Комната в столичной коммуналке: хороший старт, оригинальная инвестиция или сомнительный выбор?

«Между тем, обитатели большой коммунальной квартиры номер три… считались людьми своенравными и известны были всему дому частыми скандалами и тяжелыми склоками. Квартиру номер три прозвали даже «Вороньей слободкой» (И. Ильф, Е. Петров «Золотой теленок»). Если отсчитывать историю коммунальных квартир от издания в 1918 году указа ВЦИК об отмене частной собственности на строения и землю и начала «уплотнений», когда к владельцу многокомнатных квартир подселяли новых жильцов (по семье в комнату), то коммунальным квартирам уже почти 100 лет. Они продолжают существовать, занимая прочную нишу на рынке недвижимости Москвы.

Количество коммунальных квартир в Москве и их расселение

На сегодняшний день, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в городе насчитывается порядка 72 000 коммунальных квартир, в которых проживает 180 000 семей. Около 47 000 квартир находится в городской собственности. Для сравнения: в 1990 году всего их было 240 000, а в 1998-м – около 120 000. Такое сокращение произошло благодаря риэлторам, которые в 90-е годы расселили половину всех столичных коммуналок. После принятия Жилищного кодекса процесс образования новых коммуналок остановлен – теперь запрещено делить лицевые счета. А после внесения поправок в закон города Москвы от 31 мая 2006 года №21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» прекращено заселение очередников в коммунальные квартиры.

Осталось расселить те квартиры, что есть на сегодняшний день, и коммуналки уйдут в прошлое.

Для неприватизированных квартир власти Москвы предложили программу расселения до 2020 года. Речь идет о нынешних и будущих очередниках, которым будет предоставлено новое муниципальное жилье, а освободившиеся коммунальные квартиры будут отданы очередникам – многодетным семьям – или реализованы. Были снижены требования для постановки на учет: внесены поправки в закон города Москвы №29 от 14 июня 2006 года, согласно которым жильцы коммунальных квартир, проживающие в столице более 10 лет, встают в очередь на новое жилье независимо от количества квадратных метров, которые на них приходятся. Требуется только проживание в коммунальной квартире, наличие договора социального найма или безвозмездного пользования и отсутствие отдельной квартиры (в том числе у членов семьи).

Однако авторы программы предполагают, что полностью решить вопрос не удастся – к 2020 году останется около 1 000 квартир, жильцы которых просто не захотят улучшать свои условия.

Приватизированные коммунальные квартиры придется расселять самим жильцам или при помощи квалифицированных риэлторов. Задача трудная – остались в основном либо малопривлекательные для покупателя варианты, либо с завышенными требованиями хозяев комнат, оценивающих свое имущество слишком дорого.

Дмитрий Баландин, ведущий эксперт компании «Простор-Риэлти», отмечает: «Все самое интересное и перспективное расселили еще в 90-е годы (вариантов осталось считанные единицы, но погоду им портят новые построенные дома с квартирами больших площадей). Ведь расселяли именно с целью получения квартиры с гигантской площадью (для состоятельных людей), смысл этих заморочек сейчас, когда много на рынке подобных квартир, но в более новых домах?!».

Сколько в ближайшем будущем останется приватизированных коммунальных квартир, жильцы которых не смогли или не захотели расселяться, никто предсказать не может. Но, так или иначе, медленно и трудно, процесс сокращения их количества продолжится. А пока массовым объектом продаж являются не целые коммунальные квартиры, а комнаты.

Комната – о сегодняшних ценах и покупателях

Массово на рынке продаж комнаты появились после решения Конституционного суда в 1999 году, подтвердившего законность положения от Мосгорсовета народных депутатов: «…приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире».  Стало возможным приватизировать одну комнату в коммунальной квартире независимо от всей квартиры. Последним препятствием для свободы действий стала необходимость получения согласия соседей на продажу комнаты, то есть их отказ от преимущественного права покупки. Наличие или отсутствие этого согласия – важный фактор, влияющий на цену и привлекательность объекта. Однако основными характеристиками, определяющими цену, являются местоположение (как говорят американские риэлторы, есть три фактора, влияющих на цену: location, location и location), количество комнат в квартире и качество дома.

Взглянем на сегодняшние цены. Самую недорогую комнату с отдельным лицевым счетом, прозрачной историей и хорошими документами можно приобрести от 2 миллионов рублей. Конечно, это будут не самые привлекательные районы Москвы – юг, юго-восток, территории за МКАД. Например, комната в Некрасовке за 1,99 млн руб., комната в Бирюлево – за 2 млн руб. или на Бабушкинской – за 2,1 млн руб. Основное количество дешевых предложений представлено в диапазоне от 2,5 до 3 млн руб. Возникает вопрос – а стоит ли приобретать комнату, когда в схожем ценовом сегменте можно найти неплохую квартиру в Ближайшем Подмосковье? Цены на однокомнатные квартиры в хороших новостройках без отделки до 10 км от МКАД начинаются от 2,6 млн руб., например, квартира в районе Люберец за 2,6 млн, в Королеве – за 2,67 млн, в Ивантеевке –  за 2,8 млн руб., есть варианты и с отделкой, но немного дальше от МКАД, как, например, квартира в Чехове за 2,95 млн или в районе Звенигорода за 3 млн руб. Кроме того, можно было бы выбрать покупку квартиры в Москве с ипотечным кредитом, вложив в качестве взноса ту сумму, которую предполагалось потратить на покупку комнаты. В попытке разобраться в этом вопросе мы задали вопрос нашим опытным экспертам.

Дмитрий Баландин: «Комнаты – товар ликвидный. Покупают их довольно хорошо. Но сама покупка сопряжена с большим количеством проблем (как юридического характера, так и социального), нежели покупка отдельной квартиры:

- к юридическим проблемам относятся продажи таких объектов по обходным путям (минуя ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки);

- социальные проблемы – это проблемы с соседями (даже если при покупке все было хорошо, то в дальнейшем собственник соседней комнаты может поменяться и отношения с ним могут не сложиться)».

По мнению Дмитрия, если недвижимость приобретается для собственного проживания, то, несомненно, предпочтительней либо однокомнатная квартира (с ипотекой) в Москве, либо однокомнатная квартира в Московской области.

Выбор – процесс индивидуальный. Иногда человек просто не хочет связываться с ипотекой (либо не любит жить в долг, либо не доверяет современным банкам, либо не уверен в собственном будущем). Иногда он не желает покидать Москву, а решать вопрос нужно – это разъезд бывших супругов или разных поколений в семье, которым на отдельное жилье не хватает. Нередко москвичи наотрез отказываются выезжать за пределы МКАД, считая, что там начинается совершенно другая страна, в которой они жить не хотят.

Андрей Щиплицов, ведущий эксперт по недвижимости: «Любую сделку на рынке недвижимости стоит рассматривать исключительно под призмой тех целей, которые вы перед собой поставили. Комнаты в коммуналках – не исключение. Можно выделить две глобальные цели, которые преследует покупатель на рынке недвижимости: для собственного проживания, для инвестиций.

Для собственного проживания, при стоимости комнаты 2-2,5 млн руб., встает вопрос: зачем нужно жилье именно в Москве? Да, бывают случаи, когда необходимо сохранить московскую прописку, в первую очередь это актуально для пенсионеров. В этом случае покупка комнаты в Москве может быть оправданна. Если же нет объективных причин для сохранения или получения московской прописки, то лучше выбрать малогабаритную квартиру в Московской области. Сейчас в пределах 3-3,5 млн в строящемся жилье можно найти приемлемый вариант недалеко от МКАДа».

Еще один интересный вопрос: дорогие и очень дорогие комнаты в центре Москвы. Например, самое дорогое предложение, по данным Realty.dmir.ru, – это три комнаты в 4-комнатной квартире с камином за 25 миллионов рублей, расположенных в доме со своей историей рядом со знаменитой гимназией Брюхоненко XIX века у м. «Библиотека Ленина» вблизи Кремля. Чем может привлечь такая дорогая коммуналка потенциального покупателя? Только большой жилой площадью в самом лучшем и дорогом районе страны, в доме с уникальной архитектурой и богатой историей. То же самое относится к большинству предложений лучших комнат в центре Москвы с ценами от 5 до 15 млн руб.

А если инвестировать?

Несмотря на то что подавляющее большинство хозяев комнат в центре Москвы их сдают, получая дополнительный доход или проживая на эти деньги (снимая квартиру на окраине Москвы или в Подмосковье), комнаты редко рассматриваются как объект покупки для инвестиций. В первую очередь, для последующей сдачи в аренду. Почему? Обратимся за помощью к экспертам в этом вопросе.

Дмитрий Баландин: «Цена комнаты в Москве начинается от 2,5 млн руб. (арендная ставка от 15 до 20 тыс. руб. в месяц), если прикинуть срок окупаемости, то покупка комнаты с последующей сдачей в аренду даже более экономически эффективна, чем покупка однокомнатной квартиры для последующей сдачи. Но опять же, остро встает вопрос с соседями (которые могут с течением времени меняться и, естественно, «ставить палки в колеса» при последующей сдаче в аренду)».

Такая зависимость применима к любому объекту инвестиции: чем выше риски, тем выше должен быть доход. Сдача в аренду комнаты может дать более высокий годовой процент от вложений, но инвестор вынужден будет считаться с интересами соседей по квартире или сталкиваться с их нежеланием терпеть рядом арендатора.

Дмитрий отмечает, что для инвестиции можно рассмотреть и покупку комнаты, но если принято решение ее приобрести, то, безусловно, нужно привлекать профессионала рынка, так как вопрос крайне не прост.

С вопросом о целесообразности вложений в покупку комнату мы обратились и к Андрею Щиплицову: «Инвестиции – это более сложный вопрос. Тут надо понимать, каким образом планируется зарабатывать на инвестициях. В последние два года стоимость комнат практически стоит на месте. Это обусловлено, в первую очередь, тем фактом, что спрос сместился в сторону квартир-студий в новостройках в области. Поэтому заработать на росте цены тут не получится. Второй способ заработка – это аренда. Сдача комнаты в аренду всегда сопряжена с риском возникновения конфликтов с соседями, а в ряде случаев по этой же причине может стать и невозможной. Опять-таки лучше купить квартиру в области и сдавать ее в аренду там, чем комнату в Москве. Покупка комнаты может быть оправдана, если есть потенциальная возможность расселения соседей или если соседи "арендуют" комнаты у города и стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Тут есть возможность выкупа оставшихся комнат по более льготным ценам. Но это уже не приобретение комнаты, а целый проект по расселению коммуналок, который необходимо тщательно просчитывать и согласовывать с соседями еще до момента покупки комнаты».

Доля в квартире – зона риска

Большую часть предложений в рубриках продаж комнат занимают так называемые доли в квартире. Еще более дешевая недвижимость, где объектом стала не выделенная в натуре комната со своим лицевым счетом, а виртуальная часть квартиры с сомнительными правами пользования – никаких гарантий не только на пользование конкретной комнатой, но и вообще на въезд в квартиру. Однако самые недорогие варианты – маленькие доли квартир (1/15, 1/20), которые, по данным Realty.dmir.ru,  стоят от 500 000 рублей, а отдельные предложения – от 200 тыс., можно считать неплохой покупкой для получения московской прописки. Андрей Щиплицов отмечает, что «долю имеет смысл покупать только "для прописки", в остальных случаях это сильно рискованное вложение.

Дмитрий Баландин выражает еще более категоричное мнение: «Долю покупать не стоит ни при каких обстоятельствах. Выдел доли в натуре (то есть образование нового объекта права – комнаты) в настоящее время невозможен. Определение порядка пользования тоже не решает вопрос в полной мере (так как при смене собственника порядок пользования определяется заново)». Трудно с этим не согласиться.

Остается отметить тот факт, что если рост количества коммунальных квартир остановлен законодательно, то долей будет появляться на рынке все больше в результате разделов имущества после разводов, получения наследств или выделения долей по согласию собственников.