Могут ли иностранцы владеть и распоряжаться недвижимостью в России

Граждане иностранных государств приравнены в правах и обязанностях к гражданам России. Поэтому иностранцы могут покупать, продавать, дарить, передавать по наследству квартиры, дома, земельные участки, гаражи, коммерческие помещения и другие объекты недвижимости.

Исключения составляют случаи, которые установлены федеральными законами, международным договором и подзаконными актами.

Так, иностранцы не могут приобретать:

• земельные участки вблизи государственной границы РФ;
• участки в заповедниках, национальных парках и других охраняемых зонах;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях — например в закрытых городах Железногорск, Новоуральск;
• недвижимость вблизи объектов оборонной инфраструктуры или объектов транспортного назначения — например, около аэропортов.

С 2022 года введены дополнительные меры для граждан государств, которые признаны недружественными России. Такие граждане по-прежнему могут заключать сделки и владеть недвижимостью в РФ, но есть ограничения в ответ на международные санкции.

Перечень недружественных государств утверждён распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р с последующими изменениями. Сейчас в него включены все страны Евросоюза, Австралия, Исландия, Канада, Норвегия, США, Япония и другие.

Для успешного проведения любых действий с недвижимостью иностранец должен находиться в России на легальных основаниях.

Документы, которые подтверждают законность пребывания:

• действующая виза, в том числе туристическая;
• безвизовый въезд с соблюдением правила 90/180: человек может находиться в стране суммарно не более 90 суток в течение 180 суток, этот срок не обязательно должен быть непрерывным, то есть он может выезжать из страны и въезжать обратно;
• миграционная карта с указанием сведений о временном проживании;
• разрешение на временное проживание (РВП);
• вид на жительство (ВНЖ).

Покупка недвижимости иностранцем в РФ

В общем случае покупка недвижимости для иностранца проходит так же, как если бы её приобретал обычный гражданин России. Для успешного завершения сделки договор должен быть заключён в письменной форме, а переход права собственности — зарегистрирован в Росреестре.

Допускается составление договора на двух языках: русском и родном языке покупателя-иностранца. При необходимости на сделке может присутствовать дипломированный переводчик, имеющий право официально удостоверять корректность перевода документов.

Иностранный гражданин может приобретать строящиеся объекты у девелоперов, заключая договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на тех же основаниях, что и гражданин России. Такой договор тоже может быть составлен на двух языках.

Для сделки с недвижимостью иностранному гражданину потребуются:

• паспорт;
• нотариально удостоверенный перевод паспорта, при необходимости — с апостилем;
• документ, подтверждающий легальность пребывания в стране: ВНЖ, РВП, туристическая виза и т. п.;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, при необходимости — с апостилем.

Документы граждан из стран, подписавших Конвенцию о правовой помощи и правовых отношениях, апостилировать не надо. В конвенцию входят страны ближнего зарубежья: Беларусь, Грузия, Армения, Казахстан, Киргизия, Таджикистан, Узбекистан и ряд других.

Покупатель-иностранец может не присутствовать на сделке лично, а провести её через представителя — по доверенности. Документ должен быть составлен на русском языке и заверен нотариально. Если доверенность оформляли в другой стране, то её нужно перевести на русский язык и подтвердить подлинность апостилем.

Если покупаемый объект недвижимости полностью принадлежит одному владельцу, сделка может проходить через МФЦ. Но если это долевая собственность или в сделке участвуют несовершеннолетние, её придётся проводить через нотариуса.

Расчёты по сделкам с недвижимостью внутри России с участием иностранных граждан проводятся в рублях. Надёжнее совершать их в безналичной форме через банк. Это связано с тем, что иностранец может иметь статус валютного нерезидента. Наличный расчёт в сделках с недвижимостью, участниками которой являются валютный резидент РФ и валютный нерезидент РФ, запрещён (пункт 3 статьи 14 Федерального закона № 173-ФЗ).

Кроме того, с 2022 года расчёты по сделкам, в которых участвует иностранец с гражданством недружественной страны, надо проводить исключительно в рублях и в безналичной форме.

Продажа жилья нерезиденту:

как не получить штраф

Читать

Российский ИНН на момент заключения сделки покупателю-иностранцу не нужен. Если ранее индивидуального номера у него не было, то после оформления права собственности налоговая автоматически поставит иностранного гражданина на учёт по месту нахождения объекта недвижимости (п. 5 статьи 83 Налогового кодекса РФ). В дальнейшем ИНН потребуется для уплаты налогов.

Нужно ли гражданам недружественных государств получать разрешение на покупку недвижимости

Сразу после введения временных ограничительных мер в 2022 году граждане и юридические лица из недружественных стран должны были просить у специальной Правительственной комиссии разрешение на инвестиции в экономику России. Покупка недвижимости тоже относилась к такой инвестиции.

Но вскоре для физических лиц из недружественных стран эту обязанность отменили — при условии, что они приобретают объект у резидента РФ. Это правило распространяется в том числе на покупку квартиры по ДДУ.

Скриншот с сайта rosreestr.gov.ru

Ситуация может динамично меняться. Поэтому, чтобы минимизировать риск отказа регистрации, специалисты рекомендуют непосредственно перед сделкой уточнить в Росреестре, надо ли получать разрешение.

Ипотека для иностранцев

Иностранный гражданин может получить ипотеку в РФ, хотя далеко не все банки предлагают такие программы, считая подобные сделки слишком рискованными.

Требования к иностранным заёмщикам включают как стандартные условия — наличие первоначального взноса, подтверждённого официального дохода, положительной кредитной истории, так и специфические — например, проживание в стране от 2 лет вместе с семьёй, наличие высокой квалификации или востребованной специальности. Шанс на получение кредита существенно возрастёт, если найдётся созаёмщик или поручитель — российский гражданин.

Созаёмщик и поручитель:

в чём разница, какие у них права и обязанности

Узнать

Документы, которые понадобятся иностранцу для получения ипотеки:

• паспорт и его заверенный перевод;
• документ, подтверждающий право на пребывание в стране: ВНЖ, миграционная карта и т. п.;
• документ о временной или постоянной регистрации на территории РФ;
• разрешение на работу;
• документы от работодателя: копия трудовой, справка о доходах и суммах налога физлица.

Сейчас ипотеку иностранцам выдают Сбербанк, Совкомбанк и некоторые другие банки.

Как показывает практика, при прочих равных условиях ипотеку охотнее выдают гражданам Беларуси, Казахстана, Киргизии. Гражданам недружественных государств получить её сейчас довольно сложно.

Как собственнику-иностранцу продать недвижимость в РФ

При продаже недвижимости гражданам и резидентам РФ важную роль играет то, гражданином какого государства является продавец. Если страна не входит в список недружественных, то в целом это стандартная сделка.

Для граждан недружественных стран с 2022 года действует режим ограничений: денежные средства от сделки должны быть зачислены на специальный счёт типа «С», открытый в уполномоченном банке РФ. Сейчас их открывают, к примеру, Сбербанк и Газпромбанк.

Без разрешения на вывод от Правительственной комиссии использовать средства можно только на территории России и на определённые цели: на покупку облигаций федерального займа, оплату некоторых штрафов и другие.

Рекомендации для граждан иностранных государств при покупке/продаже недвижимости в России

Для уменьшения юридических рисков перед совершением сделок с недвижимостью на территории России гражданам других государств рекомендуется:

1. Проверить статус своей страны, сверив актуальный перечень недружественных государств, опубликованный на официальном сайте Правительства РФ, или проконсультироваться по этому вопросу с квалифицированным юристом.

Если страна признана недружественной, лучше предварительно уточнить в Росреестре, потребуется ли получать разрешение Правительственной комиссии на сделку купли-продажи недвижимости. Особенно принципиально это в случае приобретения имущества.

2. Удостовериться в законности пребывания на территории России: проверить срок действия виз, миграционных карт и других документов, подтверждающих правомерность пребывания на территории страны.

3. Провести тщательную юридическую проверку объекта недвижимости — нет ли обременений, арестов и прав третьих лиц, а также удостовериться в соответствии представленных документов требованиям законодательства РФ.

Правовое регулирование сделок с недвижимостью с участием иностранных граждан часто меняется и уточняется, поэтому рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу или риелтору, обладающему опытом сопровождения таких сделок. Например, в некоторых случаях может быть обязательным нотариальное удостоверение сделки.

Кроме того, необходимо соблюдать правила проведения расчётов между иностранными гражданами и гражданами РФ. В частности, за осуществление незаконной валютной операции предусмотрен штраф в размере от 20 до 40% суммы такой операции.

Налоги на недвижимость для иностранцев

Налог на имущество физических лиц

В России физлица — владельцы недвижимости платят налог на имущество физических лиц вне зависимости от своего гражданства. Не имеет значения, пользуются ли они недвижимостью сами, сдают её в аренду или она пустует.

Налогом на имущество облагаются:

• квартира, дом, комната, доли в них;
• гараж и машино-место;
• объект незавершённого строительства, если он поставлен на кадастровый учёт;
• иные здания, строения и помещения.

Размер ставки налога на имущество составляет 0,1–2,5% в зависимости от типа и стоимости объекта. Уплачивать налог нужно не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным. Подробно о налоге на имущество читайте здесь.

Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить

Читать

Земельный налог

Владельцы земельных участков платят земельный налог по ставке 0,3% или 1,5% в зависимости от вида разрешённого использования земли и стоимости участка. Гражданство собственника на размер налога не влияет. Платят его так же, как и налог на имущество, до 1 декабря.

Рассчитывает земельный и имущественный налог Федеральная налоговая служба. Раз в год она рассылает налоговые уведомления физлицам — налогоплательщикам. Неполучение уведомления не освобождает владельцев от уплаты налогов.

НДФЛ

При продаже недвижимости физические лица платят в пользу государства налог на доходы физлиц (НДФЛ). При расчёте ставки и получения льгот по этому налогу играет роль не гражданство налогоплательщика, а его статус: является он налоговым резидентом РФ или нет.

Ставка НДФЛ для нерезидента составляет 30% суммы, указанной в договоре купли-продажи. Это значительно выше, чем у резидентов, для которых эта ставка составляет 13 или 15% — в зависимости от размера полученной прибыли.

Нерезидент не имеет права на налоговые вычеты, он не может уменьшить доход от продажи жилой недвижимости на понесённые при её покупке расходы.

При продаже имущества, которое находилось в собственности более 3 или 5 лет, налог на доходы физлиц платить не надо. Это правило действует независимо от статуса владельца.

Недвижимость нерезидентов:

как платить налоги и какие есть льготы

Читать

Может ли иностранный гражданин сдавать жильё в аренду как самозанятый

Иностранный гражданин может получить статус самозанятого и сдавать жильё в аренду на тех же условиях, что и россиянин-самозанятый, если:

1. Он гражданин страны, входящей в Евразийский экономический союз: Армении, Беларуси, Казахстана, Кыргызстана.

2. У него есть разрешение на временное проживание или вид на жительство в России.

3. Он получил ИНН.

4. Сдаёт принадлежащую ему квартиру налоговому резиденту РФ.

Если хотя бы один из четырёх пунктов не соблюдается, иностранцу для легальной сдачи недвижимости в аренду придётся оформлять ИП или юрлицо.

Самозанятые арендодатели:

как сдавать квартиру в аренду и уплачивать налог

Узнать

Главное

— Граждане иностранных государств могут приобретать, продавать, дарить недвижимость на территории России.

— Для граждан, страны которых получили статус недружественных, с 2022 года действуют дополнительные меры ограничения. Основные касаются продажи недвижимости: доход от сделки поступает на спецсчёт, а на вывод денег требуется разрешение Правительственной комиссии.

— Если иностранец является валютным нерезидентом или имеет гражданство недружественной страны, все расчёты по сделкам должны проводиться в безналичной форме.

— Иностранный собственник платит имущественный и земельный налог на тех же условиях, что и россиянин.

— Ставка НДФЛ зависит не от гражданства собственника, а от того, является он налоговым резидентом РФ или нет.