Затопили соседей снизу: что делать, кто виноват и как возместить ущерб

Что делать, если потоп случился в ваше отсутствие

Желательно сразу выехать домой или отправить доверенное лицо с ключами. Если сделать так не получится, нужно связаться с аварийной службой управляющей компании (УК) и попросить перекрыть воду в подъезде. Но в квартиру всё равно придётся попасть в ближайшее время, чтобы устранить последствия протечки и зафиксировать ущерб вместе с соседями. 

Сотрудники УК не имеют права вскрывать дверь в квартиру. Для этих действий им нужно разрешение суда и присутствие сотрудников полиции. УК может пойти на такую крайнюю меру, только если собственник не может приехать или недоступен, а масштаб аварии серьёзный.  

Без паники: как действовать сразу после потопа

Шаг 1. Отключить воду и электричество 

В первую очередь — безопасность. Нужно отключить электричество на распределительном щитке внутри квартиры или на лестничной площадке. Водопроводная вода хорошо проводит электричество, создавая угрозу короткого замыкания и поражения током.

Необходимо перекрыть воду в квартире. Обычно запорные вентили находятся на стояках водоснабжения рядом со счётчиками. Во многих квартирах с центральным водоснабжением установлено два крана — на холодную и горячую воду. 

Над счётчиками — вентили на трубах с горячей и холодной водой. Фото: Ksenia4162 / Shutterstock / Fotodom 

Когда проблема очевидна, например лопнул шланг стиральной машины, можно отключить воду на подводке к этому прибору. Если источник протечки не ясен, лучше перекрыть общие вентили на входе в квартиру.

Особый и довольно редкий случай — прорыв системы отопления. Если из радиатора или отопительной трубы хлещет кипяток, не нужно пытаться справиться своими силами. Нужно отойти на безопасное расстояние и немедленно вызвать аварийную службу.

Шаг 2. Обратиться за помощью 

Незамедлительно нужно позвонить в аварийно-диспетчерскую службу управляющей компании, сообщив адрес и суть проблемы. Номер можно найти на квитанции ЖКХ, информационном стенде в подъезде или на сайте УК. Диспетчер зафиксирует время вызова и направит аварийную бригаду и комиссию. 

Если по какой-то причине не получается позвонить в аварийную службу, можно набрать номер единого городского диспетчерского центра. Он круглосуточно принимает заявки по коммунальным авариям в городе. Номер горячей линии ЕДЦ в Москве: +7 (495) 539-53-53. 

Шаг 3. Сообщить соседям

Нужно сразу предупредить соседей снизу, даже когда кажется, что вода до них не дошла. Если у них нет следов потопа, воду в своей квартире перекрыть всё равно нужно до выяснения причин. 

Может быть обратная ситуация: в вашей квартире сухо, а соседи уверяют, что у них с потолка льётся вода. В таком случае также необходимо отключить подачу воды до приезда аварийной бригады. 

Если соседей дома нет, нужно им позвонить или попросить связаться с ними сотрудников УК. 

Шаг 4. Собрать воду с пола

Стараемся максимально собрать воду с пола, чтобы её как можно меньше попало к соседям.

Насколько всё серьёзно: фиксируем последствия

Фото- и видеофиксация

В ожидании представителей УК стоит сделать у себя подробную видеосъёмку с комментариями: зафиксировать источник протечки, масштаб потопа и последствия. 

Если вода успела дойти до соседей, важно снять на фото и видео повреждения и в их квартире до начала уборки, даже если они уже провели съёмку сами. Снимают крупным планом повреждённые поверхности: пятна на потолке, вздувшиеся обои, деформированные напольные покрытия, испорченную мебель и технику. Правильная фиксация последствий не позволит позже завысить сумму компенсации. 

Составление акта о заливе

Акт о заливе — ключевой документ для фиксации последствий аварии. Он нужен для возмещения ущерба и в случае продолжения дела в суде, поэтому составляют его максимально подробно.

Комиссия представителей УК должна выехать на место в течение 2 часов после звонка и составить акт о затоплении не позднее чем через 12 часов. Сотрудники осматривают обе квартиры вместе с собственниками или их представителями. Комиссия устанавливает причину аварии, предварительно определяет виновное лицо, описывает видимые повреждения и фиксирует все данные в акте. 

Акт составляют в произвольной форме, но с обязательным включением следующей информации:

• реквизиты УК, если представители присутствуют на месте аварии;
• время и дата происшествия и осмотра;
• данные участников комиссии;
• характеристики пострадавшей квартиры;
• обстоятельства и вероятная причина протечки;
• предположительный виновник аварии;
• детальное описание повреждённого имущества;
• подписи присутствующих.

Если в процессе осмотра возникли разногласия относительно причин аварии или перечня повреждений, своё несогласие выражают в акте. Начинают с фразы «С актом не согласен, прошу зафиксировать». Если есть сомнения в выводах комиссии, можно изложить проблему в отдельном приложении и сослаться на него в акте. Отказ одной из сторон от подписания документа также необходимо зафиксировать.

Подготовить акт возможно и самостоятельно, без сотрудников УК, но понадобятся собственники квартир, двое незаинтересованных совершеннолетних соседей — свидетелей — и старший по дому. Все они поставят на документе свои подписи. 

Циан.Сделка — это удобно

Продайте недвижимость выгодно и спокойно

Узнать

Кто компенсирует ущерб: определяем виновного

Даже если вода течёт из вашей квартиры, это не делает вас автоматически виновным. Чтобы понять, кто будет компенсировать ущерб, нужно установить точное место протечки и причины, которые к ней привели. 

Основной принцип — чья зона, тот и отвечает

Коммуникации в многоквартирном доме можно представить как общую магистраль, от которой к каждой квартире отходят индивидуальные ветви. Границей ответственности служит запорная арматура: вентили, которые перекрывают подачу воды непосредственно в квартиру.

Если протечка произошла до запорных кранов, например лопнул общедомовой стояк, — ответственность лежит на УК. Она обязана содержать общедомовое имущество в исправном состоянии.

Если проблема возникла после запорных вентилей в квартире, например протёк смеситель или лопнул шланг стиральной машины, — виновником считается собственник жилья. 

Однако из этих правил могут быть исключения. Если докажут, что собственник самовольно вмешивался в общедомовые сети, ответственность за потоп ляжет на него. В свою очередь, УК может быть признана виновной, если игнорировала обращения жильца о неполадках. Например, подтекала труба в квартире, а сантехник так и не пришёл.

Протекающий старый стояк — ответственность УК. Фото: Afanasiev Andrii / Shutterstock / Fotodom

Поломка стиральной машины — ответственность хозяина квартиры. Фото: SergeyKlopoyov / Shutterstock / Fotodom

Особые случаи: когда трудно определить причину

Протечка радиаторов отопления

Многое зависит от конструктивных особенностей системы отопления. 

Если на подводящей трубе перед батареей нет отдельного перекрывающего вентиля, радиатор считается общедомовым имуществом. Если такой кран есть — ответственность переходит к собственнику жилья. 

В случае протечки этот нюанс часто требует разбирательства, так как права и обязанности сторон могут быть оговорены в договоре с УК.

Фото: Yehven Prozhyrko / Shutterstock / Fotodom

Протечка из-за действий арендаторов

По умолчанию за состояние квартиры и всего находящегося в ней отвечает собственник. Привлечь арендаторов к ответственности можно, только если в договоре аренды прописаны их обязанности по ремонту и содержанию сантехники. 

Также предъявить претензии квартирантам можно, если удастся доказать их прямой умысел или грубую неосторожность, например намеренное повреждение трубы. Иначе финансовая нагрузка ляжет на владельца жилья.

Но в любом случае пострадавшая сторона обращается для возмещения к соседу: неважно, случилась ли протечка по вине квартирантов или ремонтной бригады. А уже собственник разбирается с ними самостоятельно. 

Что делать, если вина неочевидна

Бывает, что в первоначальном акте о заливе виновником указывают собственника квартиры сверху, даже если причина — скрытый дефект общедомовой системы. 

В случае несогласия можно не подписывать акт. Нужно чётко изложить свои возражения прямо в документе или в отдельном приложении. 

Также можно заказать независимую техническую экспертизу в лицензированной компании или БТИ. Специалист установит точную причину аварии: был ли это заводской брак трубы, повышенное давление в системе или коррозия на общедомовом участке коммуникаций. 

Заказать экспертизу можно, например, в МосгорБТИ. Источник

Заключение специалиста станет главным доказательством в суде. Если эксперт докажет, что протечка произошла из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества, исковые требования будут обращены к УК.

Подсчитываем убытки

После того как зафиксированы последствия и известен предполагаемый виновник, нужно оценить финансовый ущерб. 

Самый простой вариант — соседи сами высчитывают сумму, а виновник с ней соглашается и оплачивает. 

Но на практике сделать это непросто, так как не всегда очевиден источник протечки, а стоимость испорченных вещей и отделки сложно оценить. Одна из сторон может остаться недовольна результатами и через время предъявить претензии. Такой способ подходит только при полном согласии и доверии между соседями, что бывает нечасто.

Независимая экспертиза — страховка от переплат

Более надёжный способ определения убытков — привлечение лицензированного оценщика. Проверить его лицензию можно на сайте Росреестра. Заключение эксперта станет основным документом в дальнейших разбирательствах. Виновную сторону это убережёт от возможных переплат, если пострадавшие прикинули ущерб на глаз в свою пользу.

Экспертизу может заказать любая из сторон. Для экономии расходы часто делят пополам с последующим взысканием всей суммы с виновника. 

Если предполагаемого виновника не уведомили о проведении оценки, он вправе оспорить её результаты, так как был лишён возможности участвовать в процессе. 

Затраты на ремонт рассчитывают с учётом рыночных цен на материалы и услуги на момент составления отчёта, а не на дату покупки получившего повреждения имущества. То есть оценка учитывает не первоначальную цену вещи, а её стоимость с учётом износа. Если мебель и техника долго были в употреблении, их оценят дешевле новых.

Как рассчитать смету на строительные материалы

и какие частые ошибки допускают при расчётах

Читать

Судебная экспертиза — решающий аргумент в споре

Если согласия достичь не удалось и дело дошло до суда, заключение независимой оценки будет рассмотрено как доказательство. Но ответчик вправе с ним не согласиться и запросить дополнительную экспертизу. Суд часто назначает собственную экспертизу, если оценка ущерба вызывает споры.

Суд исходит из стоимости ремонта на момент вынесения решения. За счёт роста рыночных цен она может оказаться выше, чем на дату затопления. Если ответчик затягивает процесс, он рискует увеличить итоговую сумму взыскания.

Определяем вариант возмещения ущерба

Через мирное соглашение

Оптимальный вариант — договориться с пострадавшей стороной на месте. Если соседи согласны, ущерб можно возместить напрямую: выплатить оговорённую денежную сумму или закупить материалы для ремонта и оплатить услуги мастеров. 

Важно составить соглашение, где будут зафиксированы размер компенсации и способ выплаты, а также обстоятельства происшествия. 

Через страховую компанию

Если у виновника потопа есть полис страхования гражданской ответственности, ущерб пострадавшим возместит страховая компания в пределах установленного лимита. Если сумма превышает лимит, разницу придётся выплатить виновнику.

Если полис страхования имущества есть у пострадавших соседей, ремонт компенсирует их страховая компания. Позже она вправе предъявить требование для возмещения своих расходов виновнику аварии. 

Если обе квартиры застрахованы, страховые компании сторон обычно взаимодействуют между собой. 

Сообщить о происшествии в свою компанию нужно сразу же после затопления. Сроки обращения указаны в договоре. Обычно это 3–5 рабочих дней. Если сообщить вне этих сроков, в компенсации могут отказать. 

Страховка особенно важна, если владелец сдаёт жильё или часто бывает в длительных отъездах. Это разумная инвестиция. По данным рынка, именно заливы — самый частый страховой случай, на который приходится существенная доля всех выплат.

Через суд

Это крайняя мера, если не удалось мирно договориться. Срок исковой давности возмещения ущерба после залива составляет 3 года. 

Если сумма взыскания не превышает 50 тыс. рублей, иск направляют в мировой суд. Для исков к управляющим организациям этот порог выше и составляет 100 тыс. рублей. Когда сумма требований превышает указанные значения, дело рассматривают в районном суде.

Если переговоры с пострадавшей стороной зашли в тупик, право и обязанность подать иск в суд лежит на них. На этом этапе следует направить соседям досудебную претензию со своим расчётом суммы компенсации. Это официально зафиксирует позицию виновника. 

Стоит подготовиться к возможному судебному процессу: собрать доказательства в свою пользу, рассмотреть возможность проведения независимой экспертизы. Если соседи подадут иск — придётся защищать свои интересы в суде в качестве ответчика. 

Кто может вскрыть квартиру без хозяев

и как защитить свою собственность от вторжения

Узнать

Разбираем частые ошибки

В стрессовой ситуации легко совершить ошибку, которая осложнит весь процесс урегулирования и даже увеличит финансовые потери. 

Игнорирование соседей или конфликты

Молчание, как и агрессивное поведение, разрушает шансы на мирное решение вопроса. Обиженная сторона с большей вероятностью завысит требования или сразу пойдёт в суд. 

Стоит установить контакт независимо от вины: сообщить о происшествии, проявить участие и готовность решить проблему. Даже простые слова «Я всё улажу» могут снизить накал.

Невнимательное отношение к акту осмотра

Акт о заливе — основной документ. Если в нём не указана точная причина, источник протечки или перечень повреждений, позже будет сложно доказать свою непричастность или оспорить сумму ущерба. Важно внимательно прочитать каждый пункт и убедиться, что все повреждения внесены в список, а причина аварии сформулирована чётко. Если что-то не указано, нужно потребовать дописать.

Договорённости на словах без письменного подтверждения

Устные обещания «разобраться потом» ничего не стоят. Через неделю пострадавший может вспомнить про дополнительные повреждения. Любую договорённость следует оформлять письменно. 

Затягивание с обращением в страховую компанию

Страховую компанию нужно уведомить сразу после происшествия. Пропуск срока может стать законным основанием для отказа в выплате.

Как избежать потопа: меры профилактики

Снизить риски помогает автоматическая система защиты от протечек. Она определяет протечку с помощью сенсоров и блокирует подачу воды. Комплект стоит в среднем 10–30 тыс. рублей, цена зависит от опций оборудования и размера квартиры.

Важно не забывать о базовой профилактике: регулярно осматривать трубы, соединения и смесители на предмет подтёков, ржавчины или конденсата. Это поможет вовремя заметить назревающую проблему.

На этапе ремонта эффективным решением станет укладка гидроизоляции в местах с повышенным риском — в кухне и санузлах.

Наличие страхового полиса с ответственностью за ущерб третьим лицам станет финансовой защитой, если вы затопите соседей. По оценкам страховщиков, потопы чаще других аварий наносят ущерб жилью. Ежегодная стоимость базового пакета с покрытием основных рисков составляет в среднем 1 500–3 500 рублей.

Жителям Москвы стоит особенно задуматься о покупке полиса. По данным Т-Страхования, с 2022 года в столице 90% всех страховых случаев с квартирами пришлось на заливы. Это самый высокий в стране показатель. В группе риска также Новосибирская область (87,7%), Санкт-Петербург (87,6%), Челябинская область (87,2%).

Коротко о главном

При потопе нужно обесточить квартиру, перекрыть воду, вызвать аварийную службу УК, сообщить соседям снизу, зафиксировать повреждения на фото и видео.

Вину определяет источник: если протечка до запорного крана — виновата УК, если после — собственник квартиры.

Правильно составленный акт о заливе и независимая экспертиза ущерба — главные доказательства, чтобы защитить свои права и не переплатить при компенсации ущерба соседям.

Мирное соглашение с распиской — самый быстрый способ решить проблему, в суд обращаются в случаях, когда договориться не удалось.

Полис гражданской ответственности страхует риски перед соседями, полис имущества — защищает жильё. Покупка страховки убережёт от крупных расходов в случае аварии.