Что изменится с появлением в столичном регионе новой сети наземного метро – «Московских центральных диаметров»? Отразится ли решение транспортных проблем на стоимости жилья в регионе? Рассказывают эксперты ЦИАН.
Столичные власти анонсировали появление в столичном регионе нового наземного метро. Проект, получивший название «Московские центральные диаметры» (МЦД), призван на 12% разгрузить московскую транспортную сеть. В пассажирах у нового метро власти рассчитывают увидеть приблизительно 300 млн человек в год.
По факту, новая метро-сеть является закольцованными маршрутами поездов. Так, например, МЦД-1 свяжет Белорусское и Савеловское направления (поезда будут курсировать между Одинцово и Лобней), а МЦД-2 – Рижское и Курское (Нахабино-Подольск). Эти первые два «диаметра» планируется запустить в ближайшие два года. Поезда будут ходить каждые 6 минут – почти как в московском метро, и это, несомненно, значительно облегчит жизнь тем, кто живет в Подмосковье.
Без кардинальных изменений
Но глобально на рынок недвижимости новая транспортная сеть не повлияет, уверен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, поскольку уже на протяжении нескольких лет на этих площадках ведется активное строительство. Застройщики при проектировании своих объектов и их ценообразовании учитывали в перспективе наличие новой транспортной сети, поскольку она присутствует в Генплане.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напомнил, что линии МЦД-1 и МЦД-2 – это уже существующие ветки и маршруты электропоездов. «Кардинально новые транспортные связи: МЦД 3, 4, 5, 6, 7 – анонсированы на 2020-е годы, но параметры их реализации пока не полностью ясны, – признает эксперт. – Большая часть маршрутов МДЦ-1 и 2 (кроме Одинцовского радиуса) не идет в сторону центра Москвы по кратчайшему пути». Сменяемость пассажиров на ближайших пересадочных станциях («Тушино», «Кунцево», «Царицыно», «Тимирязевская») останется высокой.
В большинстве городов ближнего пояса Московской области в последние годы проблема перемещения внутри самого населенного пункта (от его окраин к железнодорожной станции или к выезду на автомагистраль) стоит едва ли не острее, чем качество транспортного обслуживания на магистральном отрезке маршрута. Большинство федеральных трасс были реконструированы, часть проблемных мест на них удалось исправить. Но лишь часть.
Пробки на внутрирайонных улицах подмосковных городов – одна из проблем, внятного решения которой пока не видно, и анонсированный проект ее явно не решит, считает Алексей Попов.
«Нагрузку на существующий общественный транспорт новая сеть в любом случае снизит, – говорит Брызгалов. – Это большой плюс и для тех, кто там проживает, и для потенциальных покупателей, и для застройщиков, которые получают дополнительный плюс в позиционировании своих проектов».
Появление новой транспортной инфраструктуры положительно скажется не только на жилом рынке, но и на жизнедеятельности города в целом, – считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
У станции – дороже
А что станет с ценами на жилье? По всей видимости, в ранее недоступных с точки зрения транспорта районах они должны повыситься.
Цена в новостройках около станций может вырасти на 10-15% с момента начала строительства МЦД
Транспортная доступность – ключевой фактор ценообразования на рынке новостроек Московской области, признает Алексей Попов.
Но заметного роста транспортной доступности можно ожидать только в зонах пешеходной доступности узловых железнодорожных станций.
«В этих зонах расположено не так много новостроек, так как крупные проекты на первичном рынке сейчас реализуются, в основном, в рамках освоения свободных участков на окраинах городов и бывших земель сельскохозяйственного назначения», – заключает Попов.
Хотя в качестве яркого слогана так называемое новое метро, безусловно, поможет рекламным кампаниям объектов в Лобне, Долгопрудном, Одинцово, Красногорске, Щербинке, Подольске.
Павел Брызгалов не готов делать ставки на существенный рост цен: «Можно говорить о незначительном повышении стоимости квадратного метра в тех проектах, которые располагаются в пешей доступности от станций скоростной железной дороги. По нашим прогнозам, цена в таких локациях может вырасти на 10-15% с момента начала строительства МЦД». В целом, удачно расположенные объекты с хорошей транспортной доступностью стоят на 5-10% дороже от сопоставимого проекта, расположенного на удалении от объекта транспортной инфраструктуры.
Анна Соколова, руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград» в качестве примера приводит влияние МЦК на рынок – за 3 квартала этого года ценовая динамика доходила до 20% в проектах в той зоне. Рустам Арсланов с появлением новой транспортной инфраструктуры ожидает роста цен примерно на 7-10%.
За пределами МЦД
С плохой транспортной доступностью остается большие территории, куда МЦД пока «не идет». Представитель ФСК «Лидер» Павел Брызгалов полагает, что список наиболее нуждающихся районов должны возглавить территории, расположенные вдоль Дмитровского шоссе, районы Выхино, а также крупные города Московской области – Химки, Мытищи, Одинцово, Красногорск.
Рустам Арсланов также называет север Москвы, такие районы как Бескудниково и Дегунино, а также жилые районы, появившиеся на месте промзон, например, Марфино. Нуждается в развитии транспортной инфраструктуры и Новая Москва.
