Где и как можно поучаствовать в торгах

На торги по продаже имущества выставляют собственность должников и банкротов. Процедура необходима для погашения задолженности. Обычно на аукцион попадает коммерческая (офисы, склады, магазины) и жилая недвижимость (квартиры, земельные участки, дома), производственные помещения и объекты специального назначения (например, аптеки), но бывают и компьютеры, офисная мебель, служебные автомобили, ценные бумаги, предметы роскоши.

Сначала имущество проходит оценку, затем назначается дата аукциона. Торги проходят на различных аккредитованных электронных площадках — например, на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов или площадке «Фабрикант». Еще торги организовывают крупные банки (Сбербанк, «Дом.РФ»). Там можно найти объекты недвижимости во всех регионах России. Кроме того, существуют региональные или муниципальные платформы. В Екатеринбурге популярна компания «Торги-ру». 

Скриншот с сайта torgi-ru.ru

Чтобы поучаствовать в таком аукционе, необходимо аккредитоваться на одной из площадок. 

Для этого нужно:

• получить электронную цифровую подпись;
• предоставить администрации площадки необходимые документы (паспортные данные, ИНН и иные документы по требованию);
• проверить работоспособность электронной цифровой подписи. 

Регистрация может занять несколько дней. Когда она завершится, вы сможете подать заявку на участие в аукционе. Но одного желания тут мало: еще придется внести задаток, который вернут в случае проигрыша.

Как проходит аукцион

В проведении таких торгов нет каких-то особенных схем. Изначально организаторы назначают стартовую цену — она бывает ниже рыночной стоимости лота — и шаг повышения. Имущество забирает покупатель, который предложил больше всего денег. Шаг аукциона может различаться, разбег — от 1 до 5%. После завершения торгов происходит оформление прав победителя на лот. 

Бывает так, что имущество не заинтересовало никого из покупателей — как правило, из-за стоимости. Тогда цену сбавляют и начинается второй раунд. В этом и заключается отличие торгов по банкротству от классического аукциона, на котором цена всегда идет вверх.

Вообще, торги проходят максимум в три этапа. Если первый «раунд» прошел неудачно, назначается повторный  аукцион с понижением стоимости лота. Если и он закончился ничем, организаторы могут объявить торги в форме публичного предложения. Цену и  шаг на них снижают каждые несколько дней (временной промежуток указывается в сообщении о проведении аукциона).

Управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка отмечает, что широко распространена ситуация, когда участие в аукционе принимает брокер, за определенное вознаграждение представляющий чьи-то интересы, либо приобретающий недвижимость с инвестиционной целью. Аукционные брокеры могут зарабатывать на имуществе банкротов сотни тысяч рублей в месяц.

Покупать имущество с торгов — это безопасно?

Сегодня покупка квартиры или любой иной недвижимости у банкрота с торгов — самый безопасный и защищенный способ приобретения недвижимости, убежден старший юрист, руководитель екатеринбургского офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

«В процедуре банкротства деятельность организатора торгов и арбитражного управляющего (и финансового, и конкурсного), помимо  Гражданского кодекса дополнительно регламентируется законом о защите конкуренции и законом о банкротстве», — перечисляет юрист. 

По словам Комсюкова, ход таких торгов находится под контролем суда, конкурсных кредиторов должника, антимонопольной службы, региональной палаты, а также нередко и налоговой службы. 

Законы о защите конкуренции и банкротстве предписывают в сообщении о проведении аукциона изложить полную информацию по предмету торгов. Всю документацию конкурсный управляющий или организатор торгов обязан представить для ознакомления по первому требованию. «Такого рода сделки являются максимально прозрачными, понятными и безопасными», — резюмирует руководитель екатеринбургского офиса «Арбитраж.ру».

Насколько выгодно участвовать в таких аукционах

Приобретение недвижимости на торгах обычно бывает выгодным, поскольку можно купить имущество по цене ниже рыночной. Действующий регламент проведения подобного рода аукционов и их цель (скорейшая реализация имущества) позволяют надеяться на удачные сделки. «Стоимость недвижимости существенно, зачастую в разы, отличается от рыночной: тут и шаги понижения начальной цены, и то, что она изначально не очень высока», — подтверждает Артем Комсюков.

Покупка квартиры на торгах по банкротству позволяет сэкономить в среднем 20–30% ее рыночной стоимости, приводит цифры Надежда Коркка. «Безусловно, бывают и более существенные дисконты, но это скорее исключение из правил», — говорит эксперт. По некоторым оценкам, скидка может доходить до 90%. Но, по словам нашей собеседницы, в ряде случаев дисконт полностью нивелируется проблемами с документами, а также расходами на дорогостоящий ремонт лота. Кроме того, для совершения удачной сделки нужно хорошо понимать рынок: изучать предложения, оценивать ликвидность и многое другое. Случайностей здесь не бывает, поэтому обычно в торгах участвуют профессиональные инвесторы и юристы. 

Впрочем, в теории побороться за «банкротное» имущество может любой, кто соберет необходимый пакет документов. Вот только успеха в конкуренции с профессиональными участниками торгов человеку «с улицы» никто не гарантирует. 

Можно ли купить на торгах дом за 1 рубль? 

В июле 2021 года на западном берегу Шарташа в Екатеринбурге продавался коттедж площадью 386 квадратных метров. Цена была удивительной — всего 1 рубль. Имущество принадлежало обанкротившейся компании «СМУ-3». Этот дом пытались продать начиная с 2013 года, сначала он стоил 19,5 млн рублей.

Комментируя эту ситуацию СМИ, екатеринбургские эксперты отмечали, что никогда ранее не сталкивались с подобными случаями. Нюанс, видимо, был в том, что торги проводились с закрытой подачей заявок и на повышение цены. Участники сами предлагали цену покупки и ни один из них не мог узнать, сколько дают конкуренты. Возможно, супернизкую стоимость указали для того, чтобы привлечь на аукцион как можно больше покупателей.    

Скриншот с сайта metrtv.ru

«Бывают низкие цены, бывает очень дешево, но чтобы 1 рубль — такого никогда не встречалось. <...> Теоретически его могут отдать за рубль, но он будет продан по максимальному ценовому предложению. Каждый участник до момента окончания приема заявок может указать свою цену. Кто-то может указать 1 рубль, другой укажет 150 тыс., третий — 30 млн», — рассказывал тогда порталу E1.ru директор компании «Торги-ру» Андрей Окулов.

Юрист Артем Комсюков также заверил, что в своей практике никогда не сталкивался с тем, чтобы какую-либо недвижимость продавали с торгов за 1 рубль. «На мой взгляд, эта сделка является сомнительной, поскольку не соответствует целям проведения процедуры банкротства и явно нарушает права как должника, так и его конкурсных кредиторов», — оценил он. 

Как избежать рисков

Удачная сделка — это не вопрос везения, а результат долгой и кропотливой работы, считает Надежда Коркка. Поэтому перед подачей заявки нужно тщательно проанализировать рынок и определиться со стратегией поведения. Чтобы не переплатить, нужно установить определенный лимит превышения, за который участник торгов не выйдет: к примеру, для ликвидных лотов он принимается на уровне 5–10 % рыночной стоимости. 

«Важно ответственно подойти к выбору площадки: это должна быть аккредитованная платформа, желательно одна из крупных», — советует Коркка. Если покупатель решил воспользоваться услугами брокера, стоит изучить опыт его работы, историю торгов (в том числе долю выигранных) и отзывы других клиентов.

Риски таких сделок заключаются в том, что должник, конкурсный кредитор или иной участник аукциона может оспорить его результаты в антимонопольной службе или суде, если найдет нарушения в процедуре проведения торгов. Впрочем, такие риски есть и при заключении обычного договора купли-продажи, только в большем объеме, добавляет Артем Комсюков.