О новых тенденциях на рынке элитного загородного жилья рассказывает руководитель отдела по работе с владельцами недвижимости компании «Терра-Недвижимость» Оксана Маркевич.— Оксана, по сей день профессионалы рынка недвижимости так и не выработали общепринятой классификации загородных объектов. Что, по-вашему, означает понятие «элитный загородный дом»?
— На мой взгляд, понятие «элитный загородный дом» складывается из многих составляющих. В данном случае во внимание принимается расположение, удаленность от Москвы, ландшафт и история местности, ближайшее окружение. Также немаловажную роль играют архитектурный стиль поселка, безопасность, уровень сервиса, материалы и качество строительства, инфраструктура.
— Как вы заметили, важный фактор для позиционирования объекта недвижимости — местоположение. Считаете ли вы, что элитный дом может быть расположен вне статусной Рублевки? Например, на Новой Риге.— Могу сказать, что по количеству элитных загородных проектов по-прежнему лидирует Рублевское шоссе. Оно обладает рядом ключевых преимуществ. Место историческое, связано и с развитием нашего государства, и с яркими и значимыми событиями в культурной и общественной жизни страны. Все это постепенно сформировало облик современной Рублевки, социальный статус ее жителей. Нельзя не отметить уникальные природные характеристики данного направления: великолепные сосновые леса, живописная Москва-река — и все это уже с пятого километра от окружной московской дороги, в 15–20 минутах езды от центра столицы.
Однако говорить о том, что на других направлениях нет элитных объектов, конечно, неверно. Главным конкурентом Рублево-Успенского шоссе по количеству продаваемой элитной недвижимости сегодня является Новая Рига. Немало высокобюджетного жилья расположено на Киевском, Калужском, Минском, Дмитровском направлениях.
— А можно ли считать объект элитным лишь на основании «прописки», если он расположен в престижном месте?
— Разумеется, расположение дома в престижном месте существенно поднимает его статус. Например, на Рублево-Успенском направлении отсутствуют поселки экономкласса. Тем не менее не все объекты можно отнести к элитным. Так, среди новостроек здесь превалирует бизнес-класс — его доля составляет порядка 65% от общего числа строящихся поселков.
— Как повлиял кризис на элитный сегмент загородной недвижимости? Что изменилось — продукт, покупатель, девелопер? Каковы сегодня условия игры?— За время кризиса в элитном сегменте произошло значительное снижение цен. В среднем по рынку оно составило около 30?%, а по отдельно взятым проектам — до 50?%.
Наибольшим спросом в период кризиса у покупателей пользовались готовые к проживанию дома в уже построенном поселке, с ремонтом и мебелью. При этом ощутимые перемены коснулись таких характеристик, как площадь участка и дома. На смену недавнему гигантизму пришел более рациональный подход, потребители стали обращать внимание на оптимальное соотношение площади участка и дома.
— Каким должен быть элитный поселок? Нужна ли ему развитая инфраструктура в обязательном порядке?
— Для большинства элитных проектов внутренняя инфраструктура является обязательной. Но есть и исключения. Например, значительное количество дорогих поселков на Рублево-Успенском шоссе не имеет внутренней инфраструктуры. Дело в том, что за многие годы на этом направлении пострено множество торговых, досуговых и спортивных объектов премиум-класса. Рублевка также лидирует по числу и качеству элитных школ, гимназий, медицинских центров и т. д. Все они удачно расположены и обладают хорошей транспортной доступностью. Поэтому необходимость во внутренней инфраструктуре поселков зачастую отпадает.
— Опишите, пожалуйста, наиболее востребованный в настоящее время загородный дом.— Наибольшее количество заявок, поступающих в компанию «Терра-Недвижимость» на приобретение элитного загородного жилья, приходится на коттеджные поселки, расположенные на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД (64%). Сегодня клиент хочет приобрести полностью меблированный дом, что называется, под ключ в обжитом охраняемом комплексе. Как правило, наиболее интересные варианты — это коттеджи площадью от 400 кв. м, имеющие по четыре-пять спален со своими гардеробными комнатами и санузлами, расположенные на участках площадью от 20 до 50 соток. Цена такого предложения начинается от 2,5 млн долл.
— Интересно узнать, что привлекает богатого клиента в загородном объекте в первую очередь?
— Выбор дома — это индивидуальное решение. У каждого клиента свои требования к поиску и выбору того или иного объекта.
В первую очередь оценивается класс поселка, месторасположение и внешний вид самого дома, статус соседей, проживающих в поселке. Если он выбирает жилье под ключ, то обращает внимание на качество отделки и мебели. Первостепенное значение имеет наличие всей технической документации на дом и инженерные сети.
Важна цель покупки: недвижимость может приобретаться в качестве инвестиционных вложений или непосредственно для проживания. Если клиент покупает коттедж для себя, то, как правило, ориентируется на собственный вкус. А выбирая объект для инвестиций, он принимает во внимание ликвидность и наличие устойчивого спроса на аналогичное жилье.
— Насколько изменился покупатель элитного загородного жилья по сравнению, скажем, с началом развития рынка, с нулевыми годами?— Основные изменения произошли в архитектурных предпочтениях. На момент становления рынка популярностью пользовались огромные дома в виде неприступных замков с башенками и прочими излишествами. Как всегда, в моде классика. Все большее число потенциальных покупателей обращают внимание и на современный стиль. Например, в данный момент особенно востребованы дома, построенные в стиле архитектора Ф. Л. Райта. Их, как правило, предпочитают молодые покупатели.
— Продаются ли на рынке элитной загородной недвижимости участки без подряда? Каковы их характеристики? Чаще всего их можно встретить в составе коттеджных поселков или в сегменте неорганизованной застройки?
— Что касается участков без подряда, то большинство из них можно приобрести в поселках с комбинированной застройкой, в так называемых мультиформатных проектах. Подобное предложение появилось на элитных направлениях в период кризиса, и сейчас его доля составляет не более 15% в общем объеме.
