Цепь невезения
Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков рассказал о двух случаях из своей недавней практики. В первом речь идет о цепочке с участием нескольких квартир. Ситуация по-своему уникальная: кажется, в одной сделке возникли практически все препятствия, которые способны помешать перейти на следующий этап.
«До начала режима карантина внесли аванс по одной квартире. У покупателя приобретали его квартиру, он захотел нашу, наш клиент начал искать себе альтернативный вариант и одновременно собирать необходимые документы. Ровно в тот день, когда МФЦ и другие организации внезапно закрылись на прием, он должен был получить выписку из домовой книги, справки из психоневрологического и наркодиспансера».
Никаких справок получить не удалось, да и до сих пор это нереально. Единственное, что доступно на данный момент, — выписка из домовой книги в электронном виде. Диспансеры не работают.
Тем временем, рассказывает Сергей Вишняков, они с клиентом нашли квартиру по переуступке. Для того чтобы ее продать, продавец должен был получить согласие застройщика в письменном виде, но застройщик ушел на недельные каникулы — опять вышла заминка.
эксперт по безопасности сделок с недвижимостью
Вишенкой на торте стал запрет на совершение сделок без личного присутствия, установленный когда-то давно одним из участников. Теперь МФЦ закрыты — запрет снять не получается. Сергей Вишняков отмечает, что главный риск в этой истории — развал всей сделки из-за того, что кто-то из участников цепочки передумает ждать.
Замкнутый круг
Вторая история, продолжает Сергей Вишняков, также связана с выпиской из домовой книги. В ней тоже цепочка квартир, причем с несколькими разъездами. По словам собеседника Циан.Журнала, участники сделки успели до режима всеобщей самоизоляции сдать документы на регистрацию, но в первую неделю-полторы был хаос — регистрация затянулась на этот срок.
«Условием доступа к деньгам для некоторых продавцов являются выписки из домовой книги, которые подтверждают, что в квартире уже никто не зарегистрирован. МФЦ закрыты, данные о прописке-выписке сначала вообще не удавалось получить, потом с большим трудом их добыли. При этом образовалась другая сложность: выписку из домовой книги в бумажном виде пока не выдают (МФЦ закрыты), а банк без такой выписки не предоставляет доступ к деньгам».
По словам эксперта, к тому же в выписке из ЕГРН регистраторы допустили техническую ошибку, поэтому банк отказывает в доступе к деньгам, ссылаясь на то, что в выписке указана неверная информация. Часть ячеек удалось открыть одновременным доступом покупателя и продавца (собственно, от этого и страхуют ячейки — чтобы каждый мог прийти по отдельности), но другие пока остаются недоступными.
«В итоге процесс затянулся не только из-за зависания документов в Росреестре, но и из-за неполучения денег. Хорошо, все понимают сложившиеся обстоятельства и пока не психуют», — комментирует Сергей Вишняков.
Он уточняет, что ситуация не из простых: когда люди должны получить деньги, но этого не происходит, это всегда тревожно и нервозно.
«Время есть — ждем развития ситуации. Если к окончанию срока получения денег не изменится режим работы госорганов и не откроются нужные организации, всем сторонам придется договариваться. На этом этапе появляется риск, что кто-нибудь взбрыкнет и уже совершенную сделку придется разворачивать назад через суд. До этого в моей практике никогда не доходило, но такая вероятность существует», — резюмирует эксперт.
Сапожник без сапог
Риэлтор Алина Степанова рассказала, что сама до поры до времени оказалась в режиме ожидания. «Купили квартиру — себе, а не кому-то из клиентов. Но в условиях раскрытия аккредитива договора купли-продажи со штампом Росреестра он подвис на неизвестном этапе. У продавцов из-за неработающих МФЦ выписаться не получается. Право собственности к нам перешло, ипотеку мы уже платим, а квартиру пока не получили».
По словам собеседницы издания, она относится к этой передряге философски: крыша над головой есть — и на том спасибо.
Сорванный аванс
Риэлтор Яля Дуплинская утверждает, что зависших сделок в ее практике нет, но, увы, сорвался один из авансов. «Моя клиентка — продавец квартиры — не зарегистрировала право собственности вовремя. В наследство вступила, а госпошлину не оплатила. В марте квартиру выставили на продажу, нашлись и покупатели. Мы собирались одновременно зарегистрировать и возникшее ранее право собственности, и новую сделку, но покупатели от такого варианта отказались. В итоге договорились, что сначала зарегистрируем наследство, но вот уже три недели не удается подать документы».
Где ты, паспорт?
А у риэлтора Ольги Кудлай целый ворох подобных историй: кто-то не может забрать паспорт с выписки, так как паспортные столы закрыты, а сделки без паспорта провести нереально.
Другой пример из ее практики: в нем участвует семья с несовершеннолетними детьми, которые прописаны в продаваемой квартире (выходить на сделку опасно). «По слухам, в каких-то паспортных столах получается выписаться, но на деле выясняется, что все зависит от везения. Нам выписаться не удалось, хотя мы предприняли всё, что в наших силах. Сертификат на сделку заканчивается 30 апреля, и мы очень надеемся успеть», — сокрушается риэлтор.
Зависли и все альтернативные сделки: квартиры нельзя посмотреть из-за карантина.
«Да, мы дистанционно авансируем много квартир и так же дистанционно продлеваем авансовые соглашения — с помощью конференц-звонков в вотсапе. Сейчас мы продлили сделки до июня, но кто знает, что впереди?»
Проблемы возникают и с ипотечными сделками не в крупнейших банках: они не выдают ипотеку в нынешнем режиме и даже документы на квартиру не принимают. В таком положении оказались одни из клиентов Ольги Кудлай, выбравшие СМП Банк из-за подходящей им ставки. У клиентов все готово, все проверено, но кредит им не дают, так как в банке ждут какого-то указания сверху и пока приостановили выдачу — только держат по телефону на связи, рассказывает наша собеседница.
В результате риэлтор сейчас проводит только сделки с юридически свободными квартирами без альтернатив и с ипотекой в крупных банках. Собеседница Циан.Журнала признает, что регистрация все равно ограничена.
Временный форс-мажор
Председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова говорит, что перед выходом на сделку надо было следить за новостями и заранее просчитать вероятность «подвисания». Но что случилось — то случилось. Эксперт напоминает, что пандемия является форс-мажорным обстоятельством, так что невозможность провести сделку не влечет ответственности для стороны, которая не выполнила свои обязательства.
председатель Ассоциации адвокатов России за права человека
В любом случае, если государственные органы заработают, то на пандемию уже не сошлешься — сделку нужно будет довести до конца.
Невзирая на пандемию, договор не теряет юридической силы, но право собственности, хотя и есть договор, подписанный сторонами, приобретается с момента внесения в Росреестр. Если сделка была зарегистрирована, но вы пока не получили документы, человек уже стал собственником. Если регистрация не произошла, прежний собственник так и остается им, несмотря на то, что покупатель оплатил покупку, и бремя содержания лежит на этом собственнике, указывает эксперт.
