Что влияет на ипотечные ставки, по какой ставке выгодно брать ипотечный кредит
Банк кредитует клиента либо из собственных оборотных средств, либо занимая деньги у ЦБ РФ. Но в любом случае банк ориентируется на установленный процент, под который регулятор выдаёт кредитным организациям займы и который называют ключевой ставкой.
Изменение ключевой ставки позволяет Центробанку влиять в том числе на темпы розничного кредитования: повышение ставки делает кредиты дороже, соответственно, их берут меньше, а понижение — удешевляет займы, и их оформляют больше.
На ипотеку колебания ставки действуют так же, как и на любой кредит. К примеру, в 2020–2021 годах ключевая ставка была на рекордно низком уровне 4,25% — это спровоцировало ипотечный бум и повлияло на развитие строительного рынка.
Последние два года ЦБ РФ удерживал ключевую ставку на уровне 16–21% годовых, объём выдачи рыночной ипотеки за это время снизился более чем на 40%. С начала этого года регулятор плавно уменьшает ключевую ставку: с января по июль её снизили с 16 до 14%. Но уровень рыночных ставок по-прежнему остаётся высоким: на момент написания статьи банки выдавали жилищные займы в среднем под 18,7% годовых.
Эксперты считают, что оживление на рынке недвижимости начнётся после того, как рыночные ставки достигнут 14–15% годовых. Банки устанавливают ипотечные ставки по формуле: ключевая ставка + 4–6 процентных пункта (п. п.). Следовательно, когда регулятор понизит уровень ключевой ставки до 9–10%, процент по ипотеке перестанет быть заградительным.
Покажем на примере, как снижение ставки влияет на размер выплат по кредиту.
Сергей хочет купить квартиру стоимостью 6 млн рублей. Собственных средств на первоначальный взнос у него 2 млн рублей, остальные он возьмёт в ипотеку на 10 лет. Сравним выплаты по кредиту при ставках 19 и 14%. Расчёты выполнены на ипотечном калькуляторе Циана.
| Ипотечный кредит 4 млн рублей на 10 лет | Ставка 19% годовых | Ставка 14% годовых |
| Ежемесячный платёж, рублей | 74,7 тыс. | 62 тыс. |
| Сумма выплаченных процентов, рублей | 4,96 млн | 3,45 млн |
| Проценты + кредит, рублей | 8,96 млн | 7,45 млн |
| Необходимый доход, рублей | от 130 тыс. | от 115 тыс. |
Таким образом, уменьшение ставки на 5 п. п. снизит переплату по кредиту более чем на 1,5 млн рублей и позволит взять ипотеку заёмщику с более низким уровнем дохода.
Когда банки снизят ипотечные ставки: прогнозы на 2026 год
Кредитные организации пересматривают процент по ипотеке в среднем в течение месяца после решения Центробанка о корректировке ключевой ставки, хотя первые сдвиги могут быть заметны уже в течение 1–2 недель.
С учётом последнего прогноза регулятора средняя ключевая ставка до конца 2026 года составит 13,7–14% годовых. То есть рыночная ипотечная ставка в этом году останется примерно на нынешнем уровне 18–19% годовых.
В соответствии с долгосрочным прогнозом ЦБ РФ относительно комфортных 10–11% ключевая ставка достигнет к концу 2027 года. Если это действительно будет так, жилищные займы под 14–15% годовых можно ожидать в I квартале 2028 года.
Стоит ли сейчас брать ипотеку или подождать снижения ставок
Казалось бы, ответ очевиден: при среднем уровне рыночной ставки почти 19% ипотеку брать невыгодно. Но это не совсем так. Нельзя определённо сказать, что лучшее время для ипотеки наступит, когда ЦБ РФ снизит ключевую ставку. Всё зависит от возможностей и потребностей конкретной семьи. Вот как это комментирует ипотечный брокер Андрей Коновалов.
«Если острой необходимости в недвижимости у вас нет, можно дождаться снижения ставки. Но если ипотека прямо сейчас решит какие-то важные вопросы — позволит организовать комнату подросшему ребёнку, поможет перевезти поближе пожилую маму или выгодно купить вторичку под сдачу рядом со студенческим городком, стоит трезво оценить свои силы, всё посчитать, подумать, какие из предлагаемых на рынке инструментов можно использовать, и действовать.
Главное — правильно оценить будущую долговую нагрузку. При достаточно большом — 35–50% — первоначальном взносе банк может одобрить ипотеку, ежемесячный платёж по которой составит около половины ежемесячного дохода. Но на практике обслуживать такой кредит будет сложно: это потребует от заёмщика жёсткой финансовой дисциплины и скорее всего ощутимо понизит уровень жизни. Кроме того, надо помнить о потенциальных рисках и форс-мажорах: внезапной потере работы, длительной болезни и тому подобное.
Ещё один момент, который сопутствует высокой ставке и в какой-то степени на руку покупателю: цены на жильё относительно стабильны. Когда ипотека дешёвая, спрос разгоняет цены, особенно это заметно на первичном рынке, на котором больше льгот от государства. При высокой ставке активность рынка замедляется, покупатель может спокойно подбирать подходящие ему предложения, а также торговаться.
Ожидать какого-то существенного падения цен вряд ли стоит. Неопределённость в экономической ситуации длится уже не первый год, а прогнозы о резком удешевлении недвижимости так и остаются прогнозами — скорее можно говорить о подорожании. Сейчас на рынке затишье, но рост всё равно присутствует».
По данным аналитиков Циана, по сравнению с июнем 2025 года стоимость 1 кв. м к концу II квартала 2026 года на первичном рынке в среднем выросла на 9%, а на вторичном — на 10%. В III квартале ожидается рост на 0,5–1% в месяц.
Вот те категории заёмщиков, которым, по мнению эксперта, стоит брать ипотеку при нынешнем положении дел на рынке.
1. Семьи, которые подпадают под действие льготных госпрограмм
Ставки по ним в разы ниже рыночной ипотеки, но год от года правила ужесточаются — программы становятся всё более адресными. Поэтому, если вы соответствуете их условиям, лучше этим воспользоваться.
Действующие госпрограммы:
- семейная ипотека под 6% годовых;
- сельская ипотека 0,1–3%;
- IT-ипотека под 6%;
- дальневосточная и арктическая ипотека под 2%.
2. Специалисты и другие категории граждан, которые могут использовать социальную ипотеку и другие субсидии на улучшение жилищных условий
Примеры такой поддержки: программа «Молодая семья», местные программы для врачей и учителей в сельской местности, для молодых учёных, для студенческих семей и так далее.
3. Заёмщики с высокой потребностью в жилье, если у них есть первоначальный взнос
У таких заёмщиков должно быть достаточно средств на первоначальный взнос в размере 30–40% стоимости объекта. Ещё один важный фактор: размер ежемесячного платежа для них не должен превышать 30–35% ежемесячного дохода.
4. Семьи, которые арендуют квартиру, если ежемесячный платёж по ипотеке будет примерно равен арендной ставке
Тут принципиальный момент — есть ли первоначальный взнос и в каком размере. Но если таковой имеется, выгоднее будет платить за своё жильё, чем отдавать средства арендодателю.
5. Те, кто планирует погасить ипотеку за короткий срок
Допустим, квартира стоит 6 млн рублей, на руках у покупателя есть половина необходимой суммы, а оставшиеся 3 млн появятся через полгода, после получения наследства. Вариант хороший и упускать его не хочется, так как обычно такое жильё стоит около 7 млн рублей.
Покупатель берёт ипотеку под 19% годовых на 15 лет, ежемесячный платёж — 50 тыс. рублей. Через полгода он вносит 2,97 млн рублей на досрочное погашение и закрывает кредит. Проценты за этот период — 379 тыс. рублей. Таким образом, общая стоимость сделки составит 6,4 млн рублей, что делает её выгодной, даже несмотря на переплату по кредиту.
Такой же короткий «кредитный перехват» может быть выгоден тем заёмщикам, которые имеют право на господдержку при условии использовании целевых заёмных средств. К примеру, после рождения второго ребёнка у семьи появился материнский капитал в размере 963 тыс. рублей. Даже по нынешним временам это неплохая сумма, но, чтобы вложить её в покупку жилья до трёхлетия ребёнка, нужно взять ипотеку. Родители и так собирались расширять жилплощадь — средства на это отложены. Но теперь они проводят сделку с участием ипотечного кредита и субсидии, а потом в максимально короткий срок гасят ипотеку.
Если в течение полугода после закрытия ипотеки доли в жилье будут выделены всем членам семьи, родители не нарушат правила использования маткапитала. В то же время быстрая, за пару месяцев, выплата кредита будет необременительной из-за незначительной переплаты. Но внимательно изучайте условия досрочного погашения займа и выбирайте тот банк, который позволяет сделать это без штрафных санкций и других дополнительных условий.
Когда оформление ипотеки лучше отложить
- У вас нет острой необходимости в покупке недвижимости.
- Сумма имеющегося первоначального взноса меньше 20%. Даже если вам одобрят кредит, условия по нему скорее всего будут невыгодными.
- Ваш ежемесячный доход нестабилен или плохо прогнозируем.
Как снизить ставку по ипотеке
Даже если льготные низкие ставки вам недоступны, есть и другие способы скинуть несколько процентных пунктов с рыночной ипотеки.
- Взять кредит в банке, где вы получаете зарплату. Зарплатные клиенты почти всегда могут рассчитывать на уменьшение ставки на 0,2–0,7 п. п.
- Увеличить размер первоначального взноса.
- Застраховать не только имущество, но и заёмщика. Это способно снизить ставку на 0,5–1,5 п. п.
- Зарегистрировать сделку онлайн — это даёт до 0,3 п. п. скидки.
Что касается новостроек, то девелоперы часто предоставляют специальные условия тем покупателям, которые готовы оформить ипотеку в банке-партнёре. Это может быть как уменьшение ставки на 1–3 п. п. на весь срок кредита, так и ещё более существенное снижение — вплоть до 0,1% — на определённый период: до сдачи дома в эксплуатацию или в первые несколько лет обслуживания кредита.
Если у вас уже есть ипотека и ставка по ней выше, чем теперь предлагают банки, разумным вариантом будет рефинансировать её — погасить кредит с помощью нового займа на тот же объект. Провести рефинансирование можно как через своего кредитора, так и через другой банк, если он предложит лучшие условия. Перекредитование будет рабочим инструментом, если в итоге ставка снизится на 2 п. п. и более.
Если в вашей семье появился ребёнок, а квартира в новостройке приобреталась как у застройщика — юридического лица, вы можете рефинансировать кредит по программе семейной ипотеки.
Что важно учитывать перед оформлением ипотеки
Перед тем как вы примете окончательное решение о подписании ипотечного договора:
- Правильно рассчитайте долговую нагрузку. Если на все кредиты семьи будет уходить более 45% совокупного дохода, нужно хорошо взвесить, стоит ли вообще брать ипотеку.
- Учтите дополнительные расходы, сопутствующие приобретению жилья: затраты на сделку, страховку, переезд, ремонт, обстановку, налоги.
- Если вы приобретаете новостройку по субсидированной программе от застройщика, просчитайте, как будете оплачивать ипотеку после завершения льготного периода, когда ставка поднимется до рыночной.
«Проведите репетицию жизни с ипотекой: несколько месяцев откладывайте сумму будущего ежемесячного платежа, приплюсуйте туда же сумму квартплаты. Оцените, посильны ли такие расходы для вас, удаётся ли отложить что-то на непредвиденный случай или всё уходит в ноль. Не исключено, стоит постараться увеличить доход или рассмотреть более дешёвые объекты», — советует ипотечный брокер Андрей Коновалов.
Главное
— Среднерыночная ипотечная ставка сейчас составляет 18,7% и, по прогнозам регулятора, останется на примерно таком же уровне до конца года.
— Несмотря на высокий уровень ставки некоторым заёмщикам может быть выгодно взять ипотеку: семьям, которые могут использовать льготные госпрограммы, людям с высоким доходом и незакрытой потребностью в жилье, а также тем, кому кредит требуется на небольшой срок — для перехвата средств.
— Заёмщик на старте может дополнительно снизить ставку, используя различные инструменты, предлагаемые банками: зарплатные проекты, дополнительное страхование и так далее. Даже разница 2–3 п. п. сэкономит сотни тысяч рублей.
— Смягчить условия действующего кредита поможет рефинансирование.
Фото: Billion Photos, Ivanko80, Pla2na / Shutterstock / Fotodom
