Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке

В нашем «Помощнике по недвижимости» мы расскажем об основных этапах продажи квартиры: это предпродажная подготовка, процесс продажи, сама сделка и этап после сделки. Серий будет много. Сразу предупредим, что все советы являются обобщенными, ведь в сделках с недвижимостью, как на приеме у врача, каждый случай – индивидуален, общего для всех рецепта не существует.

Итак, серия 1. Квартира де-юре 

Что надо успеть сделать до того, как вы разместите свое объявление о продаже? Первый шаг – подготовка документов. В этой серии объясняем, в каком порядке их готовить.

Успех любой продажи зависит от многих составляющих. Продавать квартиру вы можете от одного-двух месяцев – если цена указана в пределах рыночной, и до нескольких лет, если она была завышена или объект уникальный. Но если вы думаете, что трудоемкий процесс продажи недвижимости начинается с подачи объявления, то ошибаетесь. Сначала надо проверить, есть ли у вас право на то жилье, что вы собираетесь продавать?

Первый этап: документальное подтверждение ваших прав
Перед тем как планировать продажу, вы должны убедиться, что все правоустанавливающие документы на квартиру есть в наличии.

Проверьте: 

1. действующий ли у вас паспорт;
2. есть ли свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость. Этот документ у вас должен быть, если вы регистрировали право собственности до 15 июля 2016 года. Позже, как известно, свидетельство заменили на выписку из ЕГРП, а с 2018 года выдают выписку из ЕГРН. Обратите внимание, что срок действия такой выписки короткий, ее надо будет получить уже накануне сделки;
3. имеются ли в наличии все документы, подтверждающие основания для перехода к вам права собственности.

Это могут быть:

• договор о приватизации,
• договор купли-продажи, если вы покупали недвижимость,
• договор дарения, если вам ее подарили,
• свидетельство о наследстве, если вы получили ее по наследству,
• договор ренты, если квартира перешла вам по данному документу и его исполнению,
• договор долевого участия, если вы приобрели квартиру в новостройке.

Имейте в виду, перечисленные документы – это только доказательства того, что квартира досталась вам законным способом. 

Это не все необходимые для сделки бумаги, а лишь та их часть, которая касается именно вас как собственника жилплощади.

Второй этап: подтверждение истории перехода права

Этот этап вытекает из первого. Если жилье не раз переходило из рук в руки, то вам придется отвечать еще и «за того собственника». То есть в идеале желательно иметь все документы, которые относятся к продаваемой квартире. Речь идет о подтверждении всех переходов прав собственности от предыдущих владельцев: документы, на основании которых они стали собственниками квартиры, которую вы потом уже купили у них (перечень тот же, что приведен выше).

Самые ответственные владельцы хранят эти архивы, как Кащей Бессмертный свою иглу, и правильно делают. 

Здесь как нельзя кстати утверждение «без бумажки ты никто». История жилья может иметь подвох, например, в виде отказников от приватизации, не принятого наследства и т. п.

Большое заблуждение думать, что для подтверждения прав собственности достаточно одной выписки из ЕГРН. 

Такой документ довольно просто получить, чем иногда пользуются даже мошенники. Из выписки можно узнать о последнем собственнике, но история и предыстория других сделок останется неизвестной, что довольно рискованно.

Так как специалисты со стороны покупателей будут проверять всю историю перехода прав, то больше доверия вызовет тот собственник, у которого все документы на руках. Сразу их можно не показывать, приберегите до внесения аванса за квартиру. На первом этапе можете предъявить копии, если вдруг кто-то заинтересуется.

Третий этап: если вы не единственный собственник

С правоустанавливающими документами разобрались, теперь нужно подумать о других возможных участниках сделки. Если вы не единственный владелец квартиры, то и продать ее в одиночку не сможете, участвовать в процессе должны все собственники.

Муж не может продать за жену, тетя — за дядю, один содольщик не может продать за другого.

Можно использовать вариант с доверенностью, но мало кто из покупателей согласится на сделку по доверенности, это рискованная схема. 

Если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного супруга, то второй супруг по умолчанию является сособственником. От него вам в обязательном порядке потребуется нотариально заверенное согласие на продажу. Кстати, свидетельство о браке для сделки вам тоже понадобится.

Если в сделке будут участвовать собственники-дети или недееспособные, то потребуется согласие органов опеки и попечительства. Его будете оформлять позже, после внесения аванса за вашу квартиру, то есть накануне сделки. Но заранее надо проконсультироваться в органах опеки, даст ли она согласие на сделку и при каких условиях.

Бывает и такое, что человек собирается продать квартиру, в которой живет и зарегистрирован, но она принадлежит не ему, а, например, организации, которая ему предоставила эту жилплощадь. Возможна ли такая сделка? Разумеется, нет. Нельзя продать то, чем вы не владеете.

Что делать с комнатой?

Отдельно стоит выделить продажу комнат. Здесь, помимо того, что нужно собрать свои документы на жилплощадь, необходимо взаимодействие с соседями — сособственниками по квартире. Нужно понимать, что они имеют преимущественное право покупки, а значит, вы должны им в первую очередь предложить купить комнату, и лишь в случае отказа можете ее продавать другим людям. Но помните, что отказ должен быть заверен нотариально. 

Важный нюанс – вы не имеете права продавать комнату ниже той стоимости, по которой предлагали соседям, иначе сделку признают недействительной.

Четвертый этап: помехи в продаже

Далее придется подтвердить, что на квартиру не наложены арест или какие-либо обременения, запреты. Кстати, вы сами могли предусмотреть какие-то ограничения, а потом об этом забыть (например, собственник может запретить регистрировать переход права собственности без личного участия).

Распространенное обременение – квартира в залоге у банка, то есть ипотечная. Продать ее можно, но по условиям кредитора и с его участием. Сейчас, кстати, такие сделки уже не новость и проводятся все чаще.

Аресты и запреты на сделки с недвижимостью накладывает суд. Например, такое возможно при задолженности по коммунальным платежам на очень большую сумму. Но в этом случае вопрос можно решить. А вот если собственника признали банкротом и наложили арест на все имущество, то продать такую квартиру нельзя, так как сделку признают ничтожной.

Если вы не все помните и не уверены насчет обременений, то сходите в МФЦ и уточните или запросите выписку из ЕГРН.

Пятый этап: если была перепланировка 

При продаже могут понадобиться документы, связанные с перепланировкой. Если она производилась, то красная линия на плане вашей квартиры способна перечеркнуть сделку – особенно с покупателями-ипотечниками. Далеко не все банки допускают отклонения от норм в плане жилплощади. Раньше при любом изменении в планировке кредитные организации не одобряли покупку, сейчас они более мягко подходят к согласованию, но тем не менее многие варианты могут быть отвергнуты. 

Советуем перед продажей узаконить перепланировку в жилинспекции, если вы до сих пор этого не сделали. 

Так вы облегчите жизнь и себе, и новым владельцам квартиры.

Непосредственно перед самой сделкой вам могут понадобиться справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, единый жилищный документ (его получают в МФЦ). Заранее можно сделать справку из БТИ и поэтажный план экспликации, но, опять же, они не всегда нужны для сделки. 

Такие подробности мы расскажем в следующих сериях.