится кредитная нагрузка, в конечном итоге за это заплатит покупатель. Да, граждане будут защищены от недостроя, однако цена квартир в новостройках вырастет», – убеждена генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.
«Действительно, может получиться ситуация, когда переход к проектному финансированию приведет к подорожанию жилья. Однако проблема обманутых дольщиков текущим законодательством в РФ не решена, поэтому государство ищет другие механизмы», – пояснил в свою очередь заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
Ипотека: «пузырь» лопнет?
Одна из самых обсуждаемых новелл следующего года – ужесточение требований со стороны ЦБ по выдаче населению рискованных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. «Для таких ипотечных кредитов введут повышенные коэффициенты риска, следовательно, заемщикам дольше придется копить деньги на первый взнос», – объясняет Колос.
Существует версия, что мера должна остановить раздувание в России так называемого «ипотечного пузыря», сходного с тем, что «лопнул» в США, спровоцировав кризис 2008 года. Опасения ЦБ вызывает взрывной ипотечный рост: ожидается, что к 2020 году это рынок удвоится и достигнет 10 трлн рублей. В Минстрое рост ипотечного рынка в РФ в последние годы оценивают как «колоссальный». Руководитель российского Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что аналитики подконтрольного ей ведомства не видят рисков образования «ипотечного пузыря» на рынке недвижимости. ЦБ постоянно мониторит ситуацию – в том числе, наблюдает и за возможными рисками, отдавая должное «чувствительности» такого сегмента, как кредитование ипотечных программ.
В следующем году некоторые заемщики выиграют, и существенно, от новых ипотечных инициитив. В частности, многодетные семьи получат от государства поддержку в виде 6% годовых при покупке новостроек или рефинансировании кредитов. На три года – в случае рождения второго ребенка, на пять лет – третьего. В программу попадают семьи, в которых с 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок.
Как подсчитала управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, с господдержкой многодетная семья сможет снизить средний платеж до 15 тыс. рублей в месяц. Эксперт напоминает, что сейчас средняя ставка по ипотеке в РФ составляет 9,8%, средний размер кредита – 1,84 млн рублей при сроке кредитования – 16 лет. «Это значит, что заемщики в среднем ежемесячно выплачивают банку порядка 19 тыс. рублей», – отметила она.
Реновация: поехали!
В январе московские чиновники обнародуют график переселения по программе реновации жилья. Первые новоселья намечены на февраль.
Известно, что для переселенцев готова дюжина домов на 2,6 тыс. квартир. Они расположены в разных округах столицы, в том числе на Бескудниковском бульваре, Щелковское шоссе, проспекте Вернадского, улице Красных Зорь, 5-ой Парковой улице.
Более того, московский опыт может быть распространен на всю страну, считают депутаты. Как заявляла председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, проект программы реновации жилья в российских городах почти сформирован. По ее мнению, инициатива актуальна в городах с большой концентрацией аварийных домов.
В свою очередь Михаил Мень, глава Минстроя РФ, заявлял, что пионерами реновации в регионах могут стать Екатеринбург и Сочи, поскольку здесь высокая стоимость земли под новое строительство и есть перспективы развития существующих районов.
«Коммуналка»: война управдомам
Следующий год принесет перемены и в коммунальную сферу. В частности, Минстрой предлагает усилить ответственность за необоснованный рост тарифов в сфере ЖКУ. Ведомство планирует выйти с этой законодательной инициативой в первом квартале 2018 года.
Кроме того, в начале следующего года может быть принят закон о прямых договорах между потребителями и ресурсоснабжающими организациями. Поправки в Жилищный кодекс предполагают: договоры будут заключаться напрямую между собственниками квартир и ресурсными организациями. Мера коснется управленцев со сроком задолженности от двух месяцев. При желании жильцы смогут сами на общем собрании перейти на прямые взаимоотношения с ресурсоснабжающей организацией.
Как поясняет Михаил Мень, инициатива очистит рынок от недобросовестных компаний в сфере ЖКХ, а также сократит уровень задолженности «управленцев», который в настоящее время уже достигает 250 млрд рублей. По прогнозам, с рынка исчезнет около трети управляющих компаний.
Земля: новые препоны
С 1 января 2018 года граждане не смогут распоряжаться участками, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН. «Если дачный, приусадебный участок не прошел процедуру межевания у кадастрового инженера и числится без координат границ в поворотных точках, собственник не сможет юридически распоряжаться им: продать, передать по наследству, подарить детям, внукам», – пояснил управляющий партнер юридической компании «Юристат» Валерий Новиков.
Кроме того, 1 марта 2018 прекращается так называемая «дачная амнистия» – упрощенное оформление участков в собственность. Раньше для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость нужно было предоставить техплан объекта и правоустанавливающие документы на участок. «После изменений владельцам объектов ИЖС надо будет представить также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также постановку такого объекта на технический учет», – говорит юрист «Линии права» Младен Зрнич. Власти активно мотивируют граждан ставить объекты имущества на кадастровый учет – таким образом, повышая собираемость налогов.
Плановый рост ставок налогов в 2018 году продолжится. Напомним, что собственники жилья сегодня платят неполную сумму имущественного налога. С тех пор, как его стали считать по кадастровой стоимости, власти ввели понижающий коэффициент. «Каждый год нагрузка будет увеличиваться на 20%, пока налог не достигнет реального размера в 2020 году. Если в 2017 году мы заплатим 40% от предполагаемого налога на имущество (за 2016 год), то в 2018 году – уже 60% от налога (за 2017 год)», - пояснила Литинецкая.
Зато у граждан появляется еще больше возможностей для получения «дальневосточного гектара». С 1 января 2018 года значительно сократится список оснований для отказа в предоставлении таких участков. Напомним, что с февраля 2017 года право на «дальневосточный гектар» имеют все граждане РФ.
