Новое поколение свободной России по сути дела освободилось от крыши над головой: конституционное право на жилище они по-прежнему имеют, а право собственности на него — уже нет. Еще далеко не все это осознали, поскольку менталитет меняется куда медленнее, чем юридический контекст.

Бывший ребенок

 

Во времена СССР многоквартирные дома в основном принадлежали государству, а вопрос о распределении долей стоял только в отношении кооперативных квартир. Сегодня более 80% жилого фонда находится в частной собственности. А в отношении частного жилья правовые рамки отношений «отцов и детей» определяются принципом раздельности их имущества. «При совместном проживании родителей и детей не возникает автоматически общей совместной собственности, как это происходит между супругами», — поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

 

Иногда суд вправе отступить (как исключение из правил) от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей. «В этом случае, — говорит Д. Погорельская, — увеличивается доля имущества супруга, с которым остается проживать ребенок, однако в собственность ребенка доля в общем имуществе супругов не переходит. Поскольку права и обязанности родителей в отношении их детей прекращаются по достижении ими возраста 18 лет (при совершеннолетии), у родителей не возникает обязанности по обеспечению жильем своих совершеннолетних детей. В случае продажи квартиры бывший собственник и члены его семьи должны освободить ее, в противном случае новый собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке».

 

 

Гораздо больше повезло тем детям, которые родились в муниципальной квартире: таких несовершеннолетних с 1994 г. в обязательном порядке включают в приватизацию жилья, в котором они прописаны, и они становятся в итоге его долевыми собственниками. Об этом механизме на сегодня можно было бы забыть, но в феврале приватизацию неожиданно в очередной раз продлили на два года — до 1 марта 2015 г. Для родителей приватизационный сценарий может стать проблемой, если, достигнув совершеннолетия, ребенок начнет требовать разъезда или выделения его доли в денежном выражении. Или, что самое худшее, он может свою долю просто продать назло предкам, а это в условиях Москвы почти с неизбежностью заканчивается рейдерским захватом, поскольку доли в частных квартирах зачастую покупают аферисты именно с этой целью. Скорее всего, жилье этот юный Ротшильд купить на вырученные деньги не сможет, но уж на красивую машину и несколько месяцев dolce vita должно хватить. В итоге родители вынуждены за бесценок продавать рейдерам остаток квартиры и уезжать на ПМЖ на дачу. Правда, такие экстремальные сценарии раздела квартиры чаще встречаются лишь при конфликте поколений. Ведь у детей есть еще расчет получить когда-нибудь наследство, а сдав родителей рейдерам, об этом можно забыть.

 

В 1994 г. власти схватились за голову, поняв, что жилищные права детей стали в массовом порядке нарушаться. Тогда проблему решили, задним числом включив всех несовершеннолетних в приватизацию. Судебные разбирательства на тему восстановления имущественных прав бывших несовершеннолетних захлестнули суды. Но теперь новое поколение рождается уже в частном жилье, и государство вынуждено умыть руки: неолиберальная модель экономики требует жертв. Если ребенок родился в уже приватизированной или купленной ранее квартире, то его туда, разумеется, пропишут, но никаких прав собственности он от этого не получит, если добрые родители добровольно не пожелают включить его в число собственников. Разумеется, все это никак не сказывается на жилищных правах несовершеннолетних, которые строго защищены государством, речь только об их имущественных правах. «Местом жительства детей, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, — говорит Ирина Шугурова заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам. — Верховный суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за III квартал 2007 г. разъяснил, что дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования принадлежащим одному из родителей жилым помещением, в котором они проживали».

 

 

Что касается прописанных в квартире детей, то если раньше при продаже или обмене такого жилья обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства, то сейчас ситуация несколько иная, говорит И. Шугурова: «В соответствии со ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства необходимо получать только на сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц. В остальных случаях собственники не ограничены в принятии решений по распоряжению жильем. Если несовершеннолетний был зарегистрирован или проживал в квартире на момент приватизации либо в случае если его права и интересы были нарушены в связи с продажей квартиры и последующей выпиской, то сделка купли-продажи и снятие ребенка с регистрационного учета из указанной квартиры могут быть оспорены в судебном порядке».

 

Правовая ситуация изменилась, и это постепенно приведет к устранению имущественного перекоса, возникшего в 1990-е гг., когда с рождением рынка недвижимости появилось множество «нищих миллионеров». Проработавшие всю жизнь старики чувствовали себя изгоями, а молодежь, только закончившая школу, — королями жизни, поскольку имущественные права разных поколений были уравнены, но молодежь была больше приспособлена к рынку. Впрочем, есть и обратная сторона медали: в постприватизационную эпоху новые правовые условия будут нелегкими именно для молодежи. Ипотека в России слишком недоступна, чтобы выпускник вуза, например, мог с легкостью приобрести собственное жилье и не зависеть от родителей и их квадратных метров. Остается только гадать, как все это скажется на социальном самочувствии общества и доступности жилья.