Как осматривать объект перед покупкой
За инструкцией по осмотру недостроенного дома Циан.Журнал обратился к Алексею Полуэктову — инженеру-строителю с 30-летним опытом, постоянному эксперту ForumHouse.
«Если дом отстоял хотя бы год (особенно зиму), основные последствия строительных ошибок, скорее всего, уже проявятся. Главное — заметить их. Если продавец может показать проект (и вы уверены, что это именно тот проект), — это прекрасная новость. Но увы — бывает и такое, что в процессе работы застройщики отходят от проектной документации».
Каменные дома
В группу каменных входят дома из кирпича, керамоблоков, пено- и газобетонных блоков.
На что обратить внимание при осмотре:
1️. Обойдите дом по кругу и поищите трещины на фундаменте и стенах.
Фундамент — основа здания. Если с ним все в порядке, то и по стене трещины уже не пойдут
2. Если на фасаде нет штукатурки, можно оценить качество кладки. Лучше, если блоки и кирпичи выкладываются в шахматном порядке — когда верхний опирается сразу на два нижних.
Так нагрузка распределяется более равномерно, даже если смещение верхнего кирпича по отношению к нижним неравное
3. Если есть возможность, оцените перемычки — балки над окнами и дверьми. Обычно они скрыты, но в недостроях их иногда можно увидеть. Перемычки принимают на себя вес расположенной над ними части дома, защищая от перекосов окна и двери.
Поэтому они должны быть сделаны из бетона или металлических уголков
4. Еще в недостроенных домах бывает виден армопояс. Это цельный контур из железобетона, который опоясывает весь дом под перекрытиями, связывая стены в единое целое и помогая равномерно распределить нагрузку на фундамент. Его отсутствие или повреждение — тревожный сигнал.
5. Мауэрлат крыши (опорная рама для стропил) в каменных домах обязательно должен стоять на армопоясе или на кладке из чернового кирпича — обратите на это внимание.
Подробнее о технологиях строительства каменных домов — в энциклопедии Циан
Деревянные дома
В эту категорию мы сейчас отнесем и деревянные, и каркасные дома. Хотя формально это разные технологии строительства, принципы осмотра всех недостроев из дерева схожи.
На что обратить внимание:
1. Деревянные и каркасные дома легче каменных, поэтому фундамент у них может быть и ленточным, и свайным. Убедитесь в отсутствии на нем трещин.
2. В домах из бруса и бревна обратите внимание на нижний венец — первый ряд дерева, лежащий поверх фундамента.
Он не должен быть гнилым: влажным, темным, рыхлым
Отлично, если продавец разрешит просверлить его тонким сверлом: качество стружки покажет, насколько крепкое перед вами дерево и нет ли внутри неприятных сюрпризов.
3. Если сверлить вам не разрешат, можно простучать венцы киянкой (это молоток из твердого дерева или резины). Если материал хороший, звук будет звенящим. Гнилое дерево издает тупой глухой звук.
4. Постарайтесь выяснить, чем соединены между собой бревна или брус. Как правило, это гвозди или нагели (металлические или деревянные штыри без острия и шляпки).
Предпочтительнее второй вариант, но при использовании нагелей дому требуется больше времени на усадку. В случае с недостроем это допустимо
Дом «на гвоздях» дает меньшую усадку, но так как дерево со временем все равно подсыхает, из-за этого в стенах появляются зазоры и щели, поэтому нужно качественно проконопатить и/или утеплить весь дом. Имейте это в виду при осмотре.
5. Рассмотрите все углы — это легко, если в доме нет внутренней отделки. Нет ли сквозных дыр на стыках стен? Если есть, проблема решается качественной конопаткой.
Помимо осмотра эффективны и разговоры с соседями тет-а-тет. Как правило, они наблюдают за строительством здания, так что могут поделиться интересными деталями.
Универсальные советы
Некоторые этапы осмотра универсальны. Обращать внимание на перечисленные ниже моменты следует при оценке любого дома.
1. Оцените пол. Как правило, это стяжка или монолитная плита, причем не только в каменных домах, но иногда и в деревянных или каркасных. Правило все то же: не должно быть трещин.
2. Если это возможно, посмотрите на перекрытия между этажами. Они могут быть металлическими или железобетонными, но чаще всего делаются из дерева.
Особых тонкостей здесь нет: важно, чтобы они были цельными, не разрушались и не гнили
При наличии лестницы можно подняться на верхний этаж и попрыгать, в то время как второй человек оценит эффект на нижнем этаже. Важно, чтобы потолок не прогибался и ничего не сыпалось.
3. Если крыша еще не утеплена, можно оценить качество укладки ветро- и влагозащитных пленок (мембран). По правилам они крепятся между стропилами и контробрешеткой — бруском, который прикреплен вдоль стропил для создания воздушного зазора в подкровельном пространстве.
Мембраны крепят до укладки самой кровли, так что если недострой стоит под крышей, они уже должны быть. Важно, чтобы в местах крепления этих пленок не было дыр
4. Очень важный момент — само наличие контробрешетки. Ставится она не всегда, но играет большую роль в движении конденсата.
Если контробрешетки нет, а утепление есть, вы столкнетесь и с протечками, и со скоплением влаги на утеплителе
5. Также стоит обратить внимание на наличие ригеля — это планки, скрепляющие стропильную систему.
6. Проверьте, не провисает ли крыша. Осмотрите торцы дома снаружи и изнутри, обращая внимание на четкость линий и отсутствие прогибов. Если дефекты есть, скорее всего, слабая стропильная система не выдержала снегопадов. Из-за этого могли повредиться защитные пленки и, как следствие, нарушиться изоляция, что ведет к протечкам и порче утеплителя).
Какие недострои покупать не стоит
⛔️С трещинами на фундаменте. Крайне трудно понять, насколько глубока найденная вами трещина — вряд ли вы будете раскапывать фундамент целиком. Заделать ее можно, но велика вероятность, что она все равно проявит себя позже. Ведь трещины — это только следствие воздействия на дом каких-либо деструктивных факторов.
❌С трещинами по стенам — не на штукатурке, а именно в материале. Особенную опасность представляют сквозные трещины.
Какие инструменты взять с собой
1. Лазерный уровень и рулетку. Они помогут оценить ровность стен и равность диагоналей между ними (впишется ли шкаф в угол или будет стоять с несимметричными зазорами). Ими же оценивают и ровность пола.
Хотя тут не менее эффективно отработает даже простой шарик: при отсутствии уклона он никуда не покатится.
Но помните: в первую очередь геометрия важна для создания интерьера и удовлетворения чувства прекрасного. На качество строительства она принципиального влияния не оказывает
2. Киянку или легкий молоток, с помощью которых можно проверить пол и стены на скрытые пустоты.
3. Стремянку — она может пригодиться при попытке залезть на чердак.
Звучит неожиданно, но любимые непрофессионалами тепловизор и влагомер вряд ли помогут при оценке недостроенного дома.
«Все вышесказанное — первоочередные моменты, на которые должен обратить внимание покупатель, не являющийся строителем. Разумеется, если вы смотрите не один-единственный дом, а множество, вы не будете приглашать на каждый вариант специалиста. Но если после самостоятельной оценки с учетом всех советов дом вам понравится, то позвать профессионала все же стоит. Грамотный строитель сможет выявить недостатки даже по косвенным признакам. И это не тот случай, когда следует экономить», — резюмирует Алексей Полуэктов.
Стоит ли овчинка выделки?
О том, выгодно ли покупать недостроенный дом, Циан.Журнал спросил у Вячеслава Котлова, директора по продажам HALLEHOUSE. По его словам, некоторые люди находят «свои» недострои при поиске участка под строительство. Когда им попадается земля, на которой уже стоит какая-то постройка, они, не будучи строителями, часто радуются: большая часть дома возведена, осталось только поставить крышу, вставить окна и сделать ремонт. И так же часто после сделки выясняется, что покупатель фатально ошибся в расчетах.
Нередко дома, которые бросают, так и не достроив, возводятся без какого-либо проекта и геологических изысканий перед началом работы. Это влечет за собой ряд проблем: без определения несущей способности грунта нельзя понять, какой тип фундамента необходим под конкретный дом. Если основание окажется слишком слабым, то вскоре начнет разрушаться, а вслед за ним — и вся постройка.
«Недострой — это кот в мешке, требующий тщательной экспертизы, результатом которой в 95% случаев становится вердикт о невозможности достройки или необходимости дорогой реконструкции. В таком случае проще построить все с нуля. Недавно я был на экспертизе недостроенного каркасного дома, который долго простоял без обслуживания и отопления. В итоге все «пироги» стен пришли в негодность. Нужно менять и утеплитель, и мембраны, и силовой каркас. Покупая недострой, имейте в виду, что необслуживаемый дом неизбежно ветшает».
Другой проблемой может стать регистрация постройки. Незавершенный дом нельзя поставить на баланс, ведь с точки зрения закона это вовсе и не жилье. Но даже его достройка не всегда решает проблему с регистрацией. Ведь далеко не факт, что бросившие объект строители следовали пожарным и санитарным нормам. Вполне возможно, при работе не были соблюдены необходимые отступы от красных линий (границ участка и дороги) и соседних построек. В этом случае вам не удастся зарегистрировать дом после достройки. Более того, госорганы могут потребовать снести такую постройку.
Подробнее о документальной стороне покупки недостроя мы расскажем в следующей статье.
Не хотите связываться с недостроем? Подберите на Циан готовый загородный дом!
