— В июле количество сделок продолжило расти после весеннего падения: за месяц спрос увеличился в целом по региону на 13%. Количество сделок достигло 10,1 тыс. Рынок Подмосковья восстанавливается быстрее, чем рынок столицы.
— 81% ДДУ на первичном рынке Московского региона в июле 2022-го прошел с ипотекой — это рекордный показатель за все время. Этому способствуют льготная ипотека и собственные программы субсидирования от застройщиков.
— Цены впервые с мая 2019 года показали небольшое снижение и в Москве, и в области (на –0,7%). Фактически стоимость продолжает стагнировать третий месяц. Средняя цена «квадрата» в Москве — 321,2 тыс., в Московской области — 165,3 тыс. рублей.
— Объем предложения увеличивается четвертый месяц подряд: относительно июня количество лотов в продаже выросло на 2% и достигло 90,7 тыс. штук. Причина роста — в низком спросе и активизации застройщиков в последние три месяца (они выводят новые проекты).
— В июле 2022 года девелоперы Московского региона заработали 127,3 млрд рублей (на 9% больше, чем месяцем ранее). Средний чек приобретенной квартиры уменьшился, в результате чего выручка выросла не так сильно, как продажи.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, которые заключили розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос без ДДУ с юридическими лицами, которые включаются в официальную статистику Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов премиальных сегментов.
Рынок продолжает восстанавливаться
В июле на первичном рынке Московского региона было заключено 10,1 тыс. сделок — это на 13% больше, чем в июне 2022-го, но все же меньше, чем годом ранее (на 20% меньше, чем в июле 2021-го).
Второй месяц подряд рынок восстанавливается после весеннего падения (в июне количество сделок увеличилось на 20% относительно мая — месяца с минимальными показателями спроса). Действие льготной ипотеки и программ по стимулированию спроса от застройщиков (дополнительное субсидирование льготной ставки), а также отложенный не реализованный весной спрос ведут к повышению активности покупателей в новостройках.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Больше всего сделок (4,8 тыс. штук) было заключено в Москве в старых границах, далее по популярности — Московская область (3,8 тыс. ДДУ) и Новая Москва (1,4 тыс. ДДУ). Максимальный прирост спроса за месяц демонстрирует Новая Москва (+16%), минимальный — Москва в старых границах (+10%). В более дешевых локациях (Новая Москва и область) спрос восстанавливается быстрее.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
80% сделок — с привлечением ипотечных кредитов
Доля сделок с ипотекой от общего количетсва ДДУ продолжает увеличиваться: в июле сразу 81% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошел с привлечением заемных средств. Это максимальный показатель за все время наблюдений.
Ипотека с господдержкой: все программы. Выберите подходящую программу с выгодной ставкой, заполните одну анкету и получите одобрение в пяти ведущих банках
Такая динамика вместе с ростом количества сделок подтверждает важность низких ипотечных ставок для рынка недвижимости. Действие льготной программы под 7% годовых и всё большее распространение специальных программ от застройщиков с более низкими ставками оживляют рынок после весеннего падения.
Хотите купить однокомнатную квартиру в Москве? Ищите варианты под свои запросы на Циан
Максимальный прирост доли сделок с ипотекой — в Москве в старых границах (+3 п. п. за месяц — до 78%), в Московской области — рост на 2 п. п. (до 86%), в Новой Москве показатель не изменился (81%).
Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Цены пошли вниз?
Последние месяцы на первичном рынке Московского региона наблюдается ценовая стагнация. «Квадрат» меняется в цене в пределах 1%. В июле цены впервые с мая 2019 года показали небольшое снижение и в Москве, и в Московской области. Но говорить о развороте динамики рано: сокращение составило всего 0,7% (и в столице, и в области), то есть фактически цены продолжают стагнировать. Наиболее заметное снижение в Москве в старых границах (–1%), в Новой Москве и области — по –0,7%.
Такая динамика объясняется осторожностью застройщиков по индексации цен из-за слабых продаж в апреле и мае. Даже несмотря на растущее количество сделок, многие застройщики не стали повышать цены в июле. Кроме того, в последние два месяца на рынок выходит больше новинок, чем весной, — средние цены в них тоже ниже, чем до начала кризиса.
В итоге средняя цена 1 кв. м в Москве в конце июля составляла 321,2 тыс. рублей, в Московской области — 165,3 тыс. рублей.
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области
По данным Циан.Аналитики
Объем предложения вернулся к допандемийному уровню
На первичном рынке Московского региона объем предложения увеличивается четвертый месяц подряд: относительно июня количество лотов в продаже выросло на 2% и достигло 90,7 тыс. штук. Такого высокого значения не было с февраля 2020 года, то есть с начала пандемии коронавируса.
Увеличение количества лотов объясняется двумя причинами. Во-первых, лоты дольше находятся в продаже за счет низкого спроса. Во-вторых, застройщики активизировались после задержки проектов с начала года: они предпочли вывести на реализацию объекты, по которым получена разрешительная документация (издержки на ее повторное получение представляются им выше, чем риски слабых продаж на кризисном рынке).
В июле стартовали продажи в 51 новом корпусе (столько же, сколько в июне). Больше всего новинок вышло в Москве в старых границах — 37 штук, в Московской области — 11 и в Новой Москве — три. Среди новых ЖК — семь проектов в Москве и один — в области (ЖК «Каштановая роща» в Одинцово).
Ищете «однушку» в новостройке в Подмосковье? На Циан вы подберете нужный вариант по своим параметрам
Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), но они не учитываются в нашей статистике.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Продажи выросли сильнее, чем выручка
В июле 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 127,3 млрд рублей (на 8,9% больше, чем месяцем ранее). Разрыв меньше, чем по количеству сделок (там 12,6%), — это свидетельствует о том, что уменьшилась средняя стоимость квартиры в сделке. Действительно, в июне средняя стоимость приобретенной в Московском регионе квартиры составила 13,1 млн рублей, а в июле — 12,9 млн рублей.
Покупатели для экономии бюджета приобретают более доступные лоты (с меньшей площадью, с худшими планировочными решениями, в менее престижных локациях). К тому же в июле на рынке зафиксировано минимальное снижение цен.
Часть заработанных девелоперами средств идет на субсидирование пониженных (относительно ставки по льготной ипотеке) ставок, поэтому реальные доходы застройщиков меньше.
Аналитики Циан составили рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в июле 2022 года. 5 из 10 проектов-лидеров находится в Московской области — это традиционно для рынка (здесь более крупные ЖК с менее высоким уровнем цен).
Необычно, что 4 из 10 проектов расположено в Москве в старых границах и всего один — в Новой Москве (обычно ТиНАО опережает Москву в старых границах). Вероятно, это связано с малым количеством новинок в Новой Москве и большим в столице в старых границах за последние месяцы.
Лидеры продаж в июле 2022 года в Московском регионе*
Проект | Локация | Кол-во сделок | Средняя стоимость 1 кв. м в сделке., тыс. рублей | Средний чек сделки, млн рублей |
Московская область | 265 | 154,5 | 6,7 | |
Новая Москва | 248 | 234,9 | 9,7 | |
Московская область | 192 | 158,9 | 6,8 | |
Московская область | 176 | 178,5 | 7,6 | |
Москва | 158 | 351,2 | 15,1 | |
Московская область | 156 | 168,0 | 6,7 | |
Москва | 153 | 421,5 | 22,7 | |
Московская область | 150 | 191,2 | 7,8 | |
Москва | 145 | 221,8 | 9,4 | |
Москва | 145 | 373,0 | 17,7 |
По данным Циан.Аналитики
*Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).
«В июле на первичном рынке Московского региона отмечено сразу несколько заметных событий. Во-первых, средние цены впервые с 2019 года показали небольшое снижение и в области, и в столице (хотя говорить о развороте рынка преждевременно). Во-вторых, на рынке зафиксирован рекорд по доле сделок с привлечением ипотеки — сразу 81%. В-третьих, объем предложения превысил 90 тыс. лотов и практически вернулся к допандемийному уровню: свою роль сыграли и низкие продажи весны, и активизация застройщиков», — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
По его мнению, в настоящее время рынок находится в стадии восстановления. Снижение ставок по ипотеке за счет действия обновленной льготной ипотеки и специальных программ от застройщиков позволило рынку прекратить падение в июне и постепенно наращивать спрос.
Изображение в начале статьи: ЖК «Level Южнопортовая»
